IBPB2/415-421/07/MM - Zaliczenie do kosztów uzyskania przychodu z tytułu najmu kosztów eksploatacyjnych i kosztów remontu oraz ulepszenia kamienicy.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani D. przedstawione we wniosku (data wpływu do tut. Biura 21 listopada 2007 r.), uzupełnionym w dniu 24 stycznia 2008 r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu kamienicy wydatków związanych z bieżącą eksploatacją nieruchomości oraz kosztów remontu - jest nieprawidłowe.

W dniu 21 listopada 2007 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów z najmu kamienicy wydatków związanych z bieżącą eksploatacją nieruchomości oraz kosztów remontu. W związku z brakami formalnymi pismem z dnia 17 grudnia 2007 r. Znak IBPB2/415-421/07/MM i 11 stycznia 2007 r. Znak IBPB2/415-421/07/MM wezwano wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano w dniu 27 grudnia 2007 r. i w dniu 24 stycznia 2007 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni posiada 100% udziału w kamienicy, w której prowadzi wynajem mieszkań lokatorskich. Rozlicza się z urzędem skarbowym na zasadzie ogólnej (19% podatku). Kamienica jest przedwojenna i wymaga remontów, za które ponosi całkowite koszty. Ma to zapewnić funkcjonalność i bezpieczeństwo, które ciążą na właścicielu. Kamienica jest 3 kondygnacyjna i w chwili obecnej wstępna ocena kosztów remontu przewidywanych na rok 2008 przez wnioskodawczynię kształtuje się w granicach około 100.000 tys. zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy koszty eksploatacyjne (prąd, woda, wywóz śmieci, administrowanie domem) jak też koszty związane z remontem takie jak: roboty wodno-kanalizacyjne, elektryczne, budowlane, tynkarsko-dekarskie, związane z modernizacją i zwiększeniem standardu i komfortu mieszkań, doprowadzeniem instalacji gazowej i centralnego ogrzewania, przekładką poszycia dachowego i zakupem nowego pokrycia (dachówka, blacha), wymianą rynien, kominów oraz koszty związane z brukowaniem placu, z założeniem instalacji alarmowej, z założeniem odgromienia są kosztem uzyskania przychodu z najmu...

Zdaniem wnioskodawczyni wymienione koszty eksploatacyjne i koszty pozostałych prac w kamienicy są kosztem uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wymienionych w art. 23 ustawy. Pomiędzy wydatkami, które mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów z danego źródła przychodów a przychodami z tego źródła musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy tego typu, że poniesienie tych wydatków ma lub może mieć wpływ na osiągnięcie tych przychodów.

Kosztem uzyskania przychodu w przypadku osiągania przychodów z najmu budynku, nieprowadzonego w ramach działalności gospodarczej oraz gdy z umowy najmu wynika, że to wynajmujący jest zobowiązany do ich ponoszenia są opłaty eksploatacyjne (m.in. opłaty za gaz, wodę, energie elektryczną, wywóz śmieci), opłaty związane z administrowaniem budynku oraz wydatki na drobne remonty służące zachowaniu środka trwałego w dotychczasowym stanie.

Amortyzacja to proces utraty wartości majątku trwałego, wywołany jego zużyciem fizycznym - powstałym w skutek eksploatacji. Zgodnie z przepisami budynki stanowią środki trwałe, które podlegają amortyzacji. Ponieważ wydatków na zakup, wytworzenie lub ulepszenie środków trwałych nie można zaliczyć w koszt jednorazowo i bezpośrednio jeżeli ich wartość początkowa przekracza 3.500 zł, ustawodawca dał możliwość zaliczenia ich w koszt na raty - za pomocą tzw. odpisów amortyzacyjnych. Rozpoczęcie amortyzacji następuje w miesiącu następującym po miesiącu, w którym środek trwały został wprowadzony do ewidencji środków trwałych (wg prawa podatkowego), a zakończenie w momencie zrównania się odpisów z wartością początkową lub postawieniem środka w stan likwidacji, sprzedaży, stwierdzenia niedoboru. Jeżeli wartość początkowa budynku nie została ustalona metodą uproszczoną to zawsze należy prowadzić ewidencję środków trwałych aby móc zaliczać odpisy amortyzacyjne do kosztów uzyskania przychodów.

Z analizy opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawczyni zamierza przeprowadzić kapitalny remont wynajmowanej kamienicy. Z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotne jest właściwe zakwalifikowanie wymienionych we wniosku planowanych prac jako remont lub ulepszenie, ponieważ ma to przełożenie na sposób zaliczenia tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. Generalną zasadą jest bowiem, że wydatki na remont zaliczane są bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, a wydatki mające charakter ulepszeń wliczane są do wartości początkowej środka trwałego, od której dokonuje się odpisów amortyzacyjnych. Wyjątkiem jest przypadek gdy wartość początkowa budynku jest ustalona metodą uproszczoną. Wówczas do kosztów uzyskania przychodu zalicza się bezpośrednio zarówno wydatki stanowiące remont jak i ulepszenia.

W przypadku, gdy wnioskodawczyni wartość początkowa wynajmowanego budynku ustaliła według zasady szczególnej (uproszczonej) określonej w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to wówczas wszelkie wydatki związane z remontem i ulepszeniem wynajmowanego budynku należy zaliczyć bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów. Jest to spowodowane tym, że w metodzie uproszczonej wartość początkowa budynku nie może być zwiększona w wyniku jego ulepszenia. Nie ma w tym przypadku zastosowania przepis art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c)., zgodnie z treścią którego nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 powiększają ich wartość. Wydatki poniesione na ulepszenie budynku będą zatem kosztem uzyskania przychodów w oparciu o art. 22 ust. 1 ustawy, o ile zostały poniesione w celu osiągnięcia przychodu z najmu.

W przypadku, gdy wnioskodawczyni wartość początkowa wynajmowanego budynku ustaliła zgodnie z zasadami ogólnymi (art. 22g ust. 1-9, 11-12) tj. z uwzględnieniem sposobu nabycia środka trwałego, to wówczas bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów może zaliczyć tylko wydatki związane z remontem. W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na ulepszenie środków trwałych, które zgodnie z art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych powiększają, wartość początkową środków trwałych, stanowiących podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Artykuł 22g ust. 17 ustawy stanowi, że jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy rozbudowy, rekonstrukcji adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków ustaloną zgodnie z ust. 1,3-9 i 11-15 powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 3.500 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 3.500 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji. W związku z powyższym wydatek poniesiony na ulepszenie środka trwałego zaliczany jest do kosztów uzyskania przychodów ale w sposób pośredni poprzez odpisy amortyzacyjne.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie wyjaśnia pojęcia remontu. Należy zatem posłużyć się definicją tego pojęcia zawartą art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem remont to wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Istotą remontu są zatem wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego, niezwiększające jego wartości początkowej. Remont przeprowadzany jest w toku eksploatacji środka trwałego przez podatnika i jest wynikiem tej eksploatacji (zużycia). Wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe ma charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie jego pierwotną wartość użytkową i niezmieniający jego charakteru.

Do wydatków poniesionych na ulepszenie kwalifikują się takie, które zostały poniesione w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji danego środka trwałego, prowadzących do wzrostu jego wartości użytkowej. Wzrost wartości użytkowej środka trwałego mierzony jest w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami jego eksploatacji.

Różnica między nakładami poniesionymi na remont a nakładami na ulepszenie środków trwałych polega na tym, że pierwsze z nich zmierzają do odtworzenia wartości użytkowej poprzez wymianę i naprawę, natomiast drugie dotyczą budowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, które w konsekwencji powodują istotną zmianę cech użytkowych. Jeżeli wymienia się określone elementy na bardziej nowoczesne od dotychczas używanych, należy to uznać za naturalne i racjonalne, gdyż urządzenia, materiały podlegają postępowi technicznemu.

Z treści art. 22 ust 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. W związku z powyższym w przypadku osiągnięcia straty z najmu w myśl art. 9 ust. 3 ustawy, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych, kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50% kwoty tej straty.

Reasumując, jeżeli wnioskodawczyni wykaże, że planowane wydatki dotyczące kamienicy poniesione zostaną w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów to wówczas mogą być albo bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów, albo pośrednio poprzez odpisy amortyzacyjne w zależności od charakteru tych wydatków i tego, w jaki sposób została ustalona wartość początkowa kamienicy.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że stanowisko wnioskodawczyni jest nieprawidłowe, ponieważ nie wszystkie wydatki związane z pracami dotyczącymi kamienicy można zaliczyć wprost do kosztów uzyskania przychodów z najmu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.