IBPB3/423-303/08/NG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 11 kwietnia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (mieszkania)- jest nieprawidłowe.

W dniu 11 kwietnia 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie określenia momentu powstania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości (mieszkania).

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Spółka prowadzi działalność deweloperską, w ramach której zgodnie z zawartymi umowami sprzedaży klienci dokonują przedpłat na poczet mieszkań. Na otrzymane zaliczki spółka wystawia faktury VAT. Przychód z tego tytułu nie jest przychodem ze sprzedaży dla celów podatku dochodowego i ustawy o rachunkowości. Przekazanie mieszkań następuje najpierw w formie podpisania protokołu zdawczo - odbiorczego i przekazania kluczy, a następnie w formie aktu notarialnego. Zazwyczaj oba momenty (tj. przekazania kluczy i spisania aktu notarialnego) są oddalone w czasie o kilka miesięcy, a nawet mają miejsce w różnych latach.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

W którym momencie należy rozpoznać przychód dla celów podatku dochodowego od osób prawnych z tytułu sprzedaży mieszkań - w dacie wydania kluczy (podpisania protokołu przekazania) czy też w dacie spisania aktu notarialnego.

Zdaniem Spółki, przychód ze sprzedaży mieszkań należy uznać za przychody z działalności gospodarczej w dacie przekazania kluczy (podpisania protokołu przekazania pokrywającego się z datą wystawienia faktury rozliczeniowej). Art. 12 ust. 3a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przyjmuje, iż za datę powstania przychodu uważa się "dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:

Prawo do nieruchomości nie jest prawem majątkowym, zatem za datę przychodu przyjęta powinna być data wydania rzeczy, jaką jest nieruchomość, która zdaniem Spółki następuje w dacie protokolarnego przekazania mieszkania (a nie data aktu notarialnego przenoszącego ostatecznie własność).

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym osób prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności:

* otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe.

Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 1 ww. ustawy do przychodów nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów). Z przepisu tego wynika, że pobrana wpłata (zaliczka) na poczet ceny sprzedaży, która ma być wykonana w następnym okresie sprawozdawczym staje się przychodem dopiero po realizacji umowy przez jej strony.

Stosownie do art. 535 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się zapłacić sprzedawcy cenę. Do istotnych postanowień umowy sprzedaży należy więc wskazanie ceny sprzedaży. Stąd też stosownie do uregulowań art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie.

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zaś art. 158 tego kodeksu, określa wyraźnie formę czynności prawnej koniecznej do dokonania takiego przeniesienia. Za moment zbycia nieruchomości uznaje się więc dzień przeniesienia własności lub innych praw majątkowych w zamian za korzyść majątkową, co następuje z chwilą zawarcia aktu notarialnego. A zatem umowa sprzedaży nieruchomości przenosi własność na nabywcę, a transakcję uznaje się za zrealizowaną z datą podpisania umowy finalnej, na mocy której dochodzi do przeniesienia prawa do nieruchomości. Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest wielkość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna-sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego. Sam fakt przekazania przyszłemu nabywcy lokalu na podstawie protokołu przekazania nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości, a tym samym powstania obowiązku podatkowego.

Stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 kwietnia 2008 r. jest zatem nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.