IBPBI/1/415-886/09/ZK - Możliwość ustalenia wartości początkowej budynku wynajmowanego w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej w oparciu o wycenę biegłego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 października 2009 r. (data wpływu do tut. Biura 22 października 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej budynku wynajmowanego w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - jest nieprawidłowe.

W dniu 22 października 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej budynku wynajmowanego w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą, której głównym przedmiotem jest wynajem nieruchomości na własny rachunek (70.20.Z.). Źródłem jej przychodów jest m.in. wynajem powierzchni użytkowej w budynku położonym w C. (od 17 maja 2005 r.). Budynek ten nabyła kupując od rodziców udział wynoszący 1/100 części w zabudowanej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z dnia 16 lutego 2005 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego. W dniu 24 marca 2005 r. została zawarta w formie aktu notarialnego umowa zniesienia współwłasności w 99/100 części zabudowanej nieruchomości.

Umowa zniesienia współwłasności polegała na przyznaniu jej całej nieruchomości, będącej wcześniej przedmiotem współwłasności. Umowa ta nie miała charakteru odpłatnego. Współwłasność nie wiązała się z fizycznym podziałem nieruchomości.

Zgodnie z treścią zawartej umowy otrzymała na własność zabudowaną nieruchomość w stanie surowym o wartości 500.000 zł. Po zniesieniu współwłasności rozpoczęła dalsze inwestycje w ww. budynku, które były kontynuowane do momentu wynajęcia budynku, tj. do 17 maja 2005 r. Powyższe prace wykonywane były systemem gospodarczym, własnoręcznie oraz pomagała jej rodzina. W dniu 17 maja 2005 r. wynajęła ten budynek firmie - spółce z o.o. Aby firma mogła wynajmować lokale musiała dokonać w tym budynku niezbędnych prac budowlanych i adaptacyjnych.

Firma przeprowadziła inwestycje w obcym środku trwałym. Zainwestowała około 2.000.000 zł. Nakłady amortyzowane będą w ciągu 10 lat. Tymczasem wartość całego budynku nie jest w ogóle określona, ani nie jest amortyzowana przez nią w żaden sposób.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy rozpoczynając amortyzację ww. budynku może dokonać tego w oparciu o wycenę biegłego.

Zdaniem Wnioskodawczyni, rozpoczęcie amortyzacji w oparciu o wycenę biegłego będzie zgodne z literą prawa, gdyż dokonała gruntownych prac remontowych i szeroko zakrojonych inwestycji. Przy czym wiele prac wykonywała sposobem gospodarczym, wykorzystując pracę własnych rąk korzystając z pomocy rodziny. Miałaby olbrzymie problemy z wyceną tego typu prac. W tym przypadku są pełne podstawy do skorzystania z opinii rzeczoznawcy przy wycenie stanu budynku zgodnie z art. 22g ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje:

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 powołanej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Stosownie do treści art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Środki trwałe stanowią składniki majątku trwałego firmy.

Składnik majątku może zostać zaliczony do środków trwałych, jeżeli łącznie zostaną spełnione następujące warunki:

Środkami trwałymi, w świetle cyt. wyżej przepisu, mogą być spełniające powyższe kryteria m.in. budynki. Zatem środkiem trwałym może być wskazany we wniosku budynek, o ile był kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania (wynajmu). Odrębnym środkiem trwałym jest natomiast nieruchomość gruntowa, na której ww. budynek jest położony, która nie podlega amortyzacji.

W celu dokonywania odpisów amortyzacyjnych podatnik prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą jest zobowiązany do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z wymogami określonymi w art. 22n ww. ustawy.

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 (art. 22n ust. 4 ww. ustawy).

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór (art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b. Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych określa art. 22g ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1, 2 i 3 tej ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

W myśl art. 22g ust. 16 ww. ustawy, przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3-5, ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika m.in., iż Wnioskodawczyni nabyła częściowo w drodze kupna (w lutym 2005 r.), a częściowo w inny nieodpłatny sposób (w marcu 2005 r.) budynek w stanie surowym, w którym następnie prowadziła dalsze inwestycje do momentu jego wynajęcia, tj. do dnia 17 maja 2005 r.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż jeżeli przedmiotowy budynek w dniu przyjęcia do używania (w dniu wynajmu) stanowił środek trwały, tj. budynek kompletny i zdatny do użytku, to jego wartość początkową należy ustalić zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1-3 ww. ustawy, jako sumę ceny nabycia 1/100 części tego budynku i wartości 99/100 jego części, nabytej nieodpłatnie na podstawie umowy zniesienia współwłasności w tej nieruchomości, powiększoną o nakłady poniesione do dnia wynajęcia budynku.

Wartości przedmiotowego budynku nie można ustalić w oparciu o wycenę biegłego. Ustalenie wartości początkowej przez biegłego dotyczy wyłącznie środków trwałych wytworzonych przez podatnika, jeżeli nie można ustalić kosztu wytworzenia, zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 2, w powiązaniu z art. 22g ust. 4 ww. ustawy, zawierającymi generalną zasadę ustalania wartości początkowej wytworzonych we własnym zakresie środków trwałych. Zgodnie bowiem z art. 22g ust. 9 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Mając na względzie przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, iż jedynie w stosunku do nakładów inwestycyjnych poniesionych po nabyciu przedmiotowego budynku, a przed jego wynajęciem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, można mówić o koszcie wytworzenia środka trwałego. Oznacza to, iż wyłącznie wartość tych nakładów (jako elementu wartości początkowej środka trwałego), mogłaby zostać określona w sposób, o którym mowa w art. 22g ust. 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając jednakże na względzie, iż na gruncie przedmiotowej sprawy nakłady te zostały poniesione w okresie niespełna dwóch miesięcy, po nabyciu budynku, wynajętego następnie w dniu 17 maja 2005 r., w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, należy przyjąć, iż Wnioskodawczyni nabyła ww. budynek z zamiarem wykorzystywania go na potrzeby działalności gospodarczej, dlatego też powinna gromadzić dowody dotyczące wydatków związanych z poczynionymi inwestycjami w tym składniku majątkowym.

Zatem do wartości początkowej ww. składnika majątku można zaliczyć wydatki związane z nabyciem budynku w stanie surowym, wartość tego budynku (jego 99/100 części), wynikającą z umowy zniesienia współwłasności oraz wydatki poniesione na dalsze prace inwestycyjne, o ile w wyniku ich wykonania powstał środek trwały.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.