IBPBII/2/415-1134/10/MW

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 25 października 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 25 października 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 21 listopada 2006 r. wnioskodawczyni nabyła mieszkanie. Na zakup tego mieszkania zaciągnęła kredyt hipoteczny. Ponieważ sama nie miała wystarczającej zdolności kredytowej, jej rodzice byli współkredytobiorcami.

Ze względu na to, że rachunek wnioskodawczyni był rachunkiem studenckim i obroty na nim były niewielkie, a rodzice posiadali już od wielu lat konto w banku udzielającym kredytu, do celów rozrachunkowych z bankiem podany był numer konta rodziców. Z tego też konta bank pobierał raty kredytu. Wnioskodawczyni wskazała, że kredyt spłacała ona, rozliczając się gotówkowo co miesiąc z rodzicami po każdorazowym pobraniu przez bank raty kredytu z ich konta (zgodnie z umową o kredyt).

Z uwagi na fakt, że w 2008 r. rozpadło się małżeństwo wnioskodawczyni, zmuszona była sprzedać mieszkanie i wyprowadzić się z miejscowości, w której mieszkała, celem rozpoczęcia nowego życia. Nie była w stanie sama się utrzymać.

W dniu 30 października 2008 r. wnioskodawczyni sprzedała ww. mieszkanie za 155.000 zł. Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania w wysokości 151.000,00 zł wpłynęła, zgodnie z aktem notarialnym, na konto jej rodziców (155.000 zł pomniejszone o 4.000 zł zadatku, który wnioskodawczyni otrzymała wcześniej gotówką). Z tego też konta w dniu 1 grudnia 2008 r. bank pobrał 78.238,72 zł tytułem całkowitej spłaty kredytu oraz kwotę 658,59 zł tytułem spłaty raty kredytu. Pozostała kwota w wysokości 72.102,69 zł została przelana przez rodziców na konto osobiste wnioskodawczyni.

Podsumowując, z całej transakcji sprzedaży mieszkania wnioskodawczyni uzyskała 4.000 zł zadatku w gotówce oraz 72.102,69 zł, czyli razem 76.102,69 zł. Reszta pieniędzy została przeznaczona na całkowitą spłatę kredytu.

Całą kwotę, która została wnioskodawczyni ze sprzedaży mieszkania (tekst jedn. 76.102,69 zł) przeznaczyła na poprawki remontowe oraz wykończenie mieszkania, w którym mieszka i jest zameldowana. Mieszkanie to jest jednak własnością jej obecnego męża.

Powyższa sytuacja jednoznacznie pokazuje, że pieniądze, którymi został spłacony kredyt hipoteczny pochodziły w całości ze sprzedaży mieszkania wnioskodawczyni.

Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie o przeznaczeniu pieniędzy ze sprzedaży mieszkania na cel mieszkaniowy w ciągu dwóch lat od daty jego sprzedaży.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Od jakiej kwoty powinien być naliczony podatek dochodowy ze sprzedaży mieszkania.

Zdaniem wnioskodawczyni, podatek dochodowy powinien być naliczony od kwoty 76.102,69 zł ponieważ:

* pieniądze, którymi został spłacony kredyt pochodziły w całości ze sprzedaży jej mieszkania,

* na zaświadczeniu z banku o wysokości zadłużenia bank wskazuje konto rodziców jako konto, na które mają wpłynąć pieniądze od nabywcy,

* w akcie notarialnym wnioskodawczyni zobowiązuję się do całkowitej spłaty kredytu w ciągu 5-ciu dni od daty wpłynięcia pieniędzy od nabywcy na wspomniane wyżej konto,

* taką kwotę wnioskodawczyni otrzymała i taką kwotą mogła dysponować,

* taka też kwota wynika z transakcji sprzedaży (przychód minus poniesione koszty), czyli 155.000 zł minus 78.238,72 zł (całkowita spłata kredytu) minus 658,59 zł (ostatnia rata kredytu pobrana przez bank w dniu 1 grudnia 2008 r.), równa się 76.102,69 zł.

Istotne elementy własnego stanowiska zawarte zostały także w opisie stanu faktycznego, gdzie wnioskodawczyni wskazała, iż kwota 76.102,69 zł została przeznaczona na poprawki remontowe i wykończenie mieszkania jej męża, w związku z czym ww. kwota powinna zostać opodatkowana.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 30 października 2008 r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie nabyte w dniu 21 listopada 2006 r.

Zatem przychód uzyskany przez wnioskodawczynię ze sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* -na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Zgodnie z art. 21 ust. 16 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Natomiast w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Wskazać należy, iż art. 21 ust. 2a ww. ustawy stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b.

Stosownie do powyższego należy stwierdzić, że ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ma prawo skorzystać podatnik, który w chwili dokonywania spłaty kredytu i odsetek dysponował przychodem ze sprzedaży nieruchomości lub prawa oraz nie korzystał lub nie korzysta z ulgi odsetkowej na podstawie art. 26b.

Istotne jest również, że zwolnienie dotyczy spłaty kredytu i odsetek od tego kredytu. Zwolnieniem nie są zatem objęte wszelkie wydatki dodatkowe na rzecz banku w tym prowizja i opłaty na jego rzecz. Zwolnienie dotyczy jedynie należności głównej i odsetek a nie opłat i prowizji ponoszonych w związku ze spłatą kredytu. Opłaty i prowizje nie są bowiem kredytem na zakup lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w dniu 30 października 2008 r. wnioskodawczyni sprzedała mieszkanie za 155.000 zł. Kwota uzyskana ze sprzedaży mieszkania w wysokości 151.000,00 zł wpłynęła, zgodnie z aktem notarialnym, na konto jej rodziców (155.000 zł pomniejszone o 4.000 zł zadatku, który wnioskodawczyni otrzymała wcześniej gotówką). Z tego też konta w dniu 1 grudnia 2008 r. bank pobrał 78.238,72 zł tytułem całkowitej spłaty kredytu oraz kwotę 658,59 zł tytułem spłaty raty kredytu. Pozostała kwota w wysokości 72.102,69 zł została przelana przez rodziców na konto osobiste wnioskodawczyni. Całą kwotę, która została wnioskodawczyni ze sprzedaży mieszkania (tekst jedn. 76.102,69 zł) przeznaczyła na poprawki remontowe oraz wykończenie mieszkania, w którym mieszka i jest zameldowana. Mieszkanie to jest jednak własnością jej obecnego męża.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku stan faktyczny stwierdzić należy, iż część przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy. Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy pozostaje fakt, iż współkredytobiorcami byli również rodzice wnioskodawczyni. W przypadku solidarnego zobowiązania kredytobiorców do spłaty kredytu istotnym jest, który z nich faktycznie kredyt spłaci. W przedmiotowej sprawie kredyt bez wątpienia spłaciła wnioskodawczyni przeznaczając na ten cel środki uzyskane ze sprzedaży swojego lokalu mieszkalnego. Bez znaczenia pozostaje także okoliczność kto był posiadaczem rachunku, z którego kredyt ten został spłacony. Bezspornym jest bowiem, że pieniądze, które wpłynęły na rachunek rodziców stanowiły przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego będącego własnością wnioskodawczyni. A zatem spłata kredytu nastąpiła z pieniędzy wnioskodawczyni, które zgodnie z aktem notarialnym miały zostać zdeponowane na rachunku jej rodziców.

Odnosząc się natomiast do części przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonej na remont mieszkania będącego własnością męża wnioskodawczyni stwierdzić należy, iż ta część przychodu nie korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego. W przedmiotowej sprawie wnioskodawczyni poniosła bowiem wydatki na remont mieszkania, które nie stanowi jej własności, lecz stanowi majątek odrębny jej męża. Tymczasem z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) tiret czwarte ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ze zwolnienia z opodatkowania może korzystać przychód wydatkowany nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na remont lub modernizację własnego lokalu mieszkalnego. Wnioskodawczyni nie remontowała zatem własnego lokalu mieszkalnego, a jedynie poniosła nakłady na cudzy lokal.

Podsumowując, opodatkowaniu podlega kwota pozostała po spłacie kredytu powiększona o pozyskany wcześniej zadatek.

Stanowisko wnioskodawczyni uznać należało zatem za prawidłowe.

W odniesieniu do przedstawionych we wniosku kwot, Organ podatkowy informuje, iż ewentualne wyliczenia, jakich należałoby dokonać nie należą do kompetencji tut. Organu. Zgodnie bowiem z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego, bowiem prawidłowość takiego rozliczenia podlega weryfikacji przez organ podatkowy. W związku z powyższym tut. Organ nie może odnieść się do wyliczeń wskazanych przez wnioskodawczynię.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku dołączono plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest ani obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.