IBPBII/2/415-1161/09/MW - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy wartości dzierżawionej nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 23 listopada 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 27 listopada 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy wartości dzierżawionej nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 27 listopada 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych m.in. w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy wartości dzierżawionej nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca od 8 lat jest właścicielem budynku mieszkalnego. Konstrukcja budynku sprawia, iż może on być wykorzystywany jako mały hotel.

Wnioskodawca postanowił oddać w dzierżawę ww. nieruchomość. Przedmiotowa nieruchomość nie wchodziła do prowadzonej działalności gospodarczej. Stanowiła ona majątek prywatny od momentu nabycia budynku przez wnioskodawcę, nieruchomość ta nie była objęta żadną ewidencją środków trwałych ani też nie dokonywano od niej odpisów amortyzacyjnych jak również nie zaliczono jej wartości w koszty uzyskania przychodów.

Po zawarciu stosownej umowy dzierżawy ww. nieruchomość została oddana przez wnioskodawcę do używania przez dzierżawcę od dnia 1 października 2009 r. Umowa wiąże obie strony do maja 2010 r. Na jej mocy dzierżawca zapłacił z góry wnioskodawcy kwotę 44.000 zł.

Wnioskodawca zawarł również z dzierżawcą odrębną umowę, w ramach której zobowiązał się do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po upływie okresu dzierżawy.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w związku z tym, iż przewidywany okres używania budynku jest krótszy niż jeden rok - można wartość budynku w pełnej wysokości zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych z tytułu dzierżawy... (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Zdaniem wnioskodawcy, w opisanym przypadku może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu pełną wartość budynku mieszkalnego stanowiącego przedmiot przysługującego mu prawa własności.

Wnioskodawca postanowił przychody z tytułu dzierżawy opodatkować na tzw. zasadach ogólnych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Artykuł 22a ust. 1 ww. ustawy zawiera definicję legalną środka trwałego. Zgodnie z nią środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Zgodnie ze wspomnianym art. 22a ust. 1 ww. ustawy środki trwałe podlegają amortyzacji, a zatem odpisy amortyzacyjne stanowią koszt uzyskania przychodu zgodnie z art. 22 ust. 8 tej ustawy. Jednakże w przedstawionej sytuacji budynek mieszkalny został oddany do używania na podstawie umowy dzierżawy przez okres krótszy niż rok. Budynek ten nie jest więc środkiem trwałym w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem wartość budynku mieszkalnego, który nie jest środkiem trwałym zgodnie z ww. ustawą, oddanego w dzierżawę może być w pełnej wysokości zaliczona do kosztów uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Niniejsza interpretacja zawiera ocenę stanowiska wnioskodawcy wyłącznie w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy wartości dzierżawionej nieruchomości. Ocena stanowiska w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości została zawarta w odrębnej interpretacji.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest m.in. dzierżawa (z wyjątkiem dzierżawy składników majątku związanych z działalnością gospodarczą).

W myśl art. 22 ust. 1 ww. ustawy kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy.

W powołanym przepisie art. 22 ust. 1 ustawodawca nie wskazuje enumeratywnie jakie wydatki mogą być uznane za koszty uzyskania przychodu. Możliwość zaliczenia konkretnego wydatku do kategorii kosztów uzyskania przychodów uzależniona została od istnienia związku przyczynowo - skutkowego, tzn. poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie tego przychodu, bądź funkcjonowanie tego źródła przychodu.

Koszty uzyskania przychodów nie są kosztami uzyskania jakichkolwiek przychodów, lecz zawsze związane są z uzyskaniem przychodu z konkretnego źródła. Koszty uzyskania przychodu są zatem ściśle i funkcjonalnie przyporządkowane do danego źródła przychodów. Dlatego też koszty uzyskania przychodów należy przyporządkować do tego źródła przychodów, z którymi dane wydatki są związane.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewidują możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy wydatków na nabycie budynku (lokalu) będącego przedmiotem dzierżawy czy najmu. Przedmiotem dzierżawy (najmu) zaliczonego do tego źródła przychodów mogą być bowiem wyłącznie składniki majątku osobistego podatnika (nie związane z działalnością gospodarczą).

Wydatek na nabycie nieruchomości może stanowić koszt uzyskania przychodu wyłącznie w sytuacjach przewidzianych w przepisach prawa podatkowego, tzn. w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r. zaliczonego do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz w przypadku, gdy nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej (źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy).

Przepisy ustawy dopuszczają natomiast możliwość amortyzacji budynku będącego przedmiotem dzierżawy i zaliczanie dokonywanych odpisów amortyzacyjnych do kosztów uzyskania przychodu. Zasady amortyzacji określone zostały w art. 22a-22o ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Artykuł 22a ust. 1 ww. ustawy stanowi, iż amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

W przypadku takich składników majątku jak budynki mieszkalne lub lokale mieszkalne wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, podatnik sam decyduje o tym, czy będą one amortyzowane. Jeżeli więc nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu, amortyzowane być nie muszą.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca od 8 lat jest właścicielem budynku mieszkalnego, który stanowi jego majątek prywatny, nie wykorzystywany w działalności gospodarczej. Wnioskodawca wydzierżawił przedmiotową nieruchomość, a umowa wiąże obie strony od 1 października 2009 r. do maja 2010 r. Wnioskodawca zawarł również z dzierżawcą odrębną umowę, w ramach której zobowiązał się do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po upływie okresu dzierżawy.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, iż powołane wyżej przepisy nie pozwalają na bezpośrednie zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy wartości dzierżawionej nieruchomości. Wartość nieruchomości może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy tylko i wyłącznie poprzez odpisy amortyzacyjne. Z uwagi jednak na fakt, iż okres w jakim przedmiotowa nieruchomość będzie dzierżawiona jest krótszy niż rok, to wnioskodawca nie ma możliwości zaliczenia wartości tejże nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów z tytułu dzierżawy poprzez odpisy amortyzacyjne, ani w żaden inny sposób.

Stanowisko wnioskodawcy uznać należało zatem za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.