IBPBII/2/415-1027/09/MMa - Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 21 października 2009 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 października 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z dnia 24 listopada 2009 r. Znak: IBPB II/2/415-1027/09/MMa wezwano wnioskodawcę do jego uzupełnienia.

Wnioskodawca nie uzupełnił braków formalnych wniosku, zatem zgodnie z zawartym w wezwaniu pouczeniem wniosek podlega rozpatrzeniu w zakresie jednego zdarzenia przyszłego, tj. w zakresie skutków sprzedaży nieruchomości w podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca posiada działkę, którą kupił dnia 9 stycznia 2004 r. Następnie na tej działce wybudował dom. Budynek oddano do użytkowania dnia 28 czerwca 2007 r. Numer został nadany 20 sierpnia 2007 r. Wnioskodawca chce sprzedać dom. Sprzedaż planowana jest na marzec 2010 r., chociaż akt notarialny sprzedaży może zostać sporządzony jeszcze w roku 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Zdaniem wnioskodawcy, w zaistniałym przypadku podatek nie występuje, ponieważ sprzedaje on nieruchomość - działkę zabudowaną, a tę nabył w styczniu 2004 r. Do momentu sprzedaży minie 6 lat i 2 miesiące.

Jeśli sprzedaż nastąpi jeszcze w 2009 r., zdaniem wnioskodawcy podatek również nie występuje, ponieważ 5 lat minęło w styczniu 2009 r.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m.in.:

Stosownie do powyższego, kluczowe znaczenie w zakresie obowiązków podatkowych ma ustalenie momentu nabycia nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, odnieść się zatem należy do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., określonego w dalszej części skrótem k.c.). Zgodnie z art. 46 § 1 k.c. nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (art. 47 k.c.), bowiem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki.

Z powyższego zapisu wynika zatem, iż budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, iż sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Jednocześnie regulacja zawarta w prawie cywilnym skutkuje tym, że datą nabycia nieruchomości jest data nabycia prawa własności gruntu bez względu na to czy na gruncie tym wybudowano budynek czy też nie i kiedy to nastąpiło. Bez znaczenia pozostaje również fakt nadania numeru czy też odebranie budynku do użytkowania.

W sprawie, której dotyczy przedmiotowy wniosek, nabycie własności nieruchomości nastąpiło dnia 9 stycznia 2004 r. Obowiązek podatkowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości występuje w przypadku dokonania sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat licząc od końca roku, w którym nabycie to nastąpiło. Skoro wnioskodawca nabył nieruchomość dnia 9 stycznia 2004 r., to zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek podatkowy wystąpi w przypadku, gdy wnioskodawca sprzeda tę nieruchomość przed dniem 31 grudnia 2009 r. Natomiast w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości po dniu 1 stycznia 2010 r., przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nie będzie stanowił źródła uzyskania przychodu w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, w związku z powyższym nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Tym samym odnosząc się do drugiego zapytania wnioskodawcy, w przypadku gdyby sprzedaż zabudowanej działki nastąpiła przed dniem 9 stycznia 2009 r. przychód osiągnięty ze sprzedaży tej nieruchomości byłby źródłem uzyskania przychodu w myśl przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co skutkowałoby powstaniem obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. - podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Ponadto należy wyjaśnić, że stosownie do art. 28 ust. 2a tejże ustawy zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy przewiduje możliwość zwolnienia z opodatkowania po spełnieniu określonych warunków przychodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

Reasumując, określony w ustawie pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie z tym przepisem liczy się od końca roku, w którym nabycie nastąpiło a nie jak sugeruje wnioskodawca od dnia nabycia. Wobec powyższego wnioskodawca błędnie twierdzi, iż ustawowe pięć lat mija z dniem 9 stycznia 2009 r. Prawidłowym dla przedmiotu interpretacji jest zatem dzień 31 grudnia 2009 r. W związku z powyższym wyłącznie sprzedaż nieruchomości po dniu 1 stycznia 2010 r. w ogóle nie będzie rodzić obowiązków podatkowych w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.