IBPBII/1/436-254/11/MZ - Skutki podatkowe sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 22 kwietnia 2011 r. (data wpływu do tut. Biura - 26 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym w dniu 5 lipca 2011 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 kwietnia 2011 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania nieruchomości.

Z uwagi na fakt, iż wniosek nie spełniał wymogów formalnych, pismem z dnia 4 lipca 2011 r. Znak: IBPP1/443-686/11/ES, IBPB II/1/436-254/11/MZ wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono w dniu 5 lipca 2011 r. (wpływ dodatkowej opłaty).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca (zwany dalej również: kupującym) jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, kupna i sprzedaży nieruchomości, wynajmu i zarządzania nieruchomościami - wpisaną do ewidencji działalności gospodarczej. W 2010 r. kupujący wydzierżawił nieruchomość od Spółdzielni Mieszkaniowej (zwanej dalej również: sprzedającym). Umowa dzierżawy zawiera zapis o prawie pierwszeństwa nabycia (w tym prawie pierwokupu) przedmiotu dzierżawy na rzecz kupującego, po spełnieniu określonych warunków umownych.

Przedmiot umowy stanowi nieruchomość będąca w użytkowaniu wieczystym sprzedającego, składająca się z dwóch działek:

* o obszarze 994 m ^2,

* o obszarze 12.360 m ².

Ww. działki objęte są jedną księgą wieczystą. Działka o powierzchni 994 m ² jest niezabudowana. Na działce o powierzchni 12.360 m ² znajdują się parking oraz chodnik.

Sprzedający poinformował kupującego, że:

Działki, które mają być przedmiotem przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na kupującego zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego leżą na następujących terenach:

* teren zieleni urządzonej z usługami z podstawowym przeznaczeniem pod ogólnodostępne tereny zieleni urządzonej wraz z usługami komercyjnymi służącymi obsłudze funkcji rekreacyjnej parku w szczególności gastronomii, wypożyczalni sprzętu sportowego i zaplecza sportowo - socjalnego,

* teren zabudowy usługowo - mieszankowej z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę usługowo-mieszkaniową wielorodzinną wraz z garażem,

* teren zabudowy usługowej z podstawowym przeznaczeniem pod usługi komercyjne gastronomii,

* teren zieleni urządzonej z podstawowym przeznaczeniem pod ogólnodostępne tereny zieleni urządzonej z elementami wyposażenia parku.

W miesiącu maju lub czerwcu 2011 r. dojdzie do transakcji sprzedaży nieruchomości.

Sprzedający oraz kupujący przed dniem przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki o powierzchni 12.360 m ² chcą podpisać wspólne oświadczenie, że zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, w związku z przeniesieniem własności parkingu i chodnika znajdujących się na tej działce i wybierają ich opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, które to oświadczenie zostanie przed dniem przeniesienia prawa użytkowania wieczystego działki wysłane do właściwego Urzędu Skarbowego. Obydwie strony transakcji są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Wnioskodawca planuje odsprzedać nieruchomość - również czynnemu podatnikowi podatku od towarów i usług. Kwestią istotną dla wnioskodawcy w zakresie podatku od towarów i usług, jest prawo do odliczenia podatku od towarów i usług z faktury, którą otrzyma w związku z zakupem działek powyżej opisanych oraz zasadność zastosowania wówczas stawki podstawowej przy sprzedaży kolejnemu nabywcy.

Wnioskodawca wskazał, iż w związku z tym, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, składając niniejszy wniosek o wiążącą interpretację przepisów podatkowych, ma ważny interes prawny.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku zastosowania stawki zwolnionej w związku ze sprzedażą wnioskodawca będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zdaniem wnioskodawcy (w przypadku gdyby nie zrezygnowano ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), w związku ze sprzedażą będzie on zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przepis ten bowiem wyraźnie wskazuje iż nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

* umów sprzedaży l zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawcy tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług oraz podatku dochodowego od osób fizycznych, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Rzeczami w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome. Przedmiotami sprzedaży w ujęciu Kodeksu cywilnego oprócz rzeczy mogą być prawa majątkowe. Prawami majątkowymi są przysługujące danej osobie prawa do korzystania i rozporządzania określoną rzeczą lub prawem ustanowionym na tej rzeczy np. prawo wieczystego użytkowania, nakłady poczynione na rzecz. Powszechnie przyjmuje się, iż prawo wieczystego użytkowania gruntu jest prawem pośrednim pomiędzy prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 237 Kodeksu cywilnego). Umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego winna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 237 w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen przedmiotu czynności cywilnoprawnych stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych określa stawki podatku, które wynoszą od umowy sprzedaży:

O powstaniu obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnej decyduje, w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, moment dokonania czynności cywilnoprawnej. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż prawa wieczystego użytkowania nieruchomości kwalifikowana jest jako sprzedaż prawa majątkowego i podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika jednak, że samo bycie podatnikiem od towarów i usług przez jedną ze stron czynności nie wystarczy aby dana czynność zawarta przez podatnika tego podatku korzystała z wyłączenia od opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W każdym przypadku należy badać czy z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jedna ze stron jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z podatku tego jest zwolniona. W związku z tym podstawową kwestią są ustalenia dokonane na gruncie przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Przy czym analiza ww. przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, iż nie każda czynność cywilnoprawna, gdy przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wyjątek dotyczy bowiem m.in. sprzedaży i zamiany nieruchomości lub ich części albo prawa użytkowania wieczystego.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że wnioskodawca zamierza dokonać zakupu prawa użytkowania wieczystego dzierżawionej wcześniej przez siebie nieruchomości, składającej się z dwóch działek. Obydwie strony transakcji są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług i chcą podpisać wspólne oświadczenie, że zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług rezygnują ze zwolnienia z podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług. Zdaniem wnioskodawcy (w przypadku gdyby nie zrezygnowano ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług), w związku ze sprzedażą będzie on zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, iż jakkolwiek zapytanie wnioskodawcy dotyczy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia jej podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Należy zatem stwierdzić, że jeżeli transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, tj. jeżeli z tytułu dokonania tej czynności jedna ze stron umowy będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to na mocy przytoczonego wyżej przepisu czynność ta nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W przeciwnym wypadku - także w sytuacji, gdyby ww. czynność korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług - powyższa transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.