IBPBII/1/436-158/14/MCZ - Ustalenie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z 14 maja 2014 r. (data wpływu do Biura - 16 maja 2014 r.), uzupełnionym 21 lipca 2014 r. i 8 sierpnia 2014 r., o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką - jest prawidłowe.

W dniu 16 maja 2014 r. wpłynął do Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej hipoteką.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, dlatego pismem z 10 lipca 2014 r. oraz z 29 lipca 2014 r. znak: IBPB II/1/436-158/14/MCZ wezwano o jego uzupełnienie. Wniosek uzupełniono 21 lipca 2014 r. i 8 sierpnia 2014 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W dniu 7 listopada 2012 r. Wnioskodawczyni wraz z Panem D.R. nabyli lokal mieszkalny o pow. 45,87 m². Zgodnie z aktem notarialnym, każde z nich jest współwłaścicielem w #189; części. Mieszkanie stanowi zatem ich współwłasność. Na zakup niniejszej nieruchomości został zaciągnięty kredyt hipoteczny w wysokości 149.000 zł. Wnioskodawczyni i Pan D.R. należą do III grupy podatkowej. W chwili obecnej nie jest możliwe dalsze wspólne użytkowanie i posiadanie mieszkania. Dlatego współwłaściciele zamierzają nieodpłatnie znieść współwłasność nieruchomości. Wnioskodawczyni chce przejąć zobowiązania Pana D.R. wobec banku, stanowiące #189; pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego w kwocie 71.223,45 zł. W zamian za to Pan D.R przeniesie na Wnioskodawczynię prawo własności jego części nieruchomości.

Wartość przejmowanego długu jest taka sama jak wartość rynkowa #189; mieszkania (ok. 140.000 zł).

W uzupełnieniu wniosku z 17 lipca 2014 r. (data wpływu do Biura - 21 lipca 2014 r.), Wnioskodawczyni doprecyzowała zdarzenie przyszłe o wskazane poniżej informacje.

* Wartość 1/2 nieruchomości wynosi obecnie 70.000 zł. Jest to również połowa ceny nabycia przez Wnioskodawczynię i Pana D. R. ww. nieruchomości.

* Na lokalu ustanowiona jest hipoteka w wysokości 253.300.00 zł.

* Zniesienie współwłasności nastąpi w wyniku przejęcia przez Wnioskodawczynię całego kredytu zaciągniętego wspólnie z Panem D.R. w zamian za przeniesienie na nią prawa własności całego lokalu.

* W wyniku umowy zniesienia współwłasności lokalu drugi właściciel - Pan D.R. zostanie zwolniony ze spłacania kredytu. Wnioskodawczyni przejmie spłatę całego kredytu, którym jest obciążona nieruchomość.

* Na dzień dzisiejszy całkowita kwota kredytu, która została do spłaty wynosi 142.021,90 zł.

Natomiast w uzupełnieniu wniosku z 7 sierpnia 2014 r. (data wpływu do Biura - 8 sierpnia 2014 r.), Wnioskodawczyni wskazała, że czynność prawna jaka zostanie dokonana będzie nieodpłatnym zniesieniem współwłasności; bez jakichkolwiek spłat i dopłat.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy ma mocy art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn przejęcie długu można zaliczyć jako ciężar.

W ocenie Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 1 ust. 1 w nawiązaniu do art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn kredyt hipoteczny w wysokości 71.223,45 zł stanowi ciężar, który powinien zostać odjęty od wartości przypisanej #189; lokalu mieszkalnego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, finalnie wartość transakcji wynosi zero. W związku z tym Wnioskodawczyni nie powinna zostać obciążona podatkiem.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia "współwłasność" należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121) przez współwłasność należy rozumieć stan, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Co oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Z kolei niepodzielność oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do całej rzeczy, a nie do jej części odpowiadającej udziałowi.

Polskie prawo rozróżnia dwa rodzaje współwłasności: współwłasność w częściach ułamkowych i współwłasność łączną (art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 210 zd. 1 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności regulują postanowienia art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego.

W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

Podatkowi od spadków i darowizn podlega zniesienie współwłasności dokonane poprzez przyznanie rzeczy (nieruchomości) jednemu ze współwłaścicieli bez spłat i dopłat albo podział rzeczy bez dopłat polegający na przyznaniu każdemu (lub niektórym) ze współwłaścicieli wyodrębnionej jej części.

Z kolei w myśl art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. 707 z późn. zm.) w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Zgodnie z art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności ciąży na nabywcy rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 7 tejże ustawy w przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Natomiast podstawę opodatkowania w myśl art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przepis ten powinien być stosowany łącznie z przepisem art. 7 ust. 1 zdanie pierwsze w myśl którego, podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Pojęcie "długów" w rozumieniu tego artykułu obejmuje wszelkie pieniężne roszczenia cywilnoprawne związane z przedmiotem nabycia, łącznie z roszczeniami z tytułu poczynionych przez nabywcę nakładów na nabytą nieruchomość. Równowartość tych roszczeń podlega potrąceniu od jej wartości. "Ciężarem" natomiast jest inne niż dług obciążenie nabytej rzeczy lub prawa, które w chwili nabycia zmniejsza jego wartość rynkową, np. ustanowienie służebności. Należy podkreślić, że odliczenie długów i ciężarów od wartości nabytej rzeczy lub prawa majątkowego nie może być traktowane jako ulga lub zwolnienie podatkowe. Odliczenie długów i ciężarów jest wyrazem istoty (elementem konstrukcyjnym) podatku od spadków i darowizn, polegającej na opodatkowaniu przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W oparciu o art. 8 ust. 1 ww. ustawy wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych zgodnie z art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy, określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przy obliczeniu podatku od nieodpłatnego zniesienia współwłasności ma także zastosowanie zasada kumulacji nabytych od tej samej osoby wartości rzeczy i praw majątkowych w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, oraz odliczenia kwoty wolnej od podatku (art. 9 ustawy).

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 powołanej ustawy wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 3 ww. ustawy do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni posiadająca udział w wysokości 1/2 we współwłasności nieruchomości i drugi współwłaściciel - Pan D.R. posiadający również udział w wysokości 1/2 zamierzają dokonać zniesienia współwłasności bez spłat i dopłat w ten sposób, że Wnioskodawczyni otrzyma, na wyłączną własność całość nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny o pow. 45,87 m² (otrzyma bowiem udział drugiego współwłaściciela), obciążony hipoteką na zabezpieczenie spłat kredytu. W wyniku zawarcia tej umowy Pan D.R. zostanie zwolniony z długu, a Wnioskodawczyni będzie spłacała pozostały do spłacenia kredyt. Rynkowa wartość 1/2 części mieszkania to około 70.000,00 zł natomiast wartość ustanowionych hipotek to około 253.300,00 zł. Do spłacenia pozostało 142.021,90 zł.

Wobec tego stwierdzić należy, że nieodpłatne zniesienie współwłasności lokalu mieszkalnego podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawę opodatkowania należy ustalić zgodnie z art. 7 tej ustawy. Ustanowiona na nieruchomości hipoteka stanowić będzie obciążenie, które należy zaliczyć do długów i ciężarów w rozumieniu art. 7 ww. ustawy. Zatem wartość 1/2 części mieszkania powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Zatem jako, że wartość ustanowionej hipoteki przewyższa wartość przedmiotu nabycia (tutaj 1/2 części udziału nabytego w nieruchomości) obowiązek podatkowy z tytułu dokonanej na rzecz Wnioskodawczyni czynności zniesienia współwłasności nieruchomości - dokonanej, jak wskazała Wnioskodawczyni bez spłat i dopłat - w powyższej sprawie nie wystąpi.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Końcowo należy zaznaczyć, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub czy kredyt został spłacony całkowicie).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.