IBPBII/1/436-294/11/MZ

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 3 czerwca 2011 r. (data wpływu do tut. Biura - 9 czerwca 2011 r.), uzupełnionym w dniach 05 i 7 września 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 9 czerwca 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 25 sierpnia 2011 r. Znak: IBPP1/443-982/11/MS, IBPBII/1/436-294/11/MZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 5 września 2011 r. (data wpływu dodatkowej opłaty) oraz w dniu 7 września 2011 r. (data wpływu pisma).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 7 maja 2002 r. na podstawie umowy sprzedaży wnioskodawca (osoba fizyczna) oraz Pan X i Pan Y nabyli w ramach prowadzonej przez nich spółki cywilnej S. na współwłasność łączną udział wynoszący 1/3 części nieruchomości gruntowej, niezabudowanej. Pozostały udział wynoszący 2/3 części nieruchomości nabył inny przedsiębiorca Pan Z, w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Od przedmiotowej umowy notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, stawka 2%).

Przedmiotowa nieruchomość została nabyta od wspólników innej spółki cywilnej, była wolna od jakichkolwiek obciążeń, a jej powierzchnia całkowita wynosiła 47a 35m2.

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący 1/3 części został wprowadzony przez wspólników spółki cywilnej S. do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Udział w nieruchomości nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej spółki cywilnej.

Na podstawie art. 26 ust. 4 ustawy z dnia z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych (w brzmieniu obowiązującym w okresie 25 września 2003 r. - 14 stycznia 2004 r.) spółka cywilna S. uległa przekształceniu - z mocy prawa - w spółkę jawną S., albowiem jej przychody netto ze sprzedaży towarów, świadczenia usług w każdym z dwóch kolejnych lat obrotowych osiągnęły równowartość w walucie polskiej co najmniej 400.000 EURO (przedsiębiorstwo większych rozmiarów). Konsekwencją obligatoryjnego przekształcenia było w dniu 14 stycznia 2004 r. dokonanie wpisu spółki jawnej S. do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego.

Przedmiotem działalności spółki cywilnej S., a następnie spółki jawnej S. była (i jest) przede wszystkim sprzedaż urządzeń dla przemysłu odzieżowego. Od dnia 12 listopada 1999 r. dodano do przedmiotu działalności działalność polegającą na świadczeniu "usług budownictwa i sprzedaży lokali". Natomiast od 23 grudnia 2000 r. obowiązywała zmiana przedmiotu działalności polegająca na dodaniu do przedmiotu działalności spółki "budowy mieszkań i lokali usługowych w celu odsprzedaży". Spółka jawna od momentu jej wpisu do rejestru przedsiębiorców KRS, tj. od 14 stycznia 2004 r. jako przedmiot działalności również wskazała: "usługi budowlane", "sprzedaż lokali", "budowa mieszkań i lokali usługowych w celu odsprzedaży". Wnioskodawca wyjaśnia, że ani spółka cywilna, ani spółka jawna w rzeczywistości nie wykonywały opisanej wyżej działalności budowlanej. Wpisywanie w przedmiocie działalności spółek różnych możliwych przedmiotów działalności miało na celu uniknięcie w przyszłości kosztownych zmian wpisów w rejestrze i umowie spółki. Decyzją z dnia 21 lutego 2006 r. Prezydent Miasta ustalił dla przedmiotowej nieruchomości warunki zabudowy w zakresie inwestycji pod nazwą "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami oraz wewnętrznym układem drogowym". Decyzja ta została następnie przeniesiona na osoby fizyczne, to jest na wnioskodawcę oraz na Pana X, Pana Y i Pana Z, decyzją z dnia 21 listopada 2006 r.

Na podstawie posiadanej decyzji o warunkach zabudowy wnioskodawca oraz Pan X, Pan Y wraz z Panem Z (właścicielem udziału w nieruchomości wynoszącym 2/3), jako osoby fizyczne wystąpili o wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na przedmiotowej nieruchomości budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Przedmiotowe pozwolenie na budowę zostało uzyskane przez ww. osoby w dniu 29 marca 2007 r. Decyzją tą Prezydent Miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę na nieruchomości zamierzenia budowlanego pod nazwą "budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami oraz wewnętrznym układem drogowym."

Następnie w dniu 5 kwietnia 2007 r. na podstawie umowy przeniesienia współwłasności w celu częściowego zwolnienia z długu, zawartej w formie aktu notarialnego, spółka jawna S., w trybie art. 453 Kodeksu cywilnego, przeniosła udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 1/3 części nieruchomości na rzecz: wnioskodawcy - w udziale 3/30 części, Pana X - w udziale 3/30 części, Pana Y - w udziale 4/30 części.

Z przedmiotowej umowy wynikało, że spółka jawna S. wypracowała w 2006 r. zysk nie niższy niż 300.000 zł, który to zysk zobowiązana była wypłacić wspólnikom proporcjonalnie do wysokości udziałów kapitałowych, tj. Panu Y w 4/10 częściach, wnioskodawcy i Panu X w 3/10 częściach. Wobec powyższego, spółka jawna S. w celu częściowego zwolnienia się z długu względem wspólników, zamiast wypłaty zysku w formie pieniężnej, przeniosła na wspólników cały swój udział wynoszący 1/3 części nieruchomości w opisany powyżej sposób. Wspólnicy oświadczyli w umowie, że nabywają udziały w nieruchomości na swoje majątki osobiste.

Opisane powyżej przeniesienie własności udziałów w nieruchomości na osoby fizyczne (do ich majątku prywatnego) zostało udokumentowane przez spółkę wystawionymi fakturami VAT. Nabywcy udziałów zapłacili wykazany na fakturze podatek od towarów i usług, jednakże nie dokonywali jego odliczenia. Zmiana właścicieli udziałów w nieruchomości została wykazana w księdze wieczystej. "Umowa przeniesienia współwłasności w celu częściowego zwolnienia z długu" została zawarta dlatego, że udziałowcy nie zgadzali się z faktem "przymusowego" przeniesienia własności nieruchomości na spółkę jawną i musieli podjąć działania konieczne dla przywrócenia pierwotnego stanu posiadania. Skoro nie mogło to nastąpić z mocy prawa (jak w przypadku obligatoryjnego przekształcenia), wspólnicy z własnej inicjatywy doprowadzili do zwrotu na ich rzecz udziałów nieruchomości. Nabycie udziałów w nieruchomości od spółki jawnej nastąpiło za cenę równą cenie, którą pierwotnie wnioskodawca i pozostali wspólnicy spółki cywilnej zapłacili w 2002 r., nabywając udziały w nieruchomości.

Po zawarciu umowy przeniesienia własności udziałów w nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, wnioskodawca oraz Pan X, Pan Y i Pan Z przenieśli prawa wynikające z decyzji z dnia 29 marca 2007 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na nieruchomości zamierzenia budowlanego pod nazwą "budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami oraz wewnętrznym układem drogowym" na Spółkę z o.o. X. W dniu 20 czerwca 2007 r. została wydana decyzja w sprawie przeniesienia praw z przedmiotowej decyzji na Spółkę z o.o. X.

W dniu 11 lipca 2007 r. wnioskodawca oraz Pan X, Pan Y i Pan Z zawarli przedwstępną umowę sprzedaży wszystkich udziałów w nieruchomości, na mocy której zobowiązali się sprzedać Spółce z o.o. X całe swoje udziały za kwoty odpowiednio podane w umowie.

Do umowy przedwstępnej strony przedłożyły ostateczną decyzję Prezydenta Miasta z dnia 28 marca 2007 r. wydaną dla wnioskodawcy oraz Pana X, Pana Y i Pana Z, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego "budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami oraz wewnętrznym układem drogowym", a także decyzję z dnia 20 czerwca 2007 r., przenoszącą prawa z ww. decyzji na rzecz nowego inwestora - Spółkę z o.o. X. Wspólnikami Spółki z o.o. X. byli m.in. współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości, tj. wnioskodawca oraz Pan X, Pan Y i Pan Z oraz inna osoba fizyczna.

Nowy inwestor - Spółka z o.o. X - w dniu 26 lutego 2009 r. założył dziennik budowy dla przedmiotowej inwestycji. W dniu 23 marca 2009 r. przeprowadzono prace geodezyjne (wytyczenie obiektu budowlanego) oraz ogrodzono działkę. Dalszych prac na nieruchomości nie prowadzono. Do dnia dzisiejszego na nieruchomości nie zrealizowano inwestycji, której dotyczyło pozwolenie na budowę.

Wnioskodawca wskazuje, że ostatecznie nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz Spółki z o.o. X.

W dniu 1 czerwca 2011 r. wnioskodawca oraz pozostałe osoby (współwłaściciele nieruchomości) sprzedali przedmiotową nieruchomość innemu przedsiębiorcy. Wnioskodawca w ramach umowy przeniesienia własności nieruchomości zbył cały swój udział w nieruchomości wynoszący 3/30 części nieruchomości. W tym samym dniu - Spółka z o.o. X przeniosła na nowego nabywcę decyzję, zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego "budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z garażami podziemnymi, wewnętrznymi instalacjami oraz wewnętrznym układem drogowym."

Sprzedaż udziałów w nieruchomości, w tym udziału przysługującego wnioskodawcy nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług, albowiem wnioskodawca uważa, że czynność sprzedaży przysługującego mu udziału nie podlegała temu podatkowi. Z tytułu tej czynności notariusz pobrał od kupującego podatek od czynności cywilnoprawnych.

Z ostrożności jednak, na wypadek gdyby w wyniku niniejszego wniosku o interpretację organ wydał interpretację, z której wynikać będzie, że czynność sprzedaży udziału wnioskodawcy w nieruchomości powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług, wnioskodawca oraz pozostali współwłaściciele zabezpieczyli swoje interesy i w umowie sprzedaży z dnia 1 czerwca 2011 r. zawarli m.in. następujące zapisy:

* "Wobec wątpliwości w przedmiocie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, każdy ze Sprzedających nie później niż w terminie do 8 czerwca 2011 r. wystąpi do Ministra Finansów o wydanie interpretacji, czy sprzedaż jego udziału w nieruchomości, objęta niniejszym aktem, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Niezwłocznie po otrzymaniu przez każdego z nich interpretacji Ministra Finansów, nie później jednak jak w terminie 7 dni roboczych, poinformują oni Kupującego o ich treści oraz przekażą Kupującemu ich kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza". (§ 5 ust. 5 umowy);

* "Jeżeli z wydanej interpretacji będzie wynikało, że sprzedaż udziału w Nieruchomości objęta niniejszym aktem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, każdemu ze sprzedających z osobna, w nieprzekraczalnym terminie jednego roku od daty zawarcia niniejszej umowy, to jest nie później niż do dnia 1 czerwca 2012 r. będzie przysługiwało wobec kupującego roszczenie o zapłatę kwoty będącej równowartością należnego podatku VAT od sprzedaży jego udziału w Nieruchomości. W takiej sytuacji, kwoty wskazane w ust. 3 niniejszego paragrafu (ceny sprzedaży poszczególnych udziałów) powiększone zostaną w drodze aneksu do niniejszej umowy o podatek VAT w stawce obowiązującej. Sprzedający niezwłocznie po otrzymaniu interpretacji Ministra Finansów tej treści, lecz nie później niż w ciągu 7 dni od daty jej otrzymania, zarejestrują się jako podatnicy VAT a następnie wystawią odpowiednie faktury VAT i doręczą je Kupującemu oraz złożą w ustawowym terminie stosowne deklaracje" (§ 5 ust. 6 umowy);

* "Strony ustaliły, że na poczet zabezpieczenia kwot podatku VAT w dniu podpisania niniejszego aktu zostaną otwarte i będą prowadzone cztery rachunki powiernicze (...)" (§ 5 ust. 7 umowy).

Przywołując opis stanu faktycznego Organ podatkowy - z uwagi na to, iż niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych - pominął tę jego część, która została uzupełniona w dnia 7 września 2011 r., bowiem odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy wobec nie podlegania podatkowi od towarów i usług umowa sprzedaży udziału w nieruchomości będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych, do którego uiszczenia zobowiązany będzie nabywca udziałów.

W ocenie wnioskodawcy, opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała podatkowi od towarów i usług (w tym zakresie wnioskodawca przywołał szerokie uzasadnienie, które z uwagi na przedmiot niniejszej interpretacji zostało pominięte), a zatem w takiej sytuacji umowa sprzedaży udziału w nieruchomości będzie opodatkowana - na podstawie art. art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 4 pkt 1 i w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - podatkiem od czynności cywilnoprawnych, do którego zapłaty zobowiązany będzie nabywca udziału.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż udziału w nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że w dniu 1 czerwca 2011 r. doszło do zawarcia przed notariuszem umowy przeniesienia własności udziałów w nieruchomości. W ramach umowy m.in. wnioskodawca, będący współwłaścicielem nieruchomości w części 3/30, sprzedał posiadany przez siebie udział w tej nieruchomości. Sprzedaż udziałów w nieruchomości, w tym udziału przysługującego wnioskodawcy nie została opodatkowana podatkiem od towarów i usług, albowiem wnioskodawca uważa, że czynność sprzedaży przysługującego mu udziału nie podlegała temu podatkowi.

W związku z tym należy wyjaśnić, że jeżeli z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości jedna ze stron umowy sprzedaży jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług wówczas umowa sprzedaży w ogóle nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast, jeżeli umowa sprzedaży udziału w nieruchomości podlega regulacjom ustawy o podatku od towarów i usług, ale korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie znajdzie zastosowania wyłączenie określone w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W tym wypadku sprzedaż udziału w nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca uważa, iż sprzedaż udziału w nieruchomości należącej do majątku prywatnego, nabytego na cele osobiste nie podlega przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, w konsekwencji nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Jeżeli zatem prawidłowe są ustalenia wnioskodawcy, co do tego, że opisana we wniosku sprzedaż udziału w nieruchomości nie może być zakwalifikowana na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług jako czynność podlegająca jej regulacjom i żadna ze stron umowy sprzedaży nie będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wówczas umowa sprzedaży na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jednakże obowiązek podatkowy z tego tytułu ciąży na kupującym, a nie na wnioskodawcy jako sprzedającym.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawcy należy uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.