IBPBII/2/415-1043/13/MM

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 15 października 2013 r. (data otrzymania 16 października 2013 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 16 października 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej i jest jedynym a zarazem głównym najemcą lokalu mieszkalnego należącego do Mieszkaniowego Zasobu Gminy Miejskiej w związku z uchwałą Rady Miejskiej w sprawie określenia zasad sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych a także domów jednorodzinnych stanowiących własność gminy miejskiej oraz zasad udzielania bonifikat od ceny ich sprzedaży. Wnioskodawca złożył do gminy wniosek o sprzedaż na jego rzecz wynajmowanego przez niego mieszkania i przyznania bonifikaty w wysokości 90% od ustalonej ceny. Sprzedaż samodzielnego lokalu mieszkalnego miała nastąpić z równoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste na okres nie dłuższy niż 99 lat gruntu, na którym budynek wraz z lokalem mieszkalnym jest usytuowany.

Dnia 19 grudnia 2008 r. Wnioskodawca stawił się przed asesorem notarialnym kancelarii notarialnej i podpisał akt notarialny - umowę sprzedaży lokalu. Pełnomocnik działający w imieniu gminy miejskiej oświadczył, że w księdze wieczystej sądu rejonowego prowadzonej dla nieruchomości o łącznej powierzchni 1055 m^2, stanowiącej działkę gruntu, część składową której stanowi budynek, w którym znajduje się samodzielny lokal mieszkalny, z którym to lokalem związany jest udział w częściach wspólnych budynku oraz gruncie, na którym budynek ten jest zlokalizowany - prawo własności wpisane jest na rzecz gminy miejskiej. Pełnomocnik gminy na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustanowił odrębną własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego i sprzedał ten lokal na rzecz jego dotychczasowego najemcy oraz oddał w użytkowanie wieczyste udział w gruncie. Wnioskodawca oświadczył, że związku małżeńskiego nie zawierał i lokal ten kupił oraz wyraził zgodę na oddanie w użytkowanie wieczyste udziału w gruncie na jego rzecz.

Z treści podpisanej umowy wynika, że wszelkie prawa i obowiązki związane z prawem własności sprzedanego lokalu oraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu przechodzą na rzecz nabywcy z dniem 19 grudnia 2008 r.

W związku z podpisaną umową sprzedaży lokalu 22 grudnia 2008 r. do sądu rejonowego wydziału ksiąg wieczystych wpłynął wniosek, na podstawie którego wyodrębniono lokal i założono dla niego nową księgę wieczystą (... wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej).

Dnia 7 stycznia 2009 r. zostało sporządzone do Wnioskodawcy zawiadomienie sądu rejonowego wydział ksiąg wieczystych na podstawie artykułu 62610 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, że dokonano wpisu w brzmieniu: wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej. Z zestawienia rubryk - danych o wnioskach i chwil wpisów w podrubryce - dane o wniosku, chwilą wpływu była data 22 grudnia 2008 r., a więc trzy dni od daty podpisania aktu notarialnego. Natomiast w rubryce - dane o założeniu księgi wieczystej, chwilą zapisania księgi oraz chwilą ujawnienia księgi w związku z założeniem nowej księgi wieczystej w wyniku wyodrębnienia lokalu była data 5 stycznia 2009 r. Okres prawa użytkowania wieczystego, wieczyste użytkowanie gruntu związane z własnością lokalu ustanowiono na 1 lutego 2101 r.

Po 31 grudnia 2013 r. Wnioskodawca zamierza zbyć odpłatnie zakupiony od gminy lokal mieszkalny. Notarialną umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego Wnioskodawca planuje podpisać w 2014 r.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie:

Czy odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w 2014 r. lokalu mieszkalnego oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowić będzie dla niego, w związku z taką transakcją, źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Wnioskodawcy, odpłatne zbycie w 2014 r. lokalu mieszkalnego będzie stanowić dla niego źródło przychodu, o którym mowa w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.).

Z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a oraz c) tej ustawy wynika, że źródłami przychodów są odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości a także prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wnioskodawca nie wykonywał, nie wykonuje oraz nie zamierza w 2014 r. wykonywać działalności gospodarczej, dlatego też kluczowym dla sprawy wydaje się być moment nabycia przez niego lokalu mieszkalnego. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje pojęcia "nabycie". Przez "nabycie" Wnioskodawca rozumie uzyskanie, ustanowienie, przeniesienie, powstanie własności.

Co do zasady, do przeniesienia własności oprócz zgodnych oświadczeń woli nie są potrzebne dodatkowe przesłanki takie jak wydanie rzeczy czy wpis w księdze wieczystej w przypadku nieruchomości. Jednak od zasady tej istnieją wyjątki.

Zdaniem Wnioskodawcy, przeniesienie prawa własności, tj. nabycie na jego rzecz lokalu mieszkalnego oraz użytkowania wieczystego udziału w gruncie nastąpiło 5 stycznia 2009 r., a więc w chwili ujawnienia jego prawa w nowo powstałej księdze wieczystej lokalu. To właśnie z datą 5 stycznia 2009 r. zarejestrowano bowiem w sądzie rejonowym nowoutworzony podmiot - lokal mieszkalny, a wpis praw w księdze wieczystej na rzecz Wnioskodawcy doprowadził do ustanowienia odrębnej własności.

Argumentację tę zdaje się potwierdzać zapis art. 7 (w szczególności ust. 2) ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), zgodnie z którym:

W tej sytuacji bez znaczenia dla Wnioskodawcy jest podpisany przez niego 19 grudnia 2008 r. akt notarialny - umowa sprzedaży lokalu, który jego zdaniem ma tylko charakter konsensualny, a zarazem deklaratywny, a więc jedynie zobowiązuje strony do wyzbycia się (w przypadku gminy) oraz nabycia (w przypadku Wnioskodawcy) praw i obowiązków związanych ze sprzedanym lokalem mieszkalnym, a także udziałem w gruncie. Również bez znaczenia pozostaje data 22 grudnia 2008 r., a więc chwila wpływu do sądu rejonowego wniosku o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej (WLZKW -I-O).

Dlatego też, w ocenie Wnioskodawcy, chwila założenia księgi wieczystej w wyniku wyodrębnienia lokalu, chwila jej zapisania oraz chwila jej ujawnienia, a więc data 5 stycznia 2009 r. ma charakter konstytutywny i jako taka stanowi datę nabycia lokalu mieszkalnego wraz z użytkowaniem wieczystym gruntu.

W związku z powyższym faktem Wnioskodawca stoi na stanowisku, że pod terminem nabycia, o którym mowa w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych powinien rozumieć datę 5 stycznia 2009 r., czyli datę założenia księgi wieczystej dla lokalu w wyniku ustanowienia odrębnej własności.

W konsekwencji sprzedaż przez Wnioskodawcę lokalu mieszkalnego w 2014 r. będzie dla niego stanowić źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dopiero uzyskany w 2015 r. lub później przychód ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego nie będzie podlegał temu opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości i praw wymienionych w tym przepisie przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia wynika, że 19 grudnia 2008 r. Wnioskodawca na podstawie umowy sprzedaży kupił lokal mieszkalny i wyraził zgodę na oddanie w użytkowanie wieczyste udziału w gruncie na jego rzecz. Dnia 22 grudnia 2008 r. - w związku z podpisaną umową sprzedaży - do Sądu Rejonowego wpłynął wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej i wyodrębnienie lokalu nastąpiło 5 stycznia 2009 r.

Decydującą kwestią do rozstrzygnięcia w omawianej sprawie jest ustalenie daty, z jaką Wnioskodawca nabył odrębną własność lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Przy czym umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości-o czym stanowi art. 158 ww. ustawy - powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Stosownie do art. 535 Kodeksu cywilnego - przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę.

Dyspozycja tego przepisu wskazuje, że umowa sprzedaży jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obowiązkiem sprzedającego jest przeniesienie na kupującego własności rzeczy i wydanie mu tej rzeczy. Kupujący natomiast zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedającemu cenę.

Nie ulega zatem wątpliwości, że co do zasady umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy notarialnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa własności.

Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Z kolei w myśl art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) - wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od chwili wszczęcia tego postępowania.

Powyższe przepisy oznaczają, że prawo odrębnej własności lokalu powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej. Jednakże podkreślenia wymaga, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Zatem w sytuacji gdy sąd dokonał wpisu do księgi wieczystej, to odrębna własność istnieje od chwili złożenia wniosku.

Rację ma Wnioskodawca twierdząc, że założenie nowej księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu mieszkalnego ma charakter konstytutywny. Znaczenie konstytutywne orzeczenia wyraża się w tym, że jego przedmiotem nie jest deklaratywne potwierdzenie stanu prawnego, ale ustanowienie, zmiana, zniesienie stosunku prawnego. Orzeczenie takie wywołuje skutek prawotwórczy w postaci zmiany stosunku materialnoprawnego, wypełnia je zawsze treść kształtująca. Zatem nie można nabyć prawa odrębnej własności lokalu dopóki ono nie powstanie, czyli zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali nie zostanie dokonany wpis do księgi wieczystej o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Należy jednak pamiętać, że z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wynika zasada wstecznego działania wpisu. Oznacza to, że - w razie dokonania wpisu - datą powstania odrębnej własności lokalu jest chwila, w której wniosek o wpis wpłynął do sądu.

Podsumowując, nie można zgodzić się z Wnioskodawcą, że nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność nastąpiło 5 stycznia 2009 r., bowiem jak wykazano powyżej przepisy nie wiążą powstania odrębnej własności lokalu z założeniem księgi wieczystej, ale ze złożeniem wniosku o dokonanie wpisu, który jak wynika z treści wniosku wpłynął do sądu 22 grudnia 2008 r. Zatem uznać należy, wbrew twierdzeniu Wnioskodawcy, że nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość nastąpiło w 2008 r.

Pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć w omawianej sprawie od końca 2008 r. Tym samym planowane przez Wnioskodawcę po 31 grudnia 2013 r. odpłatne zbycie ww. lokalu mieszkalnego nie będzie podlegać opodatkowaniu z uwagi na to, że z 31 grudnia 2013 r. upłynął pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stanowisko Wnioskodawcy uznano za nieprawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.