IBPBII/2/415-1319/10/MMa

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 9 grudnia 2010 r.), uzupełnionym w dniach 25, 26 i 31 stycznia 2011 r. oraz 1 lutego 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości:

* w części dotyczącej możliwości zaliczenia do kosztów odpłatnego zbycia prowizji dla biura pośrednictwa nieruchomościami, opłaty sądowej za postępowania w sprawie nabycia spadku oraz w sprawie wyprowadzenia się osoby trzeciej jak również koszty egzekucji komorniczej tej osoby - jest prawidłowe,

* w pozostałym zakresie - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 grudnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek przesłany przez Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Bielsku-Białej za pismem z dnia 29 listopada 2010 r. Znak: PDFDI/126/412/202/10, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni wraz z siostrą na podstawie wyroku sądu rejonowego nabyła prawo do spadku w wysokości #189; mieszkania po zmarłej w dniu 29 lipca 2007 r. siostrze. Działu spadku nie przeprowadzono. O fakcie nabycia spadku wnioskodawczyni powiadomiła właściwy urząd skarbowy na formularzu SD-Z1 w dniu 8 października 2007 r.

Spadkodawczyni od kilku lat nie regulowała zobowiązań finansowych zaciągniętych wobec różnych instytucji a także osób prywatnych. Mieszkanie, w którym udział wnioskodawczyni nabyła w spadku z drugą spadkobierczynią, z chwilą śmierci spadkodawczyni zostało zajęte przez osobę nieuprawnioną, która nie posiadała żadnych praw do tego lokalu.

Aby wnioskodawczyni mogła doprowadzić do sprzedaży mieszkania, wszystkie zobowiązania musiały zostać uregulowane, na co wnioskodawczyni posiada stosowne potwierdzenia jak również z mieszkania musiała zostać wyprowadzona osoba trzecia, która zajmowała mieszkanie. Spłacone zobowiązania przez wnioskodawczynię to m.in. połowa kredytu bankowego i całość zaległych opłat za telefon komórkowy spadkodawczyni oraz opłaty komornicze.

Wnioskodawczyni wskazuje, że w przedmiotowym mieszkaniu nie była nigdy zameldowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy w przypadającej na wnioskodawczynię części masy spadkowej wnioskodawczyni może odliczyć od kwoty sprzedaży kwotę spłaconych zobowiązań ujawnionych po nabyciu spadku a zaciągniętych przez zmarłą siostrę oraz koszty egzekucji komorniczej.

Jaka stawka podatkowa obowiązuje wnioskodawczynię od uzyskanej kwoty sprzedaży mieszkania w dniu 13 maja 2010 r....

Czy podatek należy rozliczyć na druku PIT-37 za rok podatkowy 2010, jeżeli zeznanie podatkowe wnioskodawczyni składa wspólnie z mężem, czy też powinna rozliczyć na innym druku - jakim.

Czy bieżące opłaty za czynsz oraz opłaty licznikowe za gaz ponoszone przez wnioskodawczynię od dnia śmierci siostry do dnia sprzedaży mieszkania mogą pomniejszać przypadającą na wnioskodawczynię kwotę uzyskaną ze sprzedaży tego mieszkania.

Czy kwotę ze sprzedaży mieszkania można pomniejszyć o połowę prowizji dla biura pośrednictwa nieruchomościami, które wyszukało kupca na mieszkanie, o połowę opłat sądowych za postępowanie w sprawie nabycia spadku oraz w sprawie wyprowadzenia się osoby trzeciej, która zajęła mieszkanie.

Czy wnioskodawczyni przysługuje obniżenie kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania o kwotę 9.000 zł przysługującą przy nabyciu spadku.

Zdaniem wnioskodawczyni, ma ona prawo do pomniejszenia kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania na nią przypadającej o wymienione w przedstawionym stanie faktycznym zobowiązania spadkodawczyni i opłaty. Stawka podatku w od przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania wynosi 18%. Zeznanie należy złożyć na druku PIT-36. Wnioskodawczyni uważa, że przy opodatkowaniu kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania przysługuje jej kwota wolna od podatku w wysokości 9.000 zł, przysługująca przy nabyciu spadku.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Zgodnie z art. 924 i 925 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, natomiast otwarcie spadku następuje z chwilą śmierci spadkodawcy.

Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Tak więc dniem nabycia spadku przez wnioskodawczynię jest data śmierci spadkodawczyni. Postanowienie Sądu o stwierdzeniu nabycia spadku potwierdza jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotna zatem dla podatku dochodowego jest data stwierdzająca dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w dniu 29 lipca 2007 r. zmarła siostra wnioskodawczyni, po której wnioskodawczyni wraz z drugą siostrą odziedziczyła spadek. W wyniku nabycia spadku wnioskodawczyni stała się współwłaścicielką #189; lokalu mieszkalnego. Spadkodawczyni pozostawiła po sobie nieuregulowane zobowiązania i opłaty, które z dniem otwarcia spadku zostały przeniesione na oznaczone osoby - spadkobierców zmarłej, tj. wnioskodawczynię i jej siostrę.

Kwestią, która budzi wątpliwości wnioskodawczyni jest możliwość pomniejszenia przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania odpowiadającego udziałowi nabytemu w spadku o:

* kwotę spłaconych zobowiązań jakie wnioskodawczyni uregulowała po śmierci spadkodawczyni,

* koszty egzekucji komorniczej,

* bieżące opłaty za czynsz,

* opłaty licznikowe za gaz ponoszone przez wnioskodawczynię od dnia śmierci siostry do dnia sprzedaży mieszkania,

* połowę prowizji dla biura pośrednictwa nieruchomości, które wyszukało kupca na mieszkanie,

* połowę opłat sądowych za postępowanie w sprawie nabycia spadku oraz w sprawie wyprowadzenia się osoby trzeciej, która zajęła mieszkanie,

* kwotę 9.000 zł przysługującą przy nabyciu spadku.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r. Jednakże w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Przychodem z odpłatnego zbycia jest, jak wskazano powyżej, cena pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje dla biura nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz cytowane powyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że wnioskodawczyni sprzedała udział nabyty w spadku po zmarłej siostrze przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano nabycia a zatem przychód uzyskany z tej sprzedaży podlegał będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy. Podstawą obliczenia podatku będzie przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w części przypadającej na wnioskodawczynię pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz koszt uzyskania przychodu. Do kosztów odpłatnego zbycia, o które wnioskodawczyni będzie mogła pomniejszyć przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zaliczyć należy połowę prowizji dla biura pośrednictwa nieruchomościami, opłatę sądową za postępowanie w sprawie nabycia spadku oraz w sprawie wyprowadzenia się osoby trzeciej jak również koszty egzekucji komorniczej tej osoby. Ww. koszty można odliczyć od przychodu uzyskanego ze odpłatnego zbycia mieszkania, ponieważ gdyby wnioskodawczyni ich nie poniosła nie mogłoby dojść do sprzedaży mieszkania.

Zgodnie z cytowanym powyżej art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego nie wynika, żeby wnioskodawczyni od momentu nabycia nieruchomości do dnia jej sprzedaży poczyniła jakiekolwiek nakłady, które zwiększyłyby wartość przedmiotowego lokalu mieszkalnego. Nakładami na mieszkanie, o którym mowa powyżej bez wątpienia nie są opłaty za czynsz, opłaty licznikowe oraz za gaz. Kwoty te są zwykłymi kosztami eksploatacyjnymi mieszkania, a nie wydatkami, które wpływają na wartość mieszkania. Ponoszenie kosztów eksploatacyjnych mieszkania jest obowiązkiem każdego właściciela, a jego realizacja nie zwiększa wartości mieszkania. Podobnie spłata długów zmarłej siostry nie jest wydatkiem, który można byłoby uznać za poniesiony przez wnioskodawczynię nakład na mieszkanie. Wnioskodawczyni jest obowiązana do spłaty długów siostry z tego powodu, że przyjęła spadek po niej. Jako spadkobierca przyjmuje zatem nie tylko prawa, ale i zobowiązania, których mogą teraz wobec niej dochodzić wierzyciele spadkodawczyni. Fakt, że wnioskodawczyni uregulowała połowę kredytu i zaległe opłaty za telefon nie oznacza, że można te wydatki w jakikolwiek sposób uważać za nakład na mieszkanie, o który może sobie pomniejszyć przychód ze sprzedaży tego mieszkania. Wnioskodawczyni nie uregulowała długów z innego powodu niż ten, że jako spadkobierczyni siostry przyjęła jej prawa i obowiązki, co oznacza, że wierzyciele siostry mogliby dochodzić swoich praw wobec wnioskodawczyni. Chcąc uwolnić się od takiego ryzyka musiała zaspokoić wierzycieli. Zapłata długów nie ma jednak żadnego wpływu na zamiar uzyskania przychodu ze sprzedaży, gdyż wynika z samego faktu dziedziczenia. Wskazać również należy, że wnioskodawczyni nabywając spadek po siostrze należała do I grupy spadkowej a więc zwolniona została z zapłaty podatku od spadków i darowizn zatem nie może pomniejszyć przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości o kwotę podatku od spadków gdyż w rzeczywistości takiego kosztu nie poniosła. Wnioskodawczyni nie przysługuje również prawo do obniżenia przychodu ze sprzedaży o kwotę 9.000 zł obowiązującą przy nabyciu spadku. Nabycie spadku podlega przepisom ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jedn. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768), natomiast odpłatne zbycie lokalu mieszkalnego nabytego w spadku jest opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Kwota wolna jaką wymienia wnioskodawczyni odliczana jest z tytułu nabycia spadku i nie może być w żaden sposób łączona z odpłatnym zbyciem nabytych w drodze spadku rzeczy i praw. To oznacza, że nawet jeśli z tytułu nabycia spadku wnioskodawczyni korzystając ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn nie korzystała z odliczenia kwoty wolnej, to nie ma prawa odliczać tej kwoty przy okazji opodatkowania przychodu ze sprzedaży mieszkania, gdyż takiej możliwości nie stwarza ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, a to ona ma zastosowania do opodatkowania przychodów ze sprzedaży a nie ustawa o podatku od spadków i darowizn.

Jedyne zwolnienie przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wiąże się z tzw. ulgą meldunkową, o jakiej mowa w art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Ulga ta nie będzie miała jednak zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż przed sprzedażą wnioskodawczyni nie była zameldowana w sprzedawanym lokalu na pobyt stały przez okres co najmniej 12 miesięcy.

Przepis art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. stanowi, iż podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Wobec tego na wnioskodawczyni ciąży obowiązek uregulowania należnego podatku dochodowego na zasadach i w terminie określonych w art. 30e ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych na formularzu PIT-36.

Mając na uwadze powyższe stanowiska wnioskodawczyni nie można uznać w całości za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.