IBPBI/2/423-80/11/AK - Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży miastu prawa użytkowania wieczystego działek przeznaczonych pod budowę dróg osiedlowych.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 11 stycznia 2011 r. (data wpływu do tut. BKIP 17 stycznia 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek przeznaczonych pod budowę dróg osiedlowych - jest nieprawidłowe.

W dniu 17 stycznia 2011 r. wpłynął do tut. BKIP wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działek przeznaczonych pod budowę dróg osiedlowych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 2 czerwca 2008 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa sprzedała - na mocy aktu notarialnego - niezabudowany grunt, składający się z działek o łącznej powierzchni 3.998 m ^2. Ww. grunt znajdował się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej. Nabycie nastąpiło w związku tym, że ww. działki zostały zajęte pod drogi publiczne. Za przedmiot umowy sprzedaży Miasto zapłaciło Spółdzielni Mieszkaniowej kwotę 219.490,00 zł zawierającą podatek VAT według stawki 22%. Sprzedane Miastu działki były zakwalifikowane jako tereny budowlane.

W przedstawionym wyżej stanie faktycznym niewątpliwym jest że dochód ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego został uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Grunty będące przedmiotem sprzedaży były bowiem przeznaczone przez Wnioskodawcę pod wybudowanie dróg osiedlowych umożliwiających należytą komunikację pomiędzy zasobami mieszkaniowym. W związku z negocjacjami prowadzonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową z Miastem ww. plany udało się zrealizować w ten sposób, że ww. działki najpierw zajęto pod drogi publiczne, a następnie Spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego wspomnianych działek. Podkreślenia wymaga fakt, że Miasto wybudowało za własne środki budowle (drogi) zapewniające członkom Spółdzielni właściwą komunikację.

Dochody Spółdzielni uzyskane z tej sprzedaży zostały przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, co wynika z ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów. Dzięki czemu możliwe jest rozróżnienie dochodów pochodzących z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, od dochodów z innej działalności.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy Spółdzielnia należnie odprowadziła podatek dochodowy od osób prawnych z tytułu sprzedaży Miastu prawa użytkowania wieczystego działek przeznaczonych pod budowę dróg osiedlowych, które zostały zajęte pod budowę dróg publicznych (przy zastrzeżeniu, że drogi zostały wybudowane i dzięki nim jest zapewniona właściwa komunikacja pomiędzy zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni).

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działek przeznaczonych na drogi osiedlowe, a następnie zajętych pod drogi publiczne w zaistniałym stanie faktycznym nie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych. Z art. 14 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p. (winno być art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.) wynika, że wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W przedstawionym wyżej stanie faktycznym niewątpliwym jest że dochód ze sprzedaży prawa użytkowania wieczystego został uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Grunty będące przedmiotem sprzedaży były bowiem przeznaczone przez Wnioskodawcę pod wybudowanie dróg osiedlowych umożliwiających należytą komunikację pomiędzy zasobami mieszkaniowym. W związku z negocjacjami prowadzonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową z Miastem ww. plany udało się zrealizować w ten sposób, że najpierw działki zajęto pod drogi publiczne, a następnie Spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego wspomnianych działek. Miasto wybudowało za własne środki budowle (drogi) zapewniające członkom Spółdzielni właściwą komunikację. Zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 44 cytowanej ustawy (winno być art. 17 ust. 1 pkt 44 cytowanej ustawy), aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie: dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych. W związku z tym, że Spółdzielnia Mieszkaniowa prowadzi zarówno działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej (wolnej od podatku, przy spełnieniu warunku określonego w art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.), jak i inną działalność gospodarczą (podlegającą opodatkowaniu podatkiem dochodowym) dzieli przychody na te pochodzące z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, jak i te z pozostałej działalności. Dochody Spółdzielni uzyskane ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, co wynika z ewidencji księgowej, a zatem obie przesłanki z art. 14 ust. 1 pkt 44 zostały spełnione łącznie.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

Działalność Spółdzielni mieszkaniowej regulują przepisy ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo Spółdzielcze (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 19, poz. 1116 z późn. zm.)

Z punktu widzenia podatkowego, Spółdzielnia mieszkaniowa podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot mieszkaniowych, towarzystw budownictwa społecznego oraz samorządowych jednostek organizacyjnych prowadzących działalność w zakresie gospodarki mieszkaniowej uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

Jak wynika z treści tego przepisu, aby dochód podmiotów, o których w nim mowa, korzystał ze zwolnienia przedmiotowego muszą być spełnione dwa warunki, a mianowicie:

* dochody muszą być uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi,

* dochody te muszą być przeznaczone na utrzymanie tych zasobów mieszkaniowych.

Podkreślenia wymaga fakt, iż oba te warunki muszą być spełnione łącznie.

Powyższe oznacza, iż nie podlegają zwolnieniu dochody inne niż uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, niezależnie od ich przeznaczenia oraz dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części nie przeznaczonej na utrzymanie tych zasobów.

Przepisy u.p.d.o.p. nie zawierają definicji "gospodarki" i "zasobów mieszkaniowych", zatem należy w tym zakresie zastosować wykładnię językową.

Z definicji zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo PWN) wynika, że pojęcie "gospodarki" nie ogranicza się tylko do zarządzania i dysponowania, ale obejmuje także całość mechanizmów i warunków działania podmiotów gospodarczych związanych z wytwarzaniem i podziałem dóbr i usług. Uwzględniając zakres tak rozumianego pojęcia "gospodarka" oraz pojęcia "zasoby mieszkaniowe", uzasadnione jest twierdzenie, że przez gospodarkę zasobami mieszkaniowymi należy rozumieć całość działań mających na celu prawidłowe gospodarowanie substancją mieszkaniową znajdującą się w budynku mieszkalnym.

Na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi prowadzoną przez podatników, o których mowa w art. 17 ust. 1 pkt 44, składają się wpływy z opłat (zaliczek) pobieranych od właścicieli oraz pokrywane z nich koszty. Uwzględniając charakter opłat (zaliczek) oraz pokrywanych z nich kosztów uzasadnione jest rozumienie pojęcia "zasoby mieszkaniowe" nie tylko jako lokale mieszkalne, ale również pozostałe pomieszczenia i urządzenia wchodzące w skład budynku mieszkalnego, lub znajdujące się poza nim, których istnienie jest niezbędne dla prawidłowego korzystania z mieszkań przez mieszkańców, jak również ułatwiające im dostęp do budynku mieszkalnego oraz zapewniające jego sprawne funkcjonowanie oraz administrowanie.

Przez pojęcie "zasoby mieszkaniowe" należy natomiast rozumieć:

* budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami, w szczególności: dźwigi osobowe i towarowe, aparaty do wymiany ciepła, kotłownie i hydrofornie wbudowane, klatki schodowe, strychy, piwnice, komórki, garaże,

* pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych, tj.: budynki (pomieszczenia) administracji osiedlowej, kotłownie i hydrofornie wolnostojące, osiedlowe warsztaty (zakłady) konserwacyjno-remontowe,

* urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się ww. budynki: zbiorniki - doły gnilne, szamba, rurociągi i przewody sieci wodociągowo - kanalizacyjnej, gazowej i ciepłowniczej, sieci elektroenergetyczne i telefoniczne, budowle inżynieryjne (studnie itp.), budowle komunikacyjne (np. drogi osiedlowe, ulice, chodniki), inne budowle i urządzenia związane z ukształtowaniem i zagospodarowaniem terenu, mające wpływ na prawidłowe funkcjonowanie osiedlowych budynków mieszkalnych (np. latarnie oświetleniowe, ogrodzenia),

* grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne.

Wyliczone wyżej obiekty służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych właścicieli lokali będących członkami wspólnoty mieszkaniowej i utrzymaniu zasobów mieszkaniowych. Zatem, opłaty (zaliczki) związane z tymi budowlami (pomieszczeniami), obiektami i urządzeniami oraz sfinansowane z nich koszty, stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Stanowią one jednocześnie przychody i koszty podatkowe w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (art. 12 ust. 1 pkt 1 oraz art. 15 ust. 1, z uwzględnieniem art. 16 ust. 1 ww. ustawy). Dochód powstały z tego tytułu, w myśl art. 17 ust. 1 pkt 44 ww. ustawy, wolny będzie od podatku dochodowego, o ile przeznaczony zostanie na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będzie jedynie dochód osiągnięty z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi, bez względu na cel, na jaki zostanie przekazany.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż w dniu 2 czerwca 2008 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa sprzedała - na mocy aktu notarialnego - niezabudowany grunt, składający się z działek o łącznej powierzchni 3.998 m ^2. Ww. grunt znajdował się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej. Nabycie nastąpiło w związku tym, że ww. działki zostały zajęte pod drogi publiczne. Sprzedane Miastu działki były zakwalifikowane jako tereny budowlane. Grunty będące przedmiotem sprzedaży były przeznaczone przez Wnioskodawcę pod wybudowanie dróg osiedlowych umożliwiających należytą komunikację pomiędzy zasobami mieszkaniowym. W związku z negocjacjami prowadzonymi przez Spółdzielnię Mieszkaniową z Miastem ww. plany udało się zrealizować w ten sposób, że ww. działki najpierw zajęto pod drogi publiczne, a następnie Spółdzielnia sprzedała prawo użytkowania wieczystego wspomnianych działek. Miasto wybudowało za własne środki budowle (drogi) zapewniające członkom Spółdzielni właściwą komunikację. Dochody Spółdzielni uzyskane z tej sprzedaży zostały przeznaczone na utrzymanie zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, co wynika z ewidencji księgowej w zakresie przychodów i kosztów.

Odnosząc powyższe do przedstawionego stanu faktycznego należy stwierdzić, iż przedmiotowe działki nie stanowiły zasobów mieszkaniowych Spółdzielni, gdyż jak sama Spółdzielnia zaznaczyła we wniosku, powyższe działki stanowiły niezabudowany grunt. Sam fakt, iż Miasto wybudowało za własne środki budowle (drogi) zapewniające członkom Spółdzielni właściwą komunikację nie zmienia faktu, iż w momencie sprzedaży na przedmiotowych działkach nie znajdowały się drogi ułatwiające komunikacje mieszkańcom osiedla, tym samym nie były wykorzystane na cele mieszkaniowe, nie może zatem skutkować objęciem ich zakresem przedmiotowym ww. definicji "zasobów mieszkaniowych".

Mając powyższe na uwadze, uznać należy, iż dochód ze sprzedaży Miastu prawa użytkowania wieczystego działek (niezabudowanego gruntu) przeznaczonych pod budowę dróg osiedlowych, na których zostały wybudowane drogi publiczne, dzięki którym jest zapewniona właściwa komunikacja pomiędzy zasobami mieszkaniowymi Spółdzielni nie zawiera się w pojęciu gospodarki zasobami mieszkaniowymi zatem nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 u.p.d.o.p.

Stanowisko Wnioskodawcy jest zatem nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.