IBPBI/1/415-716/10/ZK - Opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu ze sprzedaży nieruchomości niestanowiącej gospodarstwa rolnego.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 21 lipca 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 29 lipca 2010 r.), uzupełnionym w dniach 17 i 22 października 2010 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z planowanej sprzedaży nieruchomości nie stanowiącej gospodarstwa rolnego (pytanie oznaczone we wniosku Nr 1b) - jest nieprawidłowe.

W dniu 29 lipca 2010 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie sposobu opodatkowania przychodu z planowanej sprzedaży nieruchomości nie stanowiącej gospodarstwa rolnego.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z dnia 12 października 2010 r. Znak: IBPBI/1/415-715/10/ZK, IBPBI/1/415-716/10/ZK, IBPP1/443-706/10/MS, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniach 17 i 22 października 2010 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jest zarejestrowanym płatnikiem podatku VAT. Jest właścicielem gospodarstwa rolnego, składającego się z działek gruntowych wraz z zabudowaniami, które otrzymał w 2002 r. w darowiźnie od swojego dziadka. W latach 2002-2006 przeprowadził rozbudowę i adaptację budynku gospodarczego, wchodzącego w skład ww. gospodarstwa rolnego, na lokal małej gastronomi. W dniu 15 grudnia 2005 r. Wnioskodawca rozpoczął prowadzenie działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie pokoi gościnnych w budynku mieszkalnym (wchodzącym w skład ww. gospodarstwa rolnego) oraz działalności gastronomicznej w ww. budynku zaadaptowanym. W połowie 2008 r. przeprowadził remont generalny ww. budynku mieszkalnego, polegający na zmianie konstrukcji dachu, wymianie instalacji c.o, wodnej i kanalizacyjnej oraz elektrycznej, wymianie stolarki okiennej, termomodernizacji, oraz modernizacji wszystkich pokoi gościnnych wraz z łazienkami. Na ten cel został zaciągnięty kredyt hipoteczny. Remont został ukończony końcem 2008 r., a od nakładów na ww. budynki, związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, został odliczony podatek VAT w wysokości niższej niż 30 % wartości początkowej tych obiektów. Działalność gospodarcza Wnioskodawcy jest opodatkowana na zasadach ogólnych (prowadzi księgę przychodów i rozchodów). W sezonie zimowym pod działalność gospodarczą przeznacza 160 m#61447; w budynku mieszkalnym oraz 100 m#61447; w budynku gastronomicznym. Natomiast w okresie letnim pod działalność przeznacza 20 m#61447; w budynku mieszkalnym, a działalność gastronomiczna w okresie letnim jest zawieszona. W najbliższym czasie Wnioskodawca zamierza sprzedać część przedmiotowej nieruchomości wraz z zabudowaniami. Planowana sprzedaż będzie sprzedażą gospodarstwa rolnego lub nieruchomości nie stanowiącej gospodarstwa rolnego, w zależności od tego, na jaką część tej nieruchomości uda się Wnioskodawcy znaleźć nabywcę.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, iż:

* nieruchomości wykorzystywane przez Wnioskodawcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej tj. budynek mieszkalny oraz budynek gastronomiczny stanowią środki trwałe jego firmy i są przez Wnioskodawcę amortyzowane. Grunty pod tymi budynkami nie stanowią środków trwałych jego firmy i nie są przez Wnioskodawcę amortyzowane.

* Wnioskodawca nabył od swojego dziadka następujące działki:

* łączna powierzchnia działek przekracza 1 ha i stanowi gospodarstwo rolne w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym.

* planowana sprzedaż nieruchomości nie stanowiących gospodarstwa rolnego będzie obejmowała jedną działkę niezabudowaną (wymienioną w pkt 5) o pow. 0,1746 ha (grunty orne) oraz ww. działki zabudowane (wymienione w pkt 6 i 7) wraz z ww. zabudowaniami, które są wyłączną własnością Wnioskodawcy, z tym, że w zakresie działki nr 7 sprzedaży podlegać będzie udział w wysokości #189; wraz z lokalem mieszkalnym, stanowiącym własność Wnioskodawcy.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w przedstawionym stanie faktycznym podatnik zapłaci podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w przypadku, gdy planowana sprzedaż będzie sprzedażą nieruchomości nie stanowiącej gospodarstwa rolnego.

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 1b)

Zdaniem Wnioskodawcy, nie zapłaci On podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nie stanowiącej gospodarstwa rolnego, gdyż do osobnych źródeł przychodów ustawodawca w ww. ustawie zalicza odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy). Należy przy tym zwrócić uwagę, że przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, które określają odpłatne zbycie, jako odrębne źródło przychodów, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą wszelkich budynków i lokali mieszkalnych i gruntów z nimi związanych (wymienia je art. 10 ust. 3 ww. ustawy). W rozważanym przypadku odpłatne zbycie nieruchomości nie będzie następować w wykonaniu działalności gospodarczej (Wnioskodawca nie handluje nieruchomościami) i zostanie dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Z tego powodu u podatnika nie powstanie obowiązek podatkowy w podatku dochodowym.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza,

* odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Stosownie do art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, iż przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi w prowadzonej działalności gospodarczej (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy), stanowią przychód z działalności gospodarczej.

Z powyższych przepisów wynika, że przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane ze sprzedaży tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane, w tym z powodu jej likwidacji. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód ze sprzedaży tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują wprost zasad opodatkowania przychodu ze sprzedaży składników majątku nie spełniających kryteriów wymienionych w cyt. art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy. Dokonując jednak wykładni przepisów ww. ustawy w tym zakresie stwierdzić należy, iż zasadą jest, że przychód z działalności gospodarczej stanowi każda kwota należna podatnikowi prowadzącemu działalność gospodarczą. Art. 14 ww. ustawy nie wymienia szczegółowo wszystkich przychodów z tego źródła, zaś w art. 14 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy wymienione zostały tylko niektóre rodzaje przychodów zaliczanych do źródła przychodów jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Dlatego też sprzedaż każdego innego składnika (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych), wykorzystywanego w działalności gospodarczej, stanowi przychód z tej działalności na podstawie ogólnej zasady wyrażonej w art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 28 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż zwolnienie to obejmuje przychody uzyskane z tytułu sprzedaży gruntów oraz budynków mieszkalnych i gospodarczych (inwentarskich), które usytuowane są na gruntach stanowiących gospodarstwo rolne, za wyjątkiem przychodów ze sprzedaży ww. gruntów, które na skutek tej sprzedaży utracą charakter rolny. Przy czym z ww. zwolnienia nie korzystają nieruchomości, na których, bądź w których, prowadzona jest lub była pozarolnicza działalność gospodarcza. Nie wchodzą one bowiem w skład gospodarstwa rolnego, o którym mowa w art. 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 136, poz. 969 z późn. zm.). Zgodnie z art. 1 tej ustawy, opodatkowaniu podatkiem rolnym podlegają grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza. W myśl natomiast art. 2 ust. 1 ww. ustawy, za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów, o których mowa w art. 1, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub znajdujących się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej. Z ww. zwolnienia nie korzystają także grunty zakwalifikowane jako nieużytki.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca jest właścicielem gospodarstwa rolnego, składającego się z działek gruntowych wraz z zabudowaniami, które otrzymał w 2002 r. w darowiźnie od swojego dziadka.

Dla celów prowadzonej działalności gospodarczej wykorzystuje budynki, wchodzące w skład ww. gospodarstwa rolnego, tj.:

* lokal mieszkalny w zakresie wynajmu pokoi gościnnych,

* budynek gospodarczy zaadaptowany na potrzeby działalności gastronomicznej.

Ww. składniki majątku stanowią środki trwałe i są amortyzowane.

Wnioskodawca zamierza sprzedać:

* jedną działkę niezabudowaną o pow. 0,1746 ha (grunty orne),

* działkę o pow. 0,1085 ha (grunty orne 0,0800 ha, lasy i grunty leśne 0,0045 ha, nieużytki 0,0240 ha) - działka zabudowana budynkiem gastronomicznym, o pow. 150 m#61447;, w tym 100 m#61447; wykorzystywanych jest pod działalność gospodarczą Wnioskodawcy,

* udział #189; w działce budowlanej o pow. 0,0610 ha - działka zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajduje się m.in. lokal mieszkalny o pow. 260 m#61447; będący własnością Wnioskodawcy.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie cyt. wyżej art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, może korzystać przychód ze sprzedaży ww. działki niezabudowanej o pow. 0,1746 ha (grunty orne), jeżeli stanowi część gospodarstwa rolnego w świetle ww. przepisów ustawy o podatku rolnym i pod warunkiem, iż grunt ten w wyniku sprzedaży nie utraci charakteru rolnego.

Jeżeli bowiem w wyniku sprzedaży grunty utracą charakter rolny, to przychód z ich sprzedaży co do zasady podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. Zważywszy jednak na datę nabycia gospodarstwa rolnego przez Wnioskodawcę (2002 r.), przychód ten nie będzie stanowił przychodu podatkowego (nie będzie podlegał opodatkowaniu, gdyż jego odpłatne zbycie nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku jego nabycia). Przedmiotowe wyłączenie z przychodów podatkowych nie obejmuje jednak przychodów ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, tj. przychodu ze sprzedaży części budynku (lokalu) mieszkalnego oraz budynku gospodarczego (wraz z gruntami, na których się one znajdują).

Przy czym, przychód ze sprzedaży części budynku (lokalu) mieszkalnego oraz gruntu, na którym się on znajduje, z uwagi na cyt. powyżej art. 14 ust. 2c ww. ustawy, pomimo wykorzystywania tego składnika na cele prowadzonej działalności gospodarczej, należy zaliczyć do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, o ile w świetle odrębnych przepisów, nie będących przepisami prawa podatkowego, a tym samym nie mogących być przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, budynek ten na skutek jego wykorzystywania na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej nie stracił charakteru budynku mieszkalnego. Przychód z tej sprzedaży nie będzie zatem stanowił przychodu na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych, gdyż od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego składnika majątku (2002 r.) minęło ponad 5 lat.

Natomiast przychód ze sprzedaży budynku gospodarczego oraz gruntu, na którym budynek ten się znajduje, stanowić będzie przychód z prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie będzie więc wyłączony, ani zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, stanowisko Wnioskodawcy jest zatem nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić należy, iż w zakresie pytana oznaczonych we wniosku Nr 1a) i Nr 2, wydano odrębne interpretacje.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.