IBPBI/1/415-807/10/AB - Opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 sierpnia 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 26 sierpnia 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie podstawy opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 26 sierpnia 2010 r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej m.in. zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne w zakresie podstawy opodatkowania tym podatkiem przychodów z najmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca, jest współwłaścicielem nieruchomości która obejmuje powierzchnię magazynową, biurową, blaszako-magazyny oraz powierzchnię pod reklamę. Obecnie Wnioskodawca ma podpisane umowy najmu z 14 podmiotami gospodarczymi, zatrudnia również pracowników (portierów) na umowę zlecenie. Roczne przychody z najmu wynoszą ok. 380.000,00 zł, a koszty uzyskania przychodu ok. 160.000,00 zł. Wnioskodawca prowadzi ewidencję środków trwałych dla posiadanych nieruchomości. Z najemcami i współwłaścicielem rozlicza się fakturując wynikające z zawartych umów wartości czynszowe oraz refakturując faktury za media, wodę, wywóz odpadów, usługi telekomunikacyjne itp. Dodatkowo z współwłaścicielem rozlicza się na podstawie not księgowych z tytułu opłat za podatek od nieruchomości, płac zatrudnionych portierów, opłat bankowych. Wnioskodawca uzyskuje przychody z najmu jako osoba fizyczna, nie posiada zarejestrowanej działalności gospodarczej a podatek dochodowy rozlicza na zasadach ogólnych. Uzyskiwane przychody traktuje jako najem "prywatny" w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przypadku opodatkowania przychodów z najmu zryczałtowanym podatkiem dochodowym, opodatkowaniu podlegać będzie wyłącznie zafakturowana wartość czynszowa, natomiast przychody wynikające z refaktur z tej podstawy będą wyłączone.

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawę opodatkowania stanowić będzie wyłącznie zafakturowana wartość czynszowa.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Na wstępie zaznaczyć należy, że w interpretacjach indywidualnych z dnia 8 listopada 2010 r. Znak: IBPBI/1/415-805/10/AB, IBPBI/1/415-806/10/AB wskazano, iż przychody z najmu nieruchomości, o których mowa we wniosku, mogą zostać zaliczone do przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), a tym samym przychody te mogą zostać opodatkowane (zgodnie z wolą Wnioskodawcy) na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodami, w myśl art. 11 ust. 1 powołanej ustawy, z zastrzeżeniem art. 14-15, art. 17 ust. 1 pkt 6, 9 i 10 w zakresie realizacji praw wynikających z pochodnych instrumentów finansowych, art. 19 i art. 20 ust. 3, są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Oznacza to, że określenia wysokości przychodu z najmu zaliczanego do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc m.in. najmu nieprowadzonego w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej, należy dokonywać w oparciu o postanowienia ww. art. 11 ustawy.

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

W myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Stosownie do zapisu art. 6 ust. 1a ww. ustawy z dnia 20 listopada 1998 r., opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu tych umów, stosuje się art. 11 ust. 2-2b ustawy o podatku dochodowym.

Z przytoczonych powyżej uregulowań prawnych wynika, iż podstawą generowania przychodów z najmu jest fakt zawarcia stosownej umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Natomiast wszelkie tzw. opłaty eksploatacyjne, związane z przedmiotem najmu ponoszone przez najemcę, nie są składnikami przychodu osiąganego z tego tytułu, o ile z umowy wynika, iż to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia. Te dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu użytkowego nie mieszczą się bowiem w pojęciu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zachodzić przesłanki wynikające z powyższego przepisu, czyli czynsz musi być otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego. Stanowi on przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym tworzy przychód w rozumieniu podatkowym. Jednakże aby powstał przychód po stronie wynajmującego muszą zaistnieć przesłanki określone w wyżej powołanym art. 11 ustawy o podatku dochodowym. Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą więc ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Opłaty te nie mieszczą się w pojęciu "świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń", o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy, jak również nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Przychód w rozumieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca uzyskuje przychody z najmu jako osoba fizyczna, nie posiada zarejestrowanej działalności gospodarczej. Uzyskiwane przychody traktuje jako najem "prywatny" w oparciu o art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a podatek dochodowy rozlicza na zasadach ogólnych. Z najemcami rozlicza się fakturując wynikające z zawartych umów wartości czynszowe oraz refakturując faktury za media, wodę, wywóz odpadów, usługi telekomunikacyjne itp. Jednakże Wnioskodawca zamierza wybrać formę opodatkowania dochodów z tytułu najmu na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podkreślenia wymaga, że pojęcie refakturowania nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa. Jednak przyjęta praktyka, jak i orzecznictwo dopuszczają sytuacje, gdy koszty niektórych usług, których odbiorcą jest inny podmiot niż podmiot obciążony przez ich wykonawcę, mogą być w ramach umów przenoszone na faktycznego odbiorcę poprzez wystawienie tzw. refaktur. Refakturowanie polega na odsprzedaży usług bez doliczania jakiejkolwiek marży. Celem refakturowania jest przeniesienie poniesionych kosztów przez refakturujący podmiot na podmiot, który z danych usług faktycznie korzystał. Refakturowanie to, jak zafakturowanie odsprzedaży określonych usług przez jednego podatnika na rzecz podatnika będącego bezpośrednim odbiorcą, faktycznie korzystającym z usługi w określonym zakresie (jakim jest w rozpatrywanej sprawie najemca).

Mając powyższe na względzie oraz powołane przepisy prawa podatkowego, uznać należy, iż przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym będzie otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat eksploatacyjnych uiszczane przez najemcę za media, wodę, wywóz odpadów, usługi telekomunikacyjne itp., nie będą stanowić przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, jeśli z umowy najmu będzie wynikać, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

W kontekście powyższego stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe z zastrzeżeniem, że z umów najmu będzie wynikać, iż najemcy obowiązani są do ponoszenia także innych kosztów, tj. opłat za media, wodę, wywóz odpadów, usług telekomunikacyjnych itp.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1 i 2 wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.