IBPBI/1/415-1087/10/ZK - Zmiana formy opodatkowania przychodów z najmu.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni, przedstawione we wniosku z dnia 15 października 2010 r. (data wpływu do tut. Biura 26 października 2010 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z wynajmu wskazanej we wniosku nieruchomości - jest nieprawidłowe.

W dniu 26 października 2010 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej zryczałtowanego podatku dochodowego od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w zakresie możliwości opodatkowania tym podatkiem przychodów z wynajmu wskazanej we wniosku nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni posiada ???189 nieruchomości użytkowej, w której nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. ???188 udziału posiada jej 12-letnia córka (spadek) i ???188 druga córka (18 lat) (spadek). Druga z wymienionych córek Wnioskodawczyni zawarła na jej rzecz umowę użyczenia części lokalu, gdyż jest uczennicą Liceum, nie posiada NIP oraz nie chce czerpać ułamkowych dochodów.

Wnioskodawczyni posiada firmę, którą założyła tylko po to, aby sprostać starym przepisom podatkowym i wystawiać faktury. Posiada Regon i wpis do ewidencji działalności gospodarczej, gdzie zgłosiła jako główną działalność wg PKD 68.20.Z oraz PKD 70.20.Z - wynajem na własny rachunek. Lokal nie jest własnością firmy i Wnioskodawczyni nie prowadzi w nim żadnej działalności (najemcą jest sklep). Nowe przepisy ustawy z 17 grudnia o zmianie ustawy praw lokatorów oraz o zmianie niektórych ustaw oraz znowelizowana ustawa podpisana przez Prezydenta RP w dniu 8 stycznia 2010 r., dają jej możliwości do zaszeregowania jako najem prywatny.

Opłaty za prowadzenie działalności gospodarczej są bardzo wysokie (ZUS - pełny, biuro księgowe, podatek dochodowy), zabierają jej około 40 % dochodu.

Chciałaby w oparciu o nowe przepisy zminimalizować koszty, zgodnie z prawem, a tym samym poprawić stan finansowy jej rodziny (Wnioskodawczyni i jej małoletniej córki - współwłaścicielki ułamkowej).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy może zmienić najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej w najem prywatny (tzn. czy może zamknąć firmę i rozliczać się wg ryczałtu 8,5 %).

Zdaniem Wnioskodawczyni, samo posiadanie lokalu użytkowego, w którym nie prowadzi działalności gospodarczej, stanowi odrębne od działalności źródło przychodów, co w konsekwencji nie wiąże się z przymusem, koniecznością posiadania firmy i ponoszenia kosztów działalności gospodarczej. Ryczałt jest więc rozwiązaniem dostępnym, optymalnym i logicznym. Wnioskodawczyni nie inwestuje zawodowo w nieruchomości, nie prowadzi dodatkowych związanych z najmem usług, ani też nie ma zamiaru sprzedawać dla zysku nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody mogą być opodatkowane wg ryczałtu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 z późn. zm.), odrębnymi źródłami przychodów są określone w pkt 3 i 6 tego przepisu:

* pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3),

* najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (pkt 6).

Stosownie do treści art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 (pozarolniczej działalności gospodarczej), uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Przy czym, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 ww. ustawy).

W myśl art. 9a ust. 6 ww. ustawy, dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Zgodnie z art. 9a ust. 4 ww. ustawy, wybór sposobu opodatkowania dokonany w oświadczeniu, o którym mowa w ust. 2, dotyczy również lat następnych, chyba że podatnik, w terminie do dnia 20 stycznia roku podatkowego, zawiadomi w formie pisemnej właściwego naczelnika urzędu skarbowego o rezygnacji z tego sposobu opodatkowania lub złoży w tym terminie pisemny wniosek lub oświadczenie o zastosowanie form opodatkowania określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Natomiast stosownie do treści art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.), osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jednocześnie w myśl art. 6 ust. 1a ww. ustawy, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 % przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy).

Jednakże warunkiem skorzystania z tej formy opodatkowania jest, zgodnie z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, złożenie pisemnego oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do dnia 20 stycznia roku podatkowego, natomiast w przypadku podatnika rozpoczynającego działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Jeżeli do dnia 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił likwidacji działalności gospodarczej lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal prowadzi działalność opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Przy czym stosownie do treści art. 9 ust. 4 ww. ustawy, w przypadku osiągania przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a, przepisy dotyczące oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych stosuje się odpowiednio, z tym że podatnik rozpoczynający osiąganie takich przychodów w trakcie roku podatkowego składa pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Z powyższych przepisów wynika, iż najem dla celów podatkowych może być traktowany jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy. Co do zasady, możliwość dokonania wyboru w ww. zakresie, a co za tym idzie i sposobu rozliczenia przychodów z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem. Jednakże wybór ten jest ograniczony istnieniem związku pomiędzy wynajmowanym składnikiem majątkowym a prowadzoną przez podatnika pozarolniczą działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem wynajmowany składnik majątku związany jest z tą działalnością, przychód z jego wynajmu stanowi zawsze przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Biorąc powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż kwestią istotną dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu, do odpowiedniego źródła przychodów jest ocena, czy umowy najmu nieruchomości, z której Wnioskodawczyni uzyskuje przychody będą zawierane w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z treści złożonego wniosku wynika, iż Wnioskodawczyni prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości użytkowej, stanowiącej współwłasność jej i dwóch córek. Wnioskodawczyni zamierza zmienić ww. najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej, na najem prywatny, opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%.

Mając na względzie powyższe stwierdzić należy, iż jeżeli:

* będąca przedmiotem wynajmu nieruchomość zostanie skutecznie wycofana z pozarolniczej działalności gospodarczej i nie będzie składnikiem majątku związanym z prowadzoną przez Wnioskodawczynię działalnością gospodarczą,

* umowa najmu tej nieruchomości zostanie zawarta poza prowadzoną przez nią pozarolniczą działalnością gospodarczą,

* w stosownym, określonym cyt. przepisami prawa terminie Wnioskodawczyni złoży pisemne świadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych,

to przychody z wynajmu ww. nieruchomości będą mogły być zaliczone do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%, o ile spełnione zostaną wymogi określone w cyt. wyżej ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego, stanowisko Wnioskodawczyni, w którym wskazano m.in., iż "(...) samo posiadanie lokalu użytkowego, w którym nie prowadzi działalności gospodarczej, stanowi odrębne od działalności źródło przychodów (...)", jest nieprawidłowe. Tak długo bowiem jak Wnioskodawczyni będzie wynajmowała nieruchomość (lokal użytkowy) w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, na podstawie zawartej w ramach tej działalności gospodarczej umowy, tak długo przychody te będą przychodami z tego źródła przychodów.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.