IBPB2/415-431/08/CJS

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 3 marca 2008 r.) dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia - jest nieprawidłowe.

W dniu 3 marca 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zasiedzenia.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W 1976 r. rodzice wnioskodawczyni dokonali zakupu nieruchomości w P. jako małżeństwo, nie mieli zawartej umowy o rozdzielności majątkowej. W 1983 r. rodzice postanowili, że ojciec odda swoją część domu matce, ponieważ chciał żeby cała nieruchomość do niej należała z uwagi na fakt, iż miał dzieci z pierwszego małżeństwa. Matka wnioskodawczyni była jego drugą żoną, a wnioskodawczyni dzieckiem z drugiego małżeństwa. Z racji wieku ojca (starszy o 20 lat od matki) i dzieci z pierwszego małżeństwa, które mogłyby unieważnić testament po ojcu, postanowił swoją część przepisać na rzecz matki wnioskodawczyni. W 1996 r. matka wnioskodawczyni zapisała jej tę nieruchomość w testamencie. W 2000 r. po wielu latach choroby matka wnioskodawczyni zmarła, a ojciec wniósł sprawę do sądu o stwierdzenie nabycia spadku. W dniu 9 czerwca 2000 r. wnioskodawczyni nabyła całość spadku. W styczniu 2001 r. zmarł ojciec wnioskodawczyni. Po śmierci rodziców wnioskodawczyni została zupełną sierotą i nadal mieszkała w domu położonym w P. odziedziczonym po matce. Wnioskodawczyni przyznano prawo do renty rodzinnej i zaczęła studiować. W 2006 r. wnioskodawczyni wyszła za mąż. W związku z potrzebą generalnego remontu domu (dach, okna) wnioskodawczyni postanawiła przedmiotową nieruchomość sprzedać. Nadmienienia wymaga fakt, iż nieruchomość ta nie posiadała księgi wieczystej tylko zbiór dokumentów. W kwietniu 2007 r. wnioskodawczyni spisała przedwstępną umowę sprzedaży na kwotę 185.000 zł, kupujący posiadali bloki, które sprzedali i wypłacili wnioskodawczyni 121.000 zł. Resztę kwoty z dokonanej sprzedaży wnioskodawczyni miała otrzymać po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży domu. Uzyskane w ten sposób pieniądze wnioskodawczyni miała zamiar przeznaczyć na zakup mieszkania w bloku w S. Za mieszkanie wnioskodawczyni zapłaciła 121.667,00 zł.

Chcąc doprowadzić do końca sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni zwróciła się do o wydanie zaświadczenia z ksiąg wieczystych. Okazało się, że gdy rodzice wnioskodawczyni kupowali przedmiotową nieruchomość notariusz źle sformułowała ich zamierzenia i wpisała, iż ojciec wnioskodawczyni "połowę" nieruchomości daruje żonie. Słowo "połowę" zostało błędnie sformułowane. Wnioskodawczyni odszukała notariusz, która spisywała ww. akt i dokonano korekty aktu notarialnego. Poprawiony dokument wnioskodawczyni złożyła do sądu lecz sąd nie zgodził się na poprawkę, tylko poinformował o możliwości nabycia nieruchomości poprzez wniesienie sprawy o jej zasiedzenie. W listopadzie 2007 r. sąd rejonowy w drodze postanowienia stwierdził, że wnioskodawczyni z dniem 19 maja 2006 r. nabyła w drodze zasiedzenia przedmiotowa nieruchomość - pomimo jak twierdzi wnioskodawczyni, że nabycie nastąpiło w drodze testamentu. Na zakup domu kupujący wystąpili do banku o kredyt w maju 2007 r., lecz nie mogli go podjąć do czasu otrzymania aktu notarialnego kupna domu, które zostało utrudnione błędem notariusza i zasiedzeniem. W czasie trwania sprawy w sądzie wnioskodawczyni zameldowała kupujących w przedmiotowym domu aby nie czuli się pokrzywdzeni takim obrotem sprawy. Kupujący mają czwórkę dzieci, w tym jedno niepełnosprawne i musieli gdzieś mieszkać na czas trwania sprawy więc wnioskodawczyni razem z nimi mieszkała pod jednym dachem. Ponadto informuje, że przez cały czas była w ww. domu również zameldowana. Wnioskodawczyni opłaciła również podatek z tytułu nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia kwocie 8.500 zł.

W dniu 12 lutego 2008 r. doszło do spisania umowy notarialnej sprzedaży nieruchomości. Małżeństwo, które kupiło ww. nieruchomość zapłaciło wnioskodawczyni kwotę 121.000 zł. Kwota 121.000 zł nie mogła zostać wpisana w akcie notarialnym, ponieważ bank nie wypłaciłby całej kwoty kredytu tj. 150.000 zł, tylko pomniejszone o te 121.000 zł i kupujący nie mogliby wnioskodawczyni wypłacić reszty pieniędzy. Wnioskodawczyni podpisała aneks do umowy przedwstępnej potwierdzający przekazanie pieniędzy.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy od dokonanej sprzedaży nieruchomości wnioskodawczyni będzie musiała zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych.

Zdaniem wnioskodawczyni nie powinna ona płacić podatku dochodowego z tytułu sprzedaży nieruchomości, ponieważ nabyła ją w drodze spadku - testamentu po matce. Wnioskodawczyni podnosi również, że nie jest winna za błędy osób trzecich, za które ponosi ogromne koszty, na które jej nie stać. Wnioskodawczyni zapłaciła podatek od zasiedzeniai poniosła koszty spaw sądowych. Ponadto informuje, że za uzyskane ze sprzedaży nieruchomości pieniądze zakupiła bloki.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Przy czym przepisy ww. ustawy nie definiują użytego w tym przepisie pojęcia "nabycie". Mając z kolei na względzie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), w szczególności zaś Działu III, Tytułu I Księgi drugiej tej ustawy, nabycie własności może nastąpić m.in. poprzez jej przeniesienie w wyniku umowy, zasiedzenie bądź też w wyniku innych zdarzeń.

Zgodnie z art. 172 § 1 ustawy z dnia 23.04.1964. - Kodeks Cywilny posiadacz nieruchomości nie będący właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od dwudziestu lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze w takim przypadku nabycie nieruchomości następuje po upływie trzydziestu lat.

Zasiedzenie jest zatem instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania i jest sposobem nabywania własności. Warunkami niezbędnymi do zasiedzenia jest posiadanie samoistne i nieprzerwane oraz odpowiedni upływ czas. Przy spełnieniu powyższych przesłanek posiadacz nabywa prawo własności. Warunkiem nie jest natomiast orzeczenie sądu stwierdzające nabycie własności.

W przedmiotowej sprawie, podstawą rozstrzygnięcia jest zatem ustalenie daty nabycia zbywanej nieruchomości.

W sytuacji przedstawionej we wniosku, zdaniem wnioskodawczyni datą tą jest dzień otwarcia spadku tj. dzień śmierci matki wnioskodawczyni (2000 r.), w którym to nabyła ona w całości przedmiotową nieruchomość jako jedyny spadkobierca powołany do spadku w drodze testamentu. Nieruchomość tę wnioskodawczyni sprzedała w dniu 12 lutego 2008 r., a kwotę uzyskaną z ww. transakcji przeznaczyła na zakup mieszkania w bloku. Jednak z przedstawionego stanu faktycznego opisanego we wniosku, wynika że wnioskodawczyni powyższą nieruchomość nabyła w drodze zasiedzenia w dniu 19 maja 2006 r., a nie w drodze spadku. Wnioskodawczyni wskazała, że w listopadzie 2007 r. sąd rejonowy wydał postanowienie stwierdzające, że wnioskodawczyni z dniem 19 maja 2006 r. nabyła w drodze zasiedzenia przedmiotową nieruchomość.

W związku z powyższym w przedmiotowej sprawie będą miały zastosowanie poniższe uregulowania.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Podatek od przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw nabytych do 31 grudnia 2006 r. stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Powyższa zasada nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Natomiast, stosownie do postanowień art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Z powyższego wynika, że jeśli w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży pieniądze uzyskane ze sprzedaży zostaną wydatkowane na powyżej wskazane cele, przychód ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania. Zwolnieniem będzie objęta taka część przychodu jaka zostanie wydatkowana na wskazane cele.

Wobec wyżej powołanych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku stwierdzić należy, iż kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości nabytej w 2006 r. w drodze zasiedzenia będzie stanowiła przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym z uwagi na fakt, iż okres pięcioletni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy jeszcze nie upłynął.

Z treści wniosku wynika, że wnioskodawczyni część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży wydatkowała na nabycie mieszkania w bloku. W związku z tym należy wyjaśnić, że o ile środki uzyskane ze sprzedaży zostały wydatkowane na mieszkanie, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i wydatek został poniesiony w terminie dwóch lat od dnia zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości położonej w P., albo przed tą datą, przychód ze sprzedaży nieruchomości położonej w P. będzie zwolniony w części przeznaczonej na to mieszkanie od podatku. Ponadto jeżeli reszta kwoty uzyskanej ze sprzedaży będzie wydatkowana we wskazanym terminie na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych również ta część przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniona od podatku.

W przeciwnym razie przychód ze sprzedaży w części nie wydatkowanej na cele mieszkaniowe będzie podlegał opodatkowaniu 10% podatkiem zryczałtowanym. Należy podkreślić, że warunkiem do skorzystania ze zwolnienia jest wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, nawet jeśli nie zostało złożone oświadczenie o takim zamiarze.

Wobec powyższego stanowisko wnioskodawczyni, że nie powinna płacić podatku dochodowego od osób fizycznych, ponieważ nabyła nieruchomość w drodze spadku należy uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.