IBPBI/1/415-888/09/BK - Moment uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wybudowanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112 poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 19 października 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 23 października 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wybudowanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 października 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie momentu uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości wybudowanej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży domów. Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. W lipcu 2008 r. zawarł z klientem przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości zabudowanej (działki z budynkiem mieszkalnym, który miał wybudować). Klient wpłacił zaliczkę i zadatek w łącznej kwocie 86.818,69 zł netto, na co Wnioskodawca wystawił faktury zaliczkowe. W listopadzie 2008 r., została zawarta w formie aktu notarialnego umowa sprzedaży nieruchomości. Budynek nie był jeszcze całkowicie wykończony. Zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży w listopadzie 2008 r. Wnioskodawca otrzymał część ceny w kwocie 252.336,45 zł netto, na co wystawił fakturę dnia 20 listopada 2008 r. W styczniu 2009 r. otrzymał kwotę 25.330,84 zł netto, co po uwzględnieniu wcześniejszych wpłat stanowiło 100 % ceny sprzedaży. W styczniu 2009 r. Wnioskodawca wystawił fakturę końcową. Budynek został oddany w marcu 2009 r.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Kiedy i w jakiej wysokości powstaje przychód z działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, w listopadzie 2008 r. powstał przychód w kwocie 252.336,45 zł, a w styczniu 2009 r. w kwocie 112.149,53 zł.

Zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę powstania przychodu z działalności gospodarczej uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności. W opisanym stanie faktycznym w listopadzie 2008 r. została uregulowana należność i wystawiona faktura, zatem zachodzą przesłanki, aby w tej części rozpoznać powstanie przychodu. W pozostałej części przychód powstaje w momencie wystawienia faktury końcowej.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, pozarolniczej działalności gospodarczej, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl generalnej zasady określonej w art. 14 ust. 1c ww. ustawy, za datę powstania przychodu, o którym mowa w ust. 1, uważa się z zastrzeżeniem ust. 1e, 1h i 1i dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień wystawienia faktury albo uregulowania należności.

Z brzmienia art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy wynika natomiast, iż do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych pożyczek i kredytów oraz zwróconych pożyczek, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek.

W świetle powołanych przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, kwoty otrzymanej zaliczki i zadatku nie stanowią w dacie ich otrzymania przychodu dla celów podatku dochodowego.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa podatkowego należy stwierdzić, iż przychód ze sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości, stanowi przychód z prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i art. 14 ust. 1 ww. ustawy. Jednakże powstanie przychodu należnego, w przypadku sprzedaży rzeczy, a wiec również nieruchomości, ustawodawca uzależnia od "wydania rzeczy", które należy rozumieć jako czynność związaną z przeniesieniem prawa własności.

Moment przeniesienia własności nieruchomości, został określony w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast art. 158 Kodeksu cywilnego określa właściwą formę dla tej czynności prawnej. Stosownie bowiem do tego przepisu, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.

Zatem należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie przychód w podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 14 ust. 1c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości, tj. w dniu podpisania aktu notarialnego, przenoszącego na nabywcę własność nieruchomości.

Zaliczka i zadatek otrzymane przed podpisaniem aktu notarialnego, jak również kwota z tytułu rozliczenia ceny sprzedaży otrzymana po jego podpisaniu nie rzutuje bowiem na moment opodatkowania przychodu ze zbycia ww. nieruchomości.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy, iż przychód ze sprzedaży nieruchomości stanowiącej towar handlowy w prowadzonej przez niego pozarolniczej działalności gospodarczej, powstanie w dwóch odrębnych terminach tj. w listopadzie 2008 r. oraz w styczniu 2009 r. należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.