IBPBI/1/415-377/09/KB - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości, kwoty zasądzonej na rzecz skarbu państwa przez sąd tytułem zwrotu poczynionych na ww. nieruchomość nakładów oraz odsetek od ww. nakładów.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 16 marca 2009 r. (data wpływu do tut. Biura - 19 marca 2009 r.), uzupełnionym w dniu 27 maja 2009 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości, kwoty zasądzonej na rzecz Skarbu Państwa przez sąd tytułem zwrotu poczynionych na ww. nieruchomość nakładów oraz odsetek od ww. nakładów - jest prawidłowe.

W dniu 19 marca 2009 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów uzyskiwanych z tytułu najmu nieruchomości, kwoty zasądzonej na rzecz Skarbu Państwa przez sąd tytułem zwrotu poczynionych na ww. nieruchomość nakładów oraz odsetek od ww. nakładów.

Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych. Dlatego też pismem z dnia 14 maja 2009 r. wezwano do jego uzupełnienia.

W dniu 27 maja 2009 r. do tut. Biura wpłynął uzupełniony wniosek.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

W dniu 4 lutego 2005 r. Sąd Apelacyjny zasądził od wnioskodawcy na rzecz Skarbu Państwa kwotę 487.500 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 1 kwietnia 1998 r. Kwota powyższa jest zwrotem poniesionych nakładów na budynek sanatoryjny. Budynek ten do dnia uprawomocnienia się wyroku służył do uzyskiwania przez wnioskodawcę przychodów z wynajmu. Budynek wynajmowany jest nadal, wnioskodawca płaci podatek dochodowy i VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazano m.in., iż:

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy kwotę 487.500 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 1 kwietnia 1998 r. można uznać za koszt uzyskania przychodu z wynajmu budynku...

Zdaniem wnioskodawcy kwotę 487.500 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 kwietnia 1998 r. może uznać za koszt uzyskania przychodu z wynajmu budynku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym w 2005 r. (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) odrębnym źródłem przychodów jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do treści art. 22 ust. 1 ww. ustawy w powyższym brzmieniu kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na:

W myśl natomiast art. 22 ust. 8 ww. ustawy kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23. amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

Zgodnie z art. 22f ust. 1 ww. ustawy podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Stosownie do art. 22g ust. 1 pkt 1 - 3 ww. ustawy za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18, uważa się:

Jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków, ustaloną zgodnie z ust. 1, 3-9 i 11-15, powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji (art. 22g ust. 17 ww. ustawy).

Ulepszenie polega na przebudowie, rozbudowie, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji środka trwałego. Wyliczenie zawarte w omawianym przepisie stanowi katalog zamknięty, co oznacza, że tylko wydatki związane chociaż z jedną z tych prac, które w konsekwencji skutkują wymienionymi efektami, czyli przebudową, rozbudową rekonstrukcją adaptacją lub modernizacją środka trwałego, mogą zostać uznane za wydatki ulepszające ten środek. Przebudową jest rezultat prac budowlanych, którego istotą jest zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego, niepowodująca jednak zwiększenia ani jego powierzchni, ani też kubatury. Rozbudowa polega na zwiększeniu, w wyniku prac budowlanych, powierzchni lub kubatury budynku. Rekonstrukcja to ponowna budowa, w efekcie której nastąpi odtworzenie określonych elementów obiektu w tej przestrzeni, którą dotychczas elementy te zajmowały. Zazwyczaj dotyczy elementów zużytych lub zniszczonych. Adaptacja natomiast polega na przystosowaniu obiektu do nowej funkcji, której dotychczas nie pełnił, a modernizacja to unowocześnienie, tj. wyposażenie obiektu bądź jego elementów składowych w takie urządzenia lub cechy, których wcześniej nie miał, a które są wytworem nowszej myśli technicznej.

Ulepszenie środka trwałego polega zatem na dokonywaniu nakładów na tenże środek, które powodują wzrost wartości użytkowej tego środka.

Z przytoczonych wyżej przepisów wynika, iż, co do zasady, nakłady o charakterze modernizacyjnym, poczynione na środek trwały, zwiększają wartość początkową tego środka trwałego i mogą stanowić koszty uzyskania przychodu poprzez odpisy amortyzacyjne, dokonywane od zwiększonej wartości początkowej tego środka.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca jest właścicielem budynku niemieszkalnego. Uzyskuje przychody z jego wynajmu w ramach źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tj. tzw. najmu prywatnego. Budynek ten został zakwalifikowany przez wnioskodawcę do środków trwałych i podlega amortyzacji. Wyrokiem sądu wnioskodawca został zobowiązany do zwrotu Skarbowi Państwa nakładów, jakie Skarb Państwa poczynił na ww. nieruchomość w czasie gdy budynek ten znajdował się w jego posiadaniu. Nakłady te miały charakter modernizacyjny, a Skarb Państwa dokonywał od nich odpisów amortyzacyjnych.

Mając na względzie cyt. wyżej przepisy stwierdzić należy, iż jeżeli wartość poczynionych nakładów modernizacyjnych nie została wcześniej uwzględniona przy ustalaniu przez wnioskodawcę wartości początkowej środka trwałego, to kwota zasądzona na rzecz Skarbu Państwa tytułem zwrotu poczynionych nakładów modernizacyjnych zwiększa wartość początkową tego środka i może stanowić koszty uzyskania przychodu prowadzonego wynajmu nieruchomości pośrednio poprzez dokonywane odpisy amortyzacyjne. Jeżeli jednak wartość ww. nakładów została już uwzględniona w przyjętej dla celów dokonywania odpisów amortyzacyjnych wartości początkowej (np. poprzez ustalenie tej wartości w wysokości wartości rynkowej z dnia nabycia), wydatki poniesione na zwrot tych nakładów nie mogą być uwzględnione w kosztach uzyskania przychodu, ani poprzez zaliczenie ich do wartości początkowej ani bezpośrednio w koszty uzyskania przychodu, gdyż działanie to skutkowałoby podwójnym obciążeniem kosztów uzyskania przychodu z tego samego tytułu.

Odnosząc się natomiast do kwestii możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z tytułu wynajmu nieruchomości zasądzonych odsetek, stwierdzić należy, iż zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym w dniu 4 lutego 2005 r. nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów). Z powyższego wynika, iż do ww. kosztów zaliczyć można jedynie odsetki faktycznie zapłacone. Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawca wyrokiem sądu został zobligowany do zapłaty na rzecz Skarbu Państwa m.in. ustawowych odsetek od wartości nakładów modernizacyjnych poniesionych na budynek, który wnioskodawca wynajmuje. Odsetki te mają zatem związek z uzyskiwanymi przez wnioskodawcę przychodami z tytułu najmu tego budynku. Dlatego też w momencie zapłaty odsetki te mogą stanowić koszt uzyskania przychodu z najmu nieruchomości.

W świetle powyższego stanowisko przedstawione we wniosku z ww. zastrzeżeniem, dot. uwzględnienia przez wnioskodawcę nakładów modernizacyjnych przy ustalaniu wartości początkowej środka trwałego jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku dołączono kserokopię wyroku sądowego. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do jego oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, ul. Prosta 10, 25 - 366 Kielce, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.