IBPBI/1/415-547/09/ZK

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 25 czerwca 2009 r. (data wpływu do tut. Biura - 6 lipca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 10 września 2009 r. o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, poniesionych nakładów inwestycyjnych w obcych środkach trwałych oraz wartości nieruchomości, w dniu zbycia nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 6 lipca 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej, poniesionych nakładów inwestycyjnych w obcych środkach trwałych oraz wartości nieruchomości, w dniu zbycia nieruchomości.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też, pismem z dnia 1 września 2009 r. wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło w dniu 10 września 2009 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 17 czerwca 2008 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości a wnioskodawcą. W dniu 1 września 2008 r. te same osoby zawarły umowę najmu ww. nieruchomości na czas do dnia zawarcia notarialnej umowy sprzedaży nieruchomości. Z umowy najmu wynikało, iż najemca może przeprowadzić modernizację budynku na własny koszt. Do dnia 10 marca 2009 r. nakłady inwestycyjne w obcym środku trwałym wyniosły około 115.483,76 zł W dniu 23 marca 2009 r. aktem notarialnym nieruchomość została nabyta na potrzeby działalności gospodarczej przez wnioskodawcę za kwotę 394.775,00 zł (406.130,00 zł - cena nabycia wraz z kosztami notarialnymi). Do ceny zakupu nie został naliczony podatek od towarów i usług.

Zakup nieruchomości (budynek z lat 80-tych XX wieku, nieużytkowany od około 10 lat, wymagający kapitalnego remontu) został uznany za inwestycję, gdyż modernizacja nie została zakończona, a tym samym budynek na dzień złożenia wniosku nie był kompletny i zdatny do użytkowania.

Od dnia zakupu żadne nakłady nie zostały poniesione, ponieważ nadarzyła się okazja sprzedaży tejże nieruchomości po dobrej cenie. W dniu 16 czerwca 2009 r. została podpisana notarialna umowa sprzedaży oraz została wystawiona faktura za całą nieruchomość ze stawką zwolnioną.

Wnioskodawca posiada wpis do ewidencji działalności gospodarczej - PKD 68.10.Z - Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, PKD 68.20.Z - Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi i dzierżawionymi. Jako osoba fizyczna wybrał opodatkowanie na zasadach ogólnych - podatek liniowy. Prowadzi książkę przychodów i rozchodów, jest czynnym podatnikiem podatku VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazano m.in., iż:

- nieruchomość będąca przedmiotem wniosku nie była wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej w okresie najmu, ponieważ była remontowana-modernizowana,

- inwestycja nie została oddana w użytkowanie, więc odpisy amortyzacyjne nie były dokonywane.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy poniesione nakłady inwestycyjne w obcych środkach trwałych oraz wartość nieruchomości (wg ceny nabycia) może ująć w koszty będące kosztem uzyskania przychodów w dniu zbycia nieruchomości, tj. w dniu 16 czerwca 2009 r.... (pytanie wymienione jako pierwsze)

Zdaniem wnioskodawcy, zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, kosztami uzyskania przychodu są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodu (nakłady na inwestycje w obcym środku trwałym), a także zgodnie z art. 23 ust. 1 - kosztem są nabyte środki trwałe w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Przychód ze sprzedaży został osiągnięty.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Aby zatem dany wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodu musi spełniać łącznie następujące przesłanki:

- musi być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu;

- nie może być wymieniony w art. 23 ww. ustawy, wśród wydatków nie stanowiących kosztów uzyskania przychodów;

- musi być należycie udokumentowany.

Generalnie przyjmuje się, że kosztami uzyskania przychodów są wszelkie poniesione racjonalnie uzasadnione wydatki, poza enumeratywnie wskazanymi w ustawie, związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. Mogą to być więc koszty bezpośrednio lub pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami.

Należy przy tym podkreślić, iż obowiązek jednoznacznego wykazania związku przyczynowo-skutkowego pomiędzy poniesionym wydatkiem, a przychodem uzyskanym z działalności, zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła tego przychodu - każdorazowo spoczywa na podatniku.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

W myśl art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

Stosownie do treści art. 22a ust. 1 pkt 1 tej ustawy, amortyzacji podlegają, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, zwane środkami trwałymi.

Przy czym art. 22a ust. 2 pkt 1 ww. ustawy stanowi, iż amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, niezależnie od przewidywanego okresu używania przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych, zwane dalej "inwestycjami w obcych środkach trwałych".

Z wniosku wynika m.in., iż wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę zakupu nieruchomości dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie umowę najmu tej nieruchomości, w ramach której ponosił nakłady inwestycyjne dotyczące modernizacji tej nieruchomości. W okresie najmu realizowana "inwestycja w obcym środku trwałym" nie została oddana do używania, nie podlegała więc amortyzacji. Również po nabyciu, przedmiotowa nieruchomość nie została uznana za środek trwały, gdyż nie była kompletna i zdatna do użytku. Od dnia zakupu nie poniesiono też żadnych nakładów inwestycyjnych. Przedmiotowa nieruchomość została sprzedana w ramach prowadzonej przez wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej m.in. w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż nakłady inwestycyjne (o ile nie zostały rozliczone w ramach zawartej umowy najmu, ani zwrócone wnioskodawcy w jakiejkolwiek formie) poniesione na przedmiotową nieruchomość oraz jej wartość, wg ceny nabycia (o ile cena ta nie uwzględniała ww. nakładów inwestycyjnych), wnioskodawca może zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w dniu zbycia tej nieruchomości, stosownie do art. 22 ust. 1 i art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej przez niego w tym zakresie działalności gospodarczej.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienia się, iż w zakresie podatku od towarów i usług, wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.