IBPBII/2/415-1029/13/MZa - Skutki podatkowe sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 8 września 2013 r. (data otrzymania 14 października 2013 r.), uzupełnionym 10 i 12 grudnia 2013 r., o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 14 października 2013 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 29 listopada 2013 r. Znak: IBPBII/2/415-1029/13/MZa, wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 10 i 12 grudnia 2013 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W dniu 15 stycznia 2010 r. Wnioskodawca wraz z M. J. zakupił lokal mieszkalny w miejscowości T. Mieszkanie zostało zakupione za kwotę 160.000,00 zł w następujących udziałach:

* Wnioskodawca 7/8 za kwotę 140.000,00 zł,

* M. J. 1/8 za kwotę 20.000,00 zł.

W dniu 5 września 2013 r. Wnioskodawca wraz z M. J. sprzedał wyżej opisany lokal mieszkalny za kwotę 145.000,00 zł. Cena sprzedaży odzwierciedla obecną sytuację na rynku nieruchomości i wynosiła dla:

* Wnioskodawcy za 7/8 części - kwota 126.875,00 zł,

* M. J. za 1/8 część - kwota 18.125,00 zł.

W związku z powyższym stanem faktycznym zadano następujące pytania.

Czy w wyżej opisanym przypadku Wnioskodawca jest zobowiązany do zapłacenia podatku dochodowego. Jeżeli tak, to w jaki sposób go wyliczyć.

Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z obowiązującym prawem zarówno Wnioskodawca, jak i M. J. są zobowiązani do rozliczenia podatku dochodowego od sprzedaży wskazanej nieruchomości (każda osoba w wysokości swoich udziałów w nieruchomości). W tym celu należy złożyć do właściwego urzędu skarbowego zeznanie PIT-39 (w terminie do końca kwietnia 2014 r).

Wnioskodawca uważa, że wyliczenie podstawy opodatkowania dla niego (od 7/8 części) jest następujące (w części C. PIT-39):

* przychód 126.875,00 zł,

* koszty uzyskania przychodu 140.000,00 zł,

* dochód/strata -13.125,00 zł.

W opinii Wnioskodawcy - zgodnie z art. 30e pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych - podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli lokal mieszkalny został zakupiony za kwotę wyższą niż kwota sprzedaży, wykazać należy stratę, a nie dochód. Wnioskodawca uważa więc, że w związku z tym nie ma podstaw prawnych do zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży lokalu mieszkalnego znajdującego się w miejscowości T.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie m.in.:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, odpłatne zbycie tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Oznacza to, że dla określenia właściwej podstawy prawnej normującej zasady opodatkowania przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości lub praw, istotny jest moment i forma prawna pierwotnego nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca wraz z M. J. nabył w 2010 r. lokal mieszkalny, który następnie w 2013 r. został sprzedany.

Zatem dla oceny skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. - od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy - podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższym przepisem, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ww. ustawy - koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania.

Wysokość tych nakładów, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tekst jedn.: wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji Wnioskodawcy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego będzie wartość udziału 7/8 w tym lokalu (wynikająca z aktu notarialnego na dzień dokonania sprzedaży), a więc kwota 126.875,00 zł (145.000,00 zł x 7/8) o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o ewentualne koszty odpłatnego zbycia. Natomiast kosztami uzyskania przychodu będą udokumentowane koszty nabycia udziału w lokalu mieszkalnym czyli kwota 140.000,00 zł (tekst jedn.: cena zakupu tego udziału w lokalu wynikająca z aktu notarialnego sprzedaży z 5 września 2013 r., a więc 160.000,00 zł x 7/8). Różnica w wysokości -13.125,00 zł (126.875,00 zł - 140.000,00 zł) nie będzie dochodem do opodatkowania, lecz stratą podatkową. W sytuacji, gdy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym przewyższają przychód uzyskany ze sprzedaży tego udziału, to nie powstanie obowiązek zapłaty podatku z tytułu dokonanej transakcji.

Podsumowując, przychód uzyskany ze sprzedaży udziału 7/8 w lokalu mieszkalnym stanowi źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a uzyskany z tego tytułu dochód podlegałby opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Jednakże odnosząc się do podanych przez Wnioskodawcę kwot, mając na względzie zaprezentowany powyżej sposób obliczenia podstawy opodatkowania, wskazać należy, że w sytuacji Wnioskodawcy nie wystąpi dochód do opodatkowania lecz strata podatkowa, od której nie nalicza się podatku należnego. Jednak zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 - w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e. Innymi słowy Wnioskodawca zobowiązany jest do złożenia zeznania o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy 2013 najpóźniej do 30 kwietnia 2014 r. i wykazania w nim straty podatkowej uzyskanej ze sprzedaży udziału 7/8 w lokalu mieszkalnym.

Stanowisko Wnioskodawcy uznaje się za prawidłowe.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.