IBPBII/2/415-1280/10/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 1 grudnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu - jest prawidłowe.

W dniu 1 grudnia 2010 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodów uzyskiwanych z najmu.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni jest właścicielką mieszkania 3-pokojowego, które od kwietnia 2010 r. wynajmuje turystom na okres od 1 do 10 dni. Wnioskodawczyni oprócz wynajmu nie zapewnia innych usług np. gastronomicznych czy sprzątania mieszkania w trakcie pobytu. W urzędzie skarbowym wnioskodawczyni złożyła stosowne oświadczenie i rozlicza przychody na zasadach ryczałtu 8,5% (oświadczenie złożyła przed pierwszym wynajmem). Wnioskodawczyni nie zamierza mieszkania wynajmować przez dłuższy czas. Zamierza je sprzedać, co potwierdzają zawarte umowy w dwóch agencjach handlu nieruchomościami.

W listopadzie 2010 r. matka wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w tym samym budynku. Nie ma zamiaru go sprzedawać, w czasie kiedy nie będzie w mieszkaniu przebywać chce go od grudnia 2010 r. wynajmować turystom. Ze względu na swój podeszły wiek i więzi rodzinne - pisemnie użyczyła wnioskodawczyni to mieszkanie do dysponowania nim. Od grudnia 2010 r. wnioskodawczyni zamierza wynajmować więc dwa mieszkania, jeśli nie uda jej się sprzedać własnego mieszkania. Mieszkania są wyposażone i umeblowane. Wnioskodawczyni posiada stronę internetową promująca jej i matki mieszkanie do wynajęcie. Wnioskodawczyni nie wyklucza współpracy z pośrednictwami wynajmu mieszkań.

Wnioskodawczyni przedstawiła kwoty przychodów z wynajmu jej mieszkania w poszczególnych miesiącach i ilość dni wynajmu:

kwiecień - 1.200 zł (łącznie 5 dni),

maj - 0,

czerwiec - 0,

lipiec - 4.550 zł (łącznie 14 dni),

sierpień - 1.200 zł (łącznie 5 dni),

wrzesień - 810 zł (łącznie 3 dni),

październik - 440 zł (łącznie 2 dni),

listopad - 985 zł (łącznie 4 dni).

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy wnioskodawczyni może traktować najem dwóch mieszkań jako najem prywatny.

Czy koniecznym jest w sytuacji opisanej powyżej otworzenie i prowadzenie działalności gospodarczej.

Czy w przypadku, gdy wnioskodawczyni będzie miała obowiązek zarejestrowania działalności gospodarczej wynajmując dwa mieszkania zmienia to sytuację sprzedaży mieszkania wnioskodawczyni.

Zdaniem wnioskodawczyni, nie ma ona obowiązku rejestrowania działalności gospodarczej i może traktować najem dwóch mieszkań jako najem prywatny, jest to bowiem majątek prywatny. Swoje wnioski wnioskodawczyni wyciągnęła na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych m.in. z art. 5a pkt 6 oraz z otrzymanych informacji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

* pozarolnicza działalność gospodarcza,

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej użyte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych opiera się na trzech przesłankach:

* zarobkowym celu działalności,

* wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,

* prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Na tle przedstawionych regulacji prawnych stwierdzić należy, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy).

Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem. Jedynie w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią cytowanego wcześniej art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Stosownie do treści art. 9a ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych - o czym stanowi art. 2 ust. 1a tej ustawy.

Jak stanowi art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy, od przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5%.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że wnioskodawczyni osiąga przychody z najmu 3-pokojowego mieszkania, które opodatkowuje w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%. Od grudnia 2010 r. wnioskodawczyni będzie także wynajmować mieszkanie, które zostało jej użyczone. Obecnie wnioskodawczyni zamierza sprzedać swoje mieszkanie, jednakże do chwili sprzedaży będzie wynajmować turystom dwa mieszkania. Z wniosku wynika również, iż wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej a uzyskiwane przychody traktuje jako najem prywatny w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, jeżeli zatem wnioskodawczyni nie posiada zarejestrowanej działalności a uzyskiwane przychody traktuje jako najem prywatny, to zgodnie z jej wolą przychody z tytułu wynajmu przedmiotowych mieszkań można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkować w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5%.

Wnioskodawczyni nie musi zatem rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu, tym samym pytanie wnioskodawczyni o skutki podatkowe sprzedaży mieszkania wykorzystywanego w działalności gospodarczej stało się bezprzedmiotowe.

Stanowisko wnioskodawczyni uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.