IBPBI/1/415-186/11/WRz

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 10 lutego 2011 r. (data wpływu do tut. Biura 18 lutego 2011 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 18 lutego 2011 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przychodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca wraz z małżonką, z którą pozostaje ze wspólności majątkowej małżeńskiej nabył 1/2 udziału w nieruchomości. Współwłaścicielem tej nieruchomości jest również inne małżeństwo. Ww. nieruchomość została zabudowana budynkiem mieszkalnym (kamienica), z lokalami użytkowymi na parterze. Budowa była prowadzona wspólnie z pozostałymi współwłaścicielami (ponoszono nakłady po 50 %). W ramach podziału fizycznego Wnioskodawca wraz z małżonką objęli sześć mieszkań i jeden lokal użytkowy (wydzielony w części użytkowej na parterze).

Małżonkowie budowali tę nieruchomość z zamiarem przeznaczenia jej na mieszkania dla siebie i swoich najbliższych (dzieci i rodziców), nie mieli zamiaru jej zbywać, traktując ją jako nieruchomość rodzinną. Z uwagi na fakt, że na dokończenie budowy zaciągnęli wysoki kredyt, celem zabezpieczenia środków na jego spłatę, podjęli decyzję o czasowym wynajmie na cele użytkowe wszyskich lokali, które objęli w ramach podziału fizycznego nieruchomości. Wynajęli również, ale na cele mieszkaniowe, dotychczas zajmowany przez rodzinę lokal mieszkalny.

Spłacany przez małżonków kredyt, zaciągnięty na dokończenie budowy nieruchomości, jest dużym obciążeniem dla budżetu rodziny. Wysokość raty kredytowej jest obecnie bliska przychodom z najmu. Spodziewane w 2011 r. podniesienie stóp procentowych wpłynie dodatkowo niekorzystnie na oprocentowanie kredytu, gdyż jest on zaciągnięty w złotych polskich. Realna jest sytuacja, w której całość przychodów przeznaczona będzie na spłatę kredytu a ewentualne rozwiązanie umowy z którymś z najemców spowoduje utratę płynności i egzekucję spłaty długu przez bank, dlatego małżonkowie rozważają sprzedaż zajmowanego dotychczas lokalu mieszkalnego lub nowo wybudowanych lokali mieszkalnych. Środki uzyskane ze sprzedaży Wnioskodawca wraz z małżonką zamierzają w całości i natychmiastowo przeznaczyć na częściową spłatę kredytu zaciągniętego na dokończenie budowy lokali. Spłata ta spowoduje zmniejszenie obciążenia kredytem budżetu rodziny i utrzymanie bieżącej zdolności kredytowej.

Pozostałe lokale małżonkowie nadal będą wynajmować celem pozyskania środków na spłatę pozostałej części kredytu. Chcą w ten sposób szybciej spłacić zaciągnięty kredyt i ewentualnie przybliżyć perspektywę wykorzystywania lokali na cel w jakim były budowane, czyli na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych rodziny.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż jednego z wynajmowanych lokali i częściowa spłata za uzyskane środki zaciągniętego kredytu nie spowoduje uznania, iż najem lokali stanowi działalność gospodarczą, pozbawiając Wnioskodawcę możliwości opodatkowania przychodów z najmu, jako przychodów z odrębnego źródła - najmu, a tym samym pozbawi go możliwości opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodów z najmu.

Zdaniem Wnioskodawcy, rozliczanie uzyskanych przychodów z tytułu najmu pozostałych po ewentualnej sprzedaży lokali - gdyby te lokale nie zostały sprzedane w ramach tzw. "najmu cywilnoprawnego" i opodatkowanie, jako odrębnego źródła przychodu, ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych z najmu jest prawidłowe. Podjęcie decyzji o wynajmie, czy też o ewentualnej sprzedaży, jest wymuszone zaistniałą sytuacją materialną - koniecznością uzyskania środków na spłatę kredytu zaciągniętego na dokończenie budowy. Najem nie został wpisany do ewidencji działalności gospodarczej, nie jest on traktowany jako zorganizowana forma prowadzenia działalności, tym samym uznano go jako odrębne źródło przychodów i skorzystano z możliwości, jaką dają przepisy podatkowe, opodatkowania go zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Zaznaczyć należy, że Wnioskodawca wraz z małżonką nigdy nie prowadzili żadnej działalności gospodarczej i nadal nie zamierzają działalności takiej prowadzić. Ewentualna sprzedaż i częściowa spłata za uzyskane środki kredytu nie przesądza, że jest to sprzedaż nadal prywatnego majątku nie związanego z działalnością, a najem pozostałych lokali pozostaje najmem "cywilnoprawnym".

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), źródłami przychodów są m.in.:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Powyższe przepisy wskazują, że najem stanowi odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu, choć może także istnieć najem, który prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej.

Przeto dla celów podatkowych przychód z najmu, może być kwalifikowany jako przychód z działalności gospodarczej lub jako przychód z odrębnego źródła przychodu, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy.

Wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzecz w najem.

Jednakże w przypadku, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, albo najem lub dzierżawa jest przedmiotem tej działalności, zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynajmowanie lub wydzierżawianie nieruchomości traktowane jest jako pozarolnicza działalność gospodarcza. W myśl bowiem tego przepisu przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Stosownie do art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast w myśl art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 % przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy).

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast w przypadku podatnika rozpoczynającego działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Jak już wskazano, z powyższych przepisów jednoznacznie wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż kwestią istotną dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu, do odpowiedniego źródła przychodów jest ocena, czy umowy najmu lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego, z których Wnioskodawca będzie uzyskiwał w 2011 r. przychody będą zawierane w ramach tzw. najmu prywatnego.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż w istocie Wnioskodawca wraz z małżonką, po wybudowaniu nieruchomości, w ramach podziału fizycznego objęli sześć mieszkań i jeden lokal użytkowy (wydzielony w części użytkowej na parterze). Małzonkowie podjęli decyzję o czasowym wynajmie na cele użytkowe wszystkich lokali, które objęli w ramach podziału fizycznego nieruchomości. Wynajęli również, ale na cele mieszkaniowe, dotychczas zajmowany przez swoją rodzinę lokal mieszkalny. Małżonkowie rozważają także sprzedaż jednego z lokali mieszkalnych, celem spłaty części kredytu uzyskanego na dokończenie budowy wskazanej we wniosku nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, zważywszy, iż najem wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych nie będzie się odbywał w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę (lub jego małżonkę) pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem działalności takiej Oni nie prowadzą, co oznacza, iż przedmiotem wynajmu nie będą składniki majątku wykorzystywane w działalności gospodarczej, stwierdzić należy, iż przychód uzyskany z tytułu najmu ww. lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego będzie stanowił przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc z najmu nieruchomości. Również ewentualna sprzedaż jednego ze wskazanych we wniosku lokali mieszkalnych, nie będzie miała wpływu na zmianę kwalifikacji źródła przychodów w ramach którego Wnioskodawca opodatkowuje przychody z najmu nieruchomości, ani na formę opodatkowania tych przychodów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienić przy tym należy, iż przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej, nie jest ocena, czy wybudowanie przez Wnioskodawcę wskazanego we wniosku budynku, w którym posiada sześć mieszkań i lokal użytkowy nosiło znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.