IBPBII/1/415-419/12/BJ - PIT w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 20 lutego 2012 r. (data wpływu do tut. Biura - 21 lutego 2012 r.), uzupełnionym w dniu 9 maja 2012 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest prawidłowe.

W dniu 21 lutego 2012 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na braki formalne wniosku, pismem z dnia 2 maja 2012 r. znak: IBPBII/1/415-419/12/BJ wezwano Wnioskodawczynię do jego uzupełnienia. Przedmiotowy wniosek uzupełniono w dniu 9 maja 2012 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W kwietniu 2010 r. rodzice Wnioskodawczyni kupili lokal mieszkalny w blokach, w którym Wnioskodawczyni zamieszkała z mężem i dzieckiem.

W sierpniu 2011 r. rodzice przepisali ten lokal w formie aktu notarialnego jako darowiznę tylko na Wnioskodawczynię, mimo, że ma z mężem wspólnotę majątkową.

W październiku 2011 r. Wnioskodawczyni podpisała z mężem u notariusza umowę przedwstępną na zakup budynku mieszkalnego w stanie surowym.

30 stycznia 2012 r. bank przyznał Wnioskodawczyni i jej mężowi, jako małżeństwu kredyt hipoteczny na zakup tego budynku, jego adaptację i remont. Jeszcze w lutym 2012 r. małżonkowie podpiszą u notariusza umowę końcową, na mocy której ten budynek mieszkalny stanie się ich własnością. Wtedy bank uruchomi małżonkom pierwszą transzę kredytu na zakup budynku i kolejne transze na jego remont. Do wyżej wymienionego budynku Wnioskodawczyni wraz z mężem planują przeprowadzić się jesienią 2012 r. Wtedy też dokonają sprzedaży lokalu mieszkalnego po to, by spłacić w ten sposób część kredytu.

Wnioskodawczyni wskazała, iż mają z mężem wspólnotę majątkową. Mieszkanie należy wyłącznie do Wnioskodawczyni, a kredyt jest wspólny (małżeński). Wnioskodawczyni wyraża chęć i wolę, aby dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego został przeznaczony na spłatę części kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty na sfinansowanie męża i jej własnych potrzeb mieszkaniowych.

Wnioskodawczyni wie, że może być zwolniona z tego podatku, jeśli przeznaczy kwotę uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych (nie później niż w okresie dwóch lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) i udokumentuje to. Problem w tym, że tylko Wnioskodawczyni posiada spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu mieszkalnego. Mieszka w tym lokalu mieszkalnym wspólnie z mężem od 2 lat, nie są tu zameldowani (nikt nie jest zameldowany w tym lokalu mieszkalnym).

W piśmie z dnia 7 maja 2012 r. (data wpływu do Biura- 9 maja 2012 r.), stanowiącym uzupełnienie wniosku, Wnioskodawczyni doprecyzowała zdarzenie przyszłe i poinformowała, iż na przełomie maja i czerwca 2012 r. zamierza sprzedać własnościowy lokal mieszkalny. Dochód uzyskany ze sprzedaży tego mieszkania zamierza przeznaczyć na spłatę części kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z mężem w styczniu 2012 r. na zakup i remont domku jednorodzinnego, którego właścicielami są Wnioskodawczyni i jej mąż; mają z mężem małżeńską wspólnotę majątkową. W 2013 r. Wnioskodawczyni będzie korzystać z przysługującego zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat wydatkowanego na spłatę części kredytu hipotecznego.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedając własnościowe mieszkanie Wnioskodawczyni i przeznaczając dochód z jego sprzedaży na spłatę części wspólnego (czyli małżeńskiego) kredytu hipotecznego, będzie ona zwolniona z podatku 19%, o którym mowa wyżej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, przysługuje jej wyżej wymieniona ulga podatkowa i będzie z niej korzystać przy rozliczeniu podatkowym za 2012 r.

Wnioskodawczyni uważa, iż nie musi czynić męża współwłaścicielem tego lokalu mieszkalnego zanim go sprzeda, żeby móc skorzystać z tej ulgi. Mieszkanie należy wyłącznie do niej, natomiast kredyt jest wspólny, to znaczy Wnioskodawczyni i jej męża, ale to ona decyduje co zrobi z tym osobistym dochodem ze sprzedaży tego mieszkania. Skoro przeznaczy go na spłatę wspólnego kredytu hipotecznego, zaciągniętego na zakup i remont wspólnego domku jednorodzinnego, to ta ulga jej się należy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego, uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w powyższym przepisie decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu (dochodu) ma moment ich nabycia z uwagi na fakt, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ulegały zmianie.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Z wniosku wynika, iż w sierpniu 2011 r. rodzice przepisali lokal mieszkalny w formie aktu notarialnego jako darowiznę tylko na Wnioskodawczynię, mimo, że ma z mężem wspólnotę majątkową. W październiku 2011 r. Wnioskodawczyni podpisała z mężem u notariusza umowę przedwstępną na zakup budynku mieszkalnego w stanie surowym. 30 stycznia 2012 r. bank przyznał Wnioskodawczyni i jej mężowi kredyt hipoteczny na zakup tego budynku, jego adaptację i remont. W lutym 2012 r. małżonkowie podpiszą u notariusza umowę końcową, na mocy której ten budynek mieszkalny stanie się ich własnością. Wtedy bank uruchomi małżonkom pierwszą transzę kredytu na zakup budynku i kolejne transze na jego remont. Do wyżej wymienionego budynku Wnioskodawczyni wraz z mężem planują przeprowadzić się jesienią 2012 r. Wtedy też dokonają sprzedaży lokalu mieszkalnego po to, by spłacić w ten sposób część kredytu.

Wnioskodawczyni wyraża wolę, aby dochód ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego został przeznaczony na spłatę części kredytu hipotecznego (małżeńskiego), który został zaciągnięty na sfinansowanie męża i jej własnych potrzeb mieszkaniowych. Wydatkowanie środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nastąpi w przeciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpi zbycie darowanego mieszkania.

Z uwagi na fakt, iż Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny lokal mieszkalny od swoich rodziców w 2011 r., dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2011 r. począwszy od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) rzeczy lub praw nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Uzyskany dochód z odpłatnego zbycia jest zatem opodatkowany 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będzie dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego, tj. rynkową lokalu mieszkalnego na dzień zbycia, a kosztami o których mowa w art. 22 ust. 6d ww.

Jednakże stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochód zwolniony należy zatem obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Z postanowień art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

Należy również wskazać, iż przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek - raz jako poniesiony np. na zakup lokalu mieszkalnego, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwolnienie ma zastosowanie do przychodów, które zostały przeznaczone na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego na cele mieszkaniowe. Istotne jest to, aby kredyt zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia. W świetle tego przepisu celem mieszkaniowym będzie spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętych wyłącznie przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia. Ponadto ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe, czyli m.in. na spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży lokalu mieszkalnego. Przedmiotowe zwolnienie nie będzie więc obejmować tej części kredytu, którą Wnioskodawczyni ewentualnie spłaci przed zbyciem lokalu mieszkalnego. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jasno wskazuje, że wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia ma nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Jest to zatem pierwszy dzień z okresu jaki ustawodawca dał podatnikowi na wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia celem skorzystania ze zwolnienia. Kredyt i odsetki spłacone przed datą odpłatnego zbycia nie są wydatkiem na cele mieszkaniowe.

Natomiast aby ustalić czy Wnioskodawczyni może odliczyć dochód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - pomimo tego, że stanowi on wyłącznie majątek osobisty Wnioskodawczyni - na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup budynku mieszkalnego w stanie surowym, jego adaptacje i remont, należy odnieść się do regulacji ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej, zawartej w przepisach Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą m.in. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił (art. 33 pkt 1 ww. ustawy).

Ustrój wspólności ustawowej, obejmujący dorobek obojga małżonków, ukształtowany został przez ustawodawcę jako wspólność łączna, bezudziałowa. Wspólność ta charakteryzuje się tym, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą zatem rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością.

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa, należy stwierdzić, że Wnioskodawczyni może przeznaczyć środki ze sprzedaży lokalu mieszkalnego (po dniu uzyskania przychodu ze sprzedaży) należącego do jej majątku odrębnego na spłatę kredytu hipotecznego i odsetek od tego kredytu zaciągniętego wspólnie z mężem na zakup budynku mieszkalnego w stanie surowym, jego adaptacje i remont. I w sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić jednak należy, że w sytuacji, gdy przychód osiągnięty z odpłatnego zbycia przekroczy wysokość poczynionych wydatków, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a nadwyżka nie zostanie wydatkowana na cele wskazane w tym przepisie, ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy korzystał będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia. Natomiast opodatkowaniu będzie podlegała pozostała część dochodu.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.