IBPBII/2/415-1294/10/NG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 30 listopada 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 3 grudnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży części nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 3 grudnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania dochodu z tytułu sprzedaży części nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w dniu 3 marca 1998 r. nabył w drodze kupna na podstawie aktu notarialnego działkę budowlaną wraz ze starym budynkiem (było to nabycie, nie wieczyste użytkowanie). Po zakupie działki wnioskodawca w dniu 13 lipca 2000 r. uzyskał pozwolenie na budowę domu. Budowę domu wnioskodawca rozpoczął w 2000 r. i budowa nie została zakończona.

W trakcie budowy w 2008 r. na podstawie uzyskanej decyzji Prezydenta Miasta wnioskodawca dokonał podziału działki na dwie części. Do części działki, na której budował dom w celu poprawy zagospodarowania wnioskodawca dokupił w dniu 26 czerwca 2008 r. kawałek gruntu o powierzchni 12 m#61447;.

Następnie w dniu 27 października 2010 r. na podstawie aktu notarialnego wnioskodawca dokonał sprzedaży części działki wraz z rozpoczętą budową domu oraz dokupionym w 2008 r. kawałkiem gruntu.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy prawidłowe jest stanowisko wnioskodawcy, iż należny zryczałtowany podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości dotyczy wyłącznie gruntu zakupionego w 2008 r. a sprzedanego w 2010 r.

Zdaniem wnioskodawcy, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Mając na uwadze powyższe zauważyć należy, iż w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy jest mowa tylko o sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Przepis ten nie rozdziela sprzedaży gruntu od sprzedaży budynku stanowiącego jego część składową. Nie wymienia ponadto sprzedaży budynku jako odrębnego źródła przychodu w podatku dochodowym.

Zdaniem wnioskodawcy, nie można więc traktować, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak również Kodeksu cywilnego, odrębnie sprzedaży gruntu oraz sprzedaży znajdującego się na nim budynku nawet w budowie. Fakt podziału jednej działki na dwie mniejsze w 2008 r. nie ma tutaj znaczenia, gdyż fakt podziału nie spowodował dodatkowego przysporzenia majątku, ponieważ nabyte wcześniej prawo własności odzwierciedla dotychczasową wielkość udziału w nieruchomości. Stąd zdaniem wnioskodawcy brak obowiązku zapłaty podatku ze sprzedaży działki zakupionej w 1998 r., na której wnioskodawca budował dom od 2000 r.

Zdaniem wnioskodawcy, w jego przypadku mamy do czynienia nie ze sprzedażą budynku, na którego wydatki wnioskodawca poniósł w 2008 r., a ze sprzedażą całej nieruchomości wraz z kawałkiem gruntu dokupionym w 2008 r. Biorąc pod uwagę powyższe wnioskodawca uważa, że podatek zryczałtowany od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% dotyczy jedynie części nabytej w 2008 r. i sprzedanej przed upływem 5 lat w 2010 r.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości upłynęło 5 lat. W związku z tym, jeśli od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub ich części lub udziału w nieruchomości do dnia sprzedaży upłynęło 5 lat, sprzedaż tej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie istotnym jest zatem ustalenie momentu nabycia nieruchomości. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Mając na uwadze powyższe przepisy Kodeksu cywilnego należy stwierdzić, iż w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu.

Odnośnie dokonania podziału nieruchomości nabytej w 1998 r. na dwie części w 2008 r., zauważyć należy, że dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych fakt podziału nieruchomości na dwie odrębne działki nie ma znaczenia. Albowiem w wyniku podziału nieruchomości na dwie działki wnioskodawca nie nabył żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego był już właścicielem od 1998 r. Fakt, że sprzedana działka fizycznie powstała w 2008 r. pozostaje bez znaczenia, gdyż jak zostało już wskazane na wstępie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości od daty jej nabycia, a nie od daty podziału. W związku z tym również w przypadku sprzedaży wydzielonej działki bieg terminu 5 - letniego, o którym mowa w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych liczy się od daty zakupu gruntu.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 1998 r. wnioskodawca nabył działkę budowlaną wraz ze starym budynkiem. W styczniu 2000 r. wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę i na zakupionej działce rozpoczął budowę domu. W trakcie budowy w 2008 r. wnioskodawca dokonał podziału działki na dwie części. Do jednej z działek wnioskodawca w 2008 r. dokupił kawałek gruntu o powierzchni 12 m#61447;. Następnie w dniu 27 października 2010 r. wnioskodawca sprzedał część działki wraz z rozpoczętą budową oraz dokupionym w 2008 r. kawałkiem gruntu.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, że wnioskodawca nabył nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży w dwóch datach:

* w 1998 r. wnioskodawca nabył część nieruchomości, na której rozpoczął budowę domu,

* w 2008 r. nabył część nieruchomości, tj. grunt o powierzchni 12 m#61447; w drodze zawarcia umowy sprzedaży.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie nabycie części nieruchomości nastąpiło odpowiednio w dwóch datach, tj. w części w 1998 r. oraz w 2008 r., to pięcioletni termin, określony zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy należy liczyć oddzielnie w stosunku do każdej części nieruchomości nabytej we wskazanych wyżej datach. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części przypadającej na nieruchomość nabytą w 1998 r., na której od 2000 r. wnioskodawca budował dom - nie będzie w ogóle stanowić źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako że przychód ze sprzedaży uzyskany został po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu. Ww. pięcioletni termin w przedmiotowej sprawie upłynął w dniu 31 grudnia 2003 r. Oznacza to, iż przychód uzyskany ze sprzedaży w części przypadającej na nieruchomość nabytą w 1998 r. po 31 grudnia 2003 r. w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast odnośnie sprzedaży tej części nieruchomości, którą wnioskodawca nabył w 2008 r., tj. odnośnie 12 m#61447; gruntu, które wnioskodawca nabył celem lepszego zagospodarowania nieruchomości stwierdzić należy, że z uwagi na fakt, iż nabycie nastąpiło w 2008 r. w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy obowiązujące na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Podatek ten należy wykazać odpowiednio w poz. 193 (podatnik) zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT-36).

Podsumowując stwierdzić należy, że w przedmiotowej sprawie przychód jaki wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży nieruchomości, w części opowiadającej przychodowi ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 1998 r. w ogóle nie stanowi źródła przychodu i tym samym nie podlega opodatkowaniu. Natomiast ta część przychodu, którą wnioskodawca uzyskał ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2008 r. stanowi źródło przychodu i podlega opodatkowaniu na ww. zasadach zawartych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Tym samym stanowisko wnioskodawcy, iż podatek zryczałtowany od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19% dotyczy jedynie części nabytej w 2008 r. i sprzedanej przed upływem 5 lat w 2010 r. należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.