IBPBII/1/436-172/10/MZ - Podstawa opodatkowania PCC przy umowie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura - 26 lipca 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką - jest nieprawidłowe.

W dniu 26 lipca 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie ustalenia podstawy opodatkowania przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Matka i siostra wnioskodawczyni są właścicielkami nieruchomości - działki. Zamierzają sprzedać tę działkę wnioskodawczyni i jej bratu za kwotę 1000 zł, jako że w momencie sprzedaży nieruchomość będzie obciążona hipoteką dwukrotnie przewyższającą jej wartość.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Jako, że w momencie sprzedaży nieruchomość będzie obciążona hipoteką dwukrotnie przewyższającą jej wartość, czy możliwa jest sprzedaż w cenie 1000 zł i uiszczanie wszelkich obciążeń podatkowych od ceny sprzedaży, czy też wspomniane obciążenia wylicza się od wartości rynkowej nieruchomości bez względu na obciążenia.

Zdaniem wnioskodawczyni możliwa jest sprzedaż wskazanej nieruchomości za cenę 1000 zł Z racji ustanowionej hipoteki jej wartość jest w rzeczywistości ujemna. Wnioskodawczyni wskazała, iż nie znajduje podstaw by wysokość koniecznych i wynikających z umowy sprzedaży obciążeń podatkowych była liczona jedynie od wartości rynkowej nieruchomości w oderwaniu od obciążających ją zobowiązań.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje:

Na wstępie zaznacza się, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska wnioskodawczyni tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku dochodowego od osób fizycznych, zostało wydane postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne (art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Istotną cechą umowy sprzedaży jest zawsze wymiana określonych rzeczy na pieniądze. Zatem cenę w umowie sprzedaży stanowi suma pieniężna. W polskim prawie umowa sprzedaży nie wymaga do swej ważności żadnej szczególnej formy, z wyjątkiem przypadków przewidzianych w ustawie (np. forma aktu notarialnego przy sprzedaży nieruchomości). Zawarcie umowy sprzedaży następuje w wyniku zgodnego oświadczenia woli stron. Rzeczami w rozumieniu art. 45 Kodeksu cywilnego są tylko przedmioty materialne. Rzeczy dzielą się na nieruchomości (grunty, budynki oraz części budynków tzw. nieruchomości lokalowe) i na rzeczy ruchome.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży w myśl ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy). Zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jeżeli jednak podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, to stosownie do art. 6 ust. 3 ustawy - organ wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny. Natomiast w przypadku, gdy podatnik, pomimo wezwania, o którym mowa w ust. 3, nie określił wartości lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, organ podatkowy dokona jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłego lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33% od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik (art. 6 ust. 4 cyt. ustawy).

Zatem z treści powyższych przepisów wynika, iż podstawą opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest wartość nieruchomości ustalana przez strony umowy sprzedaży, wyrażona w cenie. Jednakże, w przypadku, gdy cena odbiega od wartości rynkowej, organ wezwie podatnika do jej zmiany.

W związku z powyższym podatnik nie jest zobligowany do określenia wartości rynkowej zakupionej nieruchomości w oparciu o opinię rzeczoznawcy. Ustawodawca w przytoczonym wyżej art. 6 ust. 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nałożył jedynie na organ podatkowy obowiązek uwzględnienia przedłożonej przez stronę w toku postępowania podatkowego w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych wyceny rzeczoznawcy, gdy wartość rynkowa przedmiotu umowy, według oceny organu podatkowego nie odpowiada wartości rynkowej zgodnie z art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych uznaje zatem uprawnienie stron umowy sprzedaży do kreowania jej warunków, w tym ustalenia ceny. Jednakże w przypadku ustalenia wartości zbywanej nieruchomości w sposób odbiegający od wartości rynkowej, ustawa dopuszcza ingerencję organu podatkowego lub organu kontroli skarbowej; przy czym organy te mogą się posiłkować wskazanymi w art. 6 ust. 4 ustawy: opinią biegłego lub przedłożoną przez podatnika wyceną rzeczoznawcy.

Przepisy podatkowe regulując, co jest podstawą opodatkowania z tytułu sprzedaży nieruchomości, nie nakazują za jaką konkretnie cenę należy nabyć bądź zbyć nieruchomość. Niezależnie od faktu na jak długo ważna jest jej wycena i niezależnie od zasad urynkowienia jej wartości (organy podatkowe nie mają kompetencji w tym zakresie), podstawą opodatkowania będzie wartość wyrażona w cenie, ale jeśli będzie ona odbiegała od wartości rynkowej - w rozumieniu przepisów podatkowych - wartość ustalona w postępowaniu podatkowym. Należy przy tym uwzględnić zasadę autonomii prawa podatkowego przejawiającą się w tym przypadku odrębną definicją wartości rynkowej.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej, o czym stanowi art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym. Natomiast obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku, a jeżeli ciąży on na kilku podmiotach zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty (art. 5 ust. 1 i 2 ustawy).

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że matka i siostra wnioskodawczyni są właścicielkami działki, którą zamierzają sprzedać wnioskodawczyni i jej bratu za kwotę 1000 zł. Przedmiotowa nieruchomość w momencie sprzedaży będzie obciążona hipoteką dwukrotnie przewyższającą jej wartość. Zdaniem wnioskodawczyni możliwa jest sprzedaż wskazanej nieruchomości za cenę 1000 zł oraz brak jest podstaw by wysokość koniecznych i wynikających z umowy sprzedaży obciążeń podatkowych była liczona jedynie od wartości rynkowej nieruchomości w oderwaniu od obciążających ją zobowiązań.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stwierdzić należy, że przy umowie kupna-sprzedaży nieruchomości, podstawę opodatkowania stanowi cena zapłacona za nieruchomość, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej nabytej (zbytej) nieruchomości.

Jeżeli zatem kwota deklarowana przez wnioskodawczynię jako podstawa opodatkowania nie będzie ceną rynkową zakupionej nieruchomości, organ podatkowy ma prawo zwrócić wnioskodawczyni uwagę na konieczność jej podwyższenia, stosując uregulowania zawarte w art. 6 ust. 2-4 ww. ustawy. Wartość nabywanej nieruchomości musi bowiem dla celów podatkowych odpowiadać jej wartości rynkowej i nie może być od tej wartości niższa.

Tym samym wnioskodawczyni nie będzie mogła ustalać podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w oparciu o rzeczywistą cenę nabycia działki, jeżeli cena ta będzie niższa od jej wartości rynkowej. Przy czym, w celu określenia podstawy opodatkowania, wskazane przez wnioskodawczynię obciążenie nabywanej działki hipoteką dwukrotnie przewyższającą wartość tej nieruchomości nie ma wpływu na ustalenie wartości rynkowej tej nieruchomości. Jak już bowiem wskazano powyżej wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych ustala się bez odliczania długów i ciężarów. Przepisy powołanej ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno zatem wskazują co stanowi podstawę opodatkowania przy nabyciu nieruchomości i według jakich zasad tę podstawę się ustala.

Z uwagi na powyższe, w przedmiotowej sprawie podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie stanowić wartość rynkowa nieruchomości.

Wobec tego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, który stanowi, że Minister Finansów, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną), została wydana wyłącznie dla wnioskodawczyni. Stosownie do powyższego pozostałe strony umowy chcąc uzyskać interpretację indywidualną winny wystąpić z odrębnym zapytaniem uiścić stosowną opłatę.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.