IBPB2/415-87/07/JG

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana Z. przedstawione we wniosku z dnia 20 sierpnia 2007 r. (data wpływu 21 sierpnia 2007 r.) złożonym w związku z uzupełnieniem uprzednio złożonego wniosku z dnia 17 lipca 2007 r. (data wpływu do tut. BKIP 18 lipca 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiących działki budowlane - jest nieprawidłowe.

W dniu 18 lipca 2007 r. wpłynął do tut. Biura wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowiących działki budowlane. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20 sierpnia 2007 r. (data wpływu 21 sierpnia 2007 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z dnia 14 sierpnia 2007 r. Znak:IBPP1/443-33/07-1/AW Oprócz uzupełnienia wniosku dotyczącego podatku od towarów i usług wnioskodawca w piśmie z dnia 20 sierpnia 2007 r. zawarł także wniosek dotyczący opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości stanowiących działki budowlane.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 7 grudnia 2001 r. kupił nieruchomość stanowiącą #188; gruntu ornego i #188; budynku mieszkalnego. Następnie w dniu 19 lutego 2002 r. w wyniku dokonania zniesienia współwłasności otrzymał od matki pozostałą część udziału w ww. nieruchomości tj. #190; gruntu ornego oraz #190; domu, co spowodowało, iż stał się właścicielem całej nieruchomości (domu i gruntu). Wnioskodawca zaznaczył, iż wystąpił z wnioskiem o przekształcenie ww. gruntu ornego na działki budowlane z warunkami zabudowy. Po przekształceniu gruntu ornego został on podzielony na 9 działek budowlanych i drogę wewnętrzną. Dokumentację końcową z podziału działek otrzymał w dniu 24 stycznia 2007 r. Następnie w dniu 12 kwietnia 2007 r. w drodze darowizny przekazał na rzecz rodziców ww. budynek wraz z działką, na której był posadowiony, tym samym został właścicielem pozostałych 8 działek i drogi wewnętrznej. W dniu 13 lipca 2007 r. zawarł umowę przedwstępną dotyczącą jednorazowej sprzedaży całej nieruchomości tj. 8 działek jednemu kupującemu. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości a dokładnie ich część zamierza przeznaczyć na zakup budynku mieszkalnego w stanie całkowitej ruiny na działalność usługowo-mieszkaniową a w przyszłości na zakup działki pod budowę domu. Zaznaczył, iż w najbliższej przyszłości nie zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości którą, planuje nabyć.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie.

Czy w przypadku sprzedaży ww. nieruchomości i zakupie wspomnianego wyżej budynku mieszkalnego i działki pod dom powstanie obowiązek podatkowy m.in. w podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawcy podatek dochodowy od osób fizycznych nie będzie go dotyczył i nie będzie nim obciążony w przyszłości.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) podlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (...). Ponieważ będące przedmiotem sprzedaży nieruchomości zostały nabyte przez wnioskodawcę w części odpowiednio w 2001 r. i w 2002 r. do przychodu uzyskanego z ich sprzedaży będą miały zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. Stosownie bowiem do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r. I tak w myśl art. 28 ust. 2 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy wg miejsca zamieszkania podatnika, chyba że podatnik w tym samym terminie złoży oświadczenie, że uzyskany przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a),a. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,W przypadku opisanym przez wnioskodawcę nabył on udziały w przedmiotowej nieruchomości w następujący sposób:

- #188; gruntu ornego i #188; budynku mieszkalnego w drodze zakupu nieruchomości w dniu 7 grudnia 2001 r.,

- #190; gruntu ornego i #190; budynku mieszkalnego w wyniku zniesienia współwłasności dokonanej w dniu 19 lutego 2002 r.

Zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) to nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zatem dokonana czynność prawna kształtuje nowe prawo własności nieruchomości. Wobec powyższego nabycie prawa do przedmiotowej nieruchomości nastąpiło odpowiednio w części w 2001 r. i 2002 r. Oznacza to, iż pięcioletni termin o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć oddzielnie w stosunku do każdego udziału jaki wnioskodawca nabył.

W przedmiotowej sprawie należy zatem przyjąć, że:

w dniu 7 grudnia 2001 r., wnioskodawca zakupił udział w nieruchomości i w tej części przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jako że od końca roku podatkowego w którym nastąpiło nabycie udziału w nieruchomości tj. #188; gruntu ornego i #188; budynku minęło pięć lat,- w dniu 19 lutego 2002 r. w wyniku zniesienia współwłasności wnioskodawca nabył pozostałą część nieruchomości tj.#190; gruntu ornego i #190; budynku mieszkalnego. W przypadku sprzedaży tej części nieruchomości do końca 2007 r., czyli przed upływem 5 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiło ich nabycie, przychód uzyskany ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, z zastrzeżeniem regulacji zawartych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca w dniu 12 kwietnia 2007 r. przekazał w drodze darowizny na rzecz rodziców budynek mieszkalny wraz z działką na której jest on usytuowany. Następnie w dniu 13 lipca 2007 r. zawarł umowę przedwstępną sprzedaży pozostałej części nieruchomości czyli 8 działek. Umowa przedwstępna stanowi swego rodzaju przyrzeczenie dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie można mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. W sytuacji opisanej we wniosku w 2007 r. nie nastąpiło jeszcze faktyczne zbycie przedmiotowej nieruchomości i jeśli nie nastąpi do końca 2007 r. to u wnioskodawcy nie powstanie obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży części nieruchomości nabytej w 2002 r. Natomiast jeżeli ostateczna umowa sprzedaży tej części nieruchomości zostanie dokonana w 2007 r., a więc przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to przychody uzyskane z tej sprzedaży będą podlegały opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym chyba, że wnioskodawca skorzysta ze zwolnienia podatkowego o którym mowa w art. 28 ust. 2a ww. ustawy o podatku dochodowym i przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wydatkuje na cele mieszkaniowe, o których mowa w powyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest wyłącznie przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wyliczenie zawartych w tym przepisie wydatków mieszkaniowych, których realizacja powoduje zwolnienie z opodatkowania kwot przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości ma charakter enumeratywny. Oznacza to, że brak jest podstaw prawnych, aby do tego katalogu zaliczyć inne wydatki. W przedstawionym stanie faktycznym ze zwolnienia z opodatkowania korzystać zatem będą przychody ze sprzedaży nieruchomości w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na zakup lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, remont lokalu lub budynku mieszkalnego, gruntu przeznaczonego pod budowę budynku mieszkalnego.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca zamierza nabyć budynek mieszkalny z przeznaczeniem na działalność usługowo-mieszkalną. Oznacza to,że jeśli wnioskodawca nabędzie budynek mieszkalny zwolnieniu z opodatkowania będzie podlegać całość wydatku na nabycie tego budynku. Jeśli natomiast przedmiotem nabycia jest budynek mieszkalno-usługowy ze zwolnienia będzie korzystać część wydatku (ceny) przypadająca proporcjonalnie na część mieszkalną budynku.

Interpretacja dotyczy zaistniałego zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.