IBPBII/2/415-1312/10/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2010 r. (data wpływu do tut. Biura - 9 grudnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 9 grudnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z żoną nabył do majątku wspólnego dwie działki o powierzchni 39 a 1m2 każda. Nabycie nastąpiło w dniu 7 grudnia 2007 r. na podstawie aktu notarialnego. Działki te zostały podzielone. Na jednej z nich została rozpoczęta budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z poddaszem użytkowym, którego budowa zakończyła się w 2009 r. Budynek ten w stanie surowym został sprzedany w dniu 30 czerwca 2010 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Kiedy i w jakim zakresie dochód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego wraz z działką podlega opodatkowaniu 19% płaską stawką podatku dochodowego od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z brzmieniem 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca nabył dnia 7 grudnia 2007 r. dwie działki o powierzchni 39 a 1m2 każda. Działki te zostały podzielone na odrębne mniejsze działki dnia 3 listopada 2008 r. Na jednej z działek powstałych po podziale, dnia 13 maja 2009 r. rozpoczęto budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z poddaszem użytkowym, którą zakończono we wrześniu 2009 r.

Do ustalenia daty nabycia nieruchomości, na której wybudowano budynek mieszkalny należy przyjąć datę zakończenia budowy przedmiotowego budynku, nie zaś datę nabycia gruntu pod ten budynek.

W związku z powyższym, w przedmiotowej sprawie opodatkowaniu 19% stawką podatku dochodowego od osób fizycznych podlega dochód uzyskany z odpłatnego zbycia tej nieruchomości, jednakże wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Biorąc powyższe pod uwagę wnioskodawca uznaje, że przy sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego wraz z działką należy do 30 kwietnia 2011 r. złożyć PIT-39 jednocześnie oświadczając, iż przychody uzyskane ze sprzedaży będą wydatkowane na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od daty zbycia nieruchomości. Natomiast podatek powinien być zapłacony po wspomnianych dwóch latach, jeżeli wydatki na cele mieszkaniowe nie będą co najmniej równe osiągniętym przychodom z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłem przychodu jest - z zastrzeżeniem ust. 2 - odpłatne zbycie m.in.:

W przedmiotowej sprawie wnioskodawca wspólnie z żoną nabył w 2007 r. działki, które w 2008 r. podzielono na mniejsze. Na jednej z nich małżonkowie w 2009 r. rozpoczęli budowę domu jednorodzinnego, która została zakończona w tym samym roku. W dniu 30 czerwca 2010 r. budynek w stanie surowym został sprzedany.

Wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia dotycząca sposobu opodatkowania przychodu zyskanego z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego wybudowanego w 2009 r. na gruncie zakupionym w 2007 r.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, co oznacza, iż należy skorzystać z definicji nieruchomości zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Ponadto należy zauważyć, że w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela więc sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym. Nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku.

Dlatego też w przedmiotowej sprawie sprzedaż nieruchomości obejmować będzie zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku mieszkalnego, trwale z nim związanego.

Stwierdzić zatem należy, że pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 wyżej powołanej ustawy, będzie liczony od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia prawa własności gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek ani kiedy uzyskano pozwolenie na jego użytkowanie.

Tak więc w odniesieniu do przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej mają jednak zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r. Natomiast zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowania prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że przychód jaki wnioskodawca uzyskał z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. nie będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. Zauważyć należy, iż przepis ten wprowadzony na mocy art. 1 pkt 11 lit. a) tiret siedemnaste ww. ustawy zmieniającej z dnia 6 listopada 2008 r. obowiązuje od 1 stycznia 2009 r., nie może zatem mieć zastosowania do uzyskanego przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej pod rządami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2008 r.

Warunkiem bowiem zastosowania ww. zwolnienia, na które powołuje się wnioskodawca jest okoliczność, aby zbyta nieruchomość stanowiła prawo nabyte po dniu 1 stycznia 2009 r. To moment nabycia nieruchomości a nie moment wybudowania budynku mieszkalnego decyduje jakie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy zastosować do oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia ww. nieruchomości. Skoro zatem nabycie nieruchomości - działki, na której następnie został wybudowany budynek mieszkalny nastąpiło w dniu 7 grudnia 2007 r., to do oceny skutków podatkowych sprzedaży tej nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. W tej dacie zaś przepisy dotyczące zwolnienia z opodatkowania przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości a przeznaczonych na własne cele mieszkaniowe nie obowiązywały.

Mając zatem na uwadze przytoczone powyżej uregulowanie prawne oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny należy stwierdzić, że przychód jaki wnioskodawca uzyskał z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w 2007 r. zabudowanej budynkiem jednorodzinnym będzie w całości opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Stosownie do powyższego stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.