IBPBII/2/415-1115/14/HS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 8 grudnia 2014 r. (data otrzymania 15 grudnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 15 grudnia 2014 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca wraz z małżonkiem od 4 marca 1976 r. byli właścicielami działki ozn. nr 7533/1 Działka ta odpowiada parcelom gruntowym pgr 11505/5 i 11526/4. W 2014 r. małżonkowie podjęli decyzję o zamianie części tej działki na sąsiadujący grunt - działkę sąsiada.

W październiku 2014 r. małżonkowie uzyskali decyzję o podziale ww. działki na działki ozn. nr 7533/2 o powierzchni 0,0637 ha i ozn. nr 7533/3 o powierzchni 0,0704 ha.

W dniu 24 października 2014 r. aktem notarialnym małżonkowie dokonali zamiany działki ozn. nr 7533/2 o powierzchni 0,0637 ha na działkę ozn. nr.7332/3 o powierzchni 0, 06838 ha. Wartość zamienianych działek była jednakowa i wynosiła 25 000 zł. Również w tym samym dniu małżonkowie sprzedali nieruchomość składającą się z działek: ozn. nr 7532/3 nabytej w drodze zamiany (za 25 000 zł) oraz ozn. nr 7533/3 powstałej w wyniku podziału działki ozn. nr 7533/1 (za 25 000 zł), której właścicielami byli Wnioskodawca wraz z małżonkiem od 1976 r. Łączna wartość sprzedanych działek to 50 000 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytanie:

Czy należy uiścić podatek dochodowy z tytułu sprzedaży nieruchomości 7532/3 nabytej w drodze zamiany 24 października 2014 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży działki 7532/3 wyniósł tyle samo co koszt uzyskania przychodu, czyli jej nabycia w drodze zamiany - 25 000 zł. Nie ma wiec podstaw prawnych do uiszczania podatku dochodowego. Natomiast druga działka wchodząca w skład sprzedawanej nieruchomości ozn. nr 7533/3 była własnością Wnioskodawcy i jego małżonka dłużej niż 5 lat, zatem nie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Na wstępie Organ wskazuje, że przedmiotem wydanej interpretacji jest wyłącznie ocena skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Organ nie odniósł się do skutków podatkowych umowy zamiany, gdyż nie było to przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonujących zamiany.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód uzyskany ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiążą zatem skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości z datą jej nabycia. Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 termin "nabycie" oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Zgodnie bowiem z treścią art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.) - przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Przepis art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Ponadto zgodnie z art. 155 § 1 Kodeksu - umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości.

Tym samym zawarcie w 2014 r. umowy zamiany niewątpliwie skutkowało nabyciem nieruchomości. W wyniku zamiany Wnioskodawca wraz z małżonkiem nabyli bowiem prawo do nowej działki, której przed dokonaniem ww. czynności nie byli właścicielami.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że w wyniku dokonanej w 2014 r. zamiany Wnioskodawca wraz z małżonkiem zbyli na rzecz sąsiada działkę ozn. nr 7533/2 w zamian za co nabyli od niego działkę ozn. nr 7532/3. Tym samym sprzedaż 24 października 2014 r. nieruchomości w części przypadającej na ww. działkę nabytą od sąsiada w drodze zamiany będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ponieważ została dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie działki w drodze zamiany.

Natomiast działka nr 7533/3 nie była przedmiotem umowy zamiany. Jest to działka, która powstała w wyniku podziału działki nr 7533/1 należącej do Wnioskodawcy i jego małżonka od 1976 r. Oznacza to, że sprzedaż 24 października 2014 r. tej działki nie będzie w ogóle podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wskazać należy, że nieistotny dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest sam fakt podziału nieruchomości, ale pod warunkiem, że celem podziału ewidencyjnego (geodezyjnego) nieruchomości było wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej liczby działek gruntu (bez zmiany ich dotychczasowego właściciela), mogących w przyszłości stanowić odrębne nieruchomości, tj. każdą z wydzielonych działek gruntu dotychczasowy jej właściciel będzie mógł zbyć innym podmiotom na odrębną własność. Jeżeli właściciel nieruchomości dokonuje jej podziału celem wydzielenia z jednej nieruchomości kilku mniejszych, to nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem w dacie podziału, bo chodzi o nieruchomość, której ta osoba jest już właścicielem. Sam podział nieruchomości oraz wydzielenie odrębnej własności działek nie stanowią więc daty nowego nabycia każdej wydzielonej działki w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku samego podziału działki nie zmieni się struktura własności każdej z mniejszych działek wydzielonych w drodze podziału. Właściciel nadal będzie posiadał takiej samej wielkości nieruchomość jak przed podziałem, tyle że w mniejszych działkach. Stąd czynność ta nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym podział w 2014 r. działki 7533/1 na dwie działki nie jest nową datą nabycia każdej z tych działek, gdyż w dacie samego podziału Wnioskodawca nie nabył żadnych nowych nieruchomości ponad to, czego od 1976 r. był już właścicielem. Nowym działkom nadano wprawdzie nowe numery, ale działki te w całości należały do Wnioskodawcy i jego małżonka od 1976 r. choć wówczas jeszcze jako jedna nieruchomość.

Dokonując oceny skutków podatkowych sprzedaży w 2014 r. nieruchomości w części odpowiadającej działce ozn. nr 7532/3 nabytej w drodze zamiany należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono bowiem m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania - zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej - mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. wydatki związane z wyceną nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że jeśli poniesiono takie koszty, to odliczyć można jedynie taką ich część, która proporcjonalnie odpowiada działce nabytej w 2014 r. w drodze zamiany, bo tylko przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości przypadający na tę działkę stanowi źródło przychodu. To oznacza, że nie można odliczyć od przychodu podlegającego opodatkowaniu kosztów proporcjonalnie przypadających na działkę nabytą w 1976 r., gdyż jej zbycie nie stanowi w ogóle źródła przychodu (a skoro tak, to nie może generować także kosztów).

Tak obliczony przychód można pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, ustalone zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy. W myśl tego przepisu - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy - po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ww. ustawy - w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są zobowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. W tym samym terminie płatny jest również należny podatek, wynikający z tego zeznania (art. 45 ust. 4 pkt 4 ww. ustawy).

Wobec powyższego wyjaśnienia przychodem będzie wartość wyrażona w cenie określonej w umowie sprzedaży nieruchomości odpowiadająca cenie działki nr 7532/3, która została nabyta w 2014 r. w drodze zamiany, o ile odpowiada wartości rynkowej.

Przychód uzyskany ze sprzedaży tej działki nabytej w drodze zamiany może zostać pomniejszony o koszty, o których mowa w art. 19 ust. 1 (tekst jedn.: koszty odpłatnego zbycia) oraz w art. 22 ust. 6c ww. ustawy (tekst jedn.: koszty uzyskania przychodu).

Kosztami uzyskania przychodu - zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy - są udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Kosztami uzyskania przychodu będą zatem koszty nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zbycia, czyli koszty poniesione na nabycie nieruchomości zbywanej przez podatnika. Koszty uzyskania przychodu odnosi się zawsze do rzeczy lub prawa będących przedmiotem zbycia a nie nabycia. Zatem w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem uzyskania przychodu jest koszt poniesiony na nabycie sprzedawanej nieruchomości czyli określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz drugiej strony w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży. Różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym.

W rozpatrywanej sprawie do kosztów uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy, z tytułu sprzedaży działki nabytej w 2014 r. w drodze zamiany, można zaliczyć wartość działki zbytej na rzecz sąsiada w drodze zamiany w 2014 r. (ustaloną w umowie zamiany). Aby bowiem nabyć określoną działkę (nr 7532/3) należącą do sąsiada, Wnioskodawca wraz z małżonkiem oddali w zamian inną swoją działkę (nr 7533/2). Wartość (określona w umowie zamiany) tej oddanej działki stanowić będzie koszt nabycia gruntu należącego uprzednio do sąsiada.

Podsumowując, sprzedaż działki nr 7533/3 w ogóle nie podlega opodatkowaniu z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie upłynął pięcioletni okres czasu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast sprzedaż działki nr 7532/3 nabytej w 2014 r. w wyniku zamiany podlega opodatkowaniu na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż tej działki nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie w drodze zamiany. Podstawą opodatkowania będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy kwotą przychodu ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania określonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy, przy uwzględnieniu, że za koszt uzyskania przychodu można uznać wartość działki oddanej w wyniku zamiany.

Wnioskodawca będzie zobowiązany do 30 kwietnia roku następnego po roku, w którym dokonał sprzedaży (czyli do 30 kwietnia 2015 r.) do złożenia zeznania PIT-39, w którym wykaże przypadający na niego przychód ustalony według wartości rynkowej nieruchomości (wartość (nieruchomości zbytej) pomniejszony o opisane we wniosku przypadające na niego koszty odpłatnego zbycia, koszty uzyskania przychodu (wartość działki oddanej w wyniku zamiany) -oraz uzyskany dochód (również przypadające na niego). Organ wyjaśnia bowiem, że podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych ze sprzedaży nieruchomości jest odrębnie każdy z małżonków, a nie małżonkowie łącznie. Obowiązek podatkowy obciąża zatem każdego z małżonków z osobna. Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego małżonków - stosownie do art. 6 ust. 1 przywołanej ustawy - opodatkowuje się osobno u każdego z małżonków, przyjmując w braku dowodu przeciwnego, że ich udziały w tym dochodzie są równe. W przypadku dochodów z odpłatnego zbycia nie znajduje zastosowania art. 6 ust. 2 ww. ustawy, ponieważ dochody z tego tytułu zostały wyłączone z możliwości łącznego opodatkowania.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe, o ile cena sprzedaży i wartość działki zbywanej w drodze zamiany, jakie Wnioskodawca wskazał we wniosku odpowiadają w rzeczywistości wartościom rynkowym.

Wartości te winny być ustalone się na podstawie cen rynkowych działek, obowiązujących na danym obszarze w dniu zawarcia umowy zamiany i umowy sprzedaży. Za cenę rynkową należy uznać wartość określonej rzeczy lub prawa ustaloną na podstawie cen stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia. Samo subiektywne przekonanie co do wysokości ustalonych wartości rynkowych nieruchomości nie jest jeszcze wyznacznikiem cen rynkowych działek.

Ponadto Organ wskazuje, że z uwagi na to, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego - co wynika z art. 14b § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa - niniejsza interpretacja wywołuje skutki prawne tylko dla Wnioskodawcy, który może się do niej zastosować i oczekiwać z tego tytułu ochrony prawnej. Wydana interpretacja nie oznacza ochrony prawnej dla małżonka Wnioskodawcy, który chcąc uzyskać interpretację indywidualną winien wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Do uzupełnienia wniosku Wnioskodawca dołączył dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest zobowiązany ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem zdarzenia przedstawionym przez Wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.