IBPB2/415-383/07/JT - Zasady opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 12 listopada 2007 r. (data wpływu do tut. BKIP w dniu 13 listopada 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

W dniu 12 listopada 2007 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca dnia 28 czerwca 2005 r. zawarł umowę z firmą (...) na wybudowanie budynku i umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania w tym budynku. Zgodnie z umową całą należność za zakup tego mieszkania uregulował do dnia 19 września 2006 r. Dnia 4 października 2006 r. odebrał protokolarnie ten lokal; od tego dnia stał się jego właścicielem i użytkownikiem dysponując kluczami do niego i prawem wejścia. Od 1 grudnia 2006 r. wnioskodawca opłacał czynsz za użytkowanie tego lokalu. Sprzedawca deweloper rozpoczął formalnie sprzedaż tych lokali przed notariuszem. Akt notarialny na wykup tego mieszkania wnioskodawca podpisał wraz z żoną dnia 5 czerwca 2007 r., jednak nie dokonali zameldowania w tym mieszkaniu. Ze względów osobistych w dniu 31 października 2007 r. sprzedali ten lokal, aktem notarialnym, uzyskując przychód trochę wyższy niż koszty poniesione.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy przychód ze sprzedaży tego mieszkania wolny jest od zryczałtowanego podatku dochodowego (10% przychodu) jeżeli wnioskodawca przeznaczy te środki na cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat.

Czy wnioskodawca będzie zmuszony do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19 % dochodu.

Zdaniem wnioskodawcy nabycie lokalu miało miejsce w 2006 r. Jedynie formalności zostały dokonane w 2007 r. Wobec tego wnioskodawca uważa, że w tej sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązujące w 2006 r. tj. powinno mieć miejsce opodatkowanie przychodu 10 %-wym zryczałtowanym podatkiem dochodowym. Wnioskodawca zamierza wydatkować uzyskane środki na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat w związku z czym złożył stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do przychodów (dochodów) uzyskanych ze zbycia nieruchomości i praw, nabytych po 1 stycznia 2007 r.

Podstawową kwestią dla stwierdzenia, które przepisy mają zastosowanie w sprawie jest ustalenie momentu nabycia. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności (art. 157 § 2 kodeksu cywilnego).Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Z kolei art. 389 § 1 kodeksu cywilnego stanowi iż umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Z treści powyższych przepisów wynika jednoznacznie, że przeniesienia własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Umowa przedwstępna nie przenosi własności nieruchomości. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się jedynie do zawarcia w przyszłości przyrzeczonej umowy. Również zawarta w formie aktu notarialnego umowa jedynie zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości zawarta pod warunkiem, lub z zastrzeżeniem terminu, nie przenosi tej własności. Do przeniesienia własności nieruchomości niezbędne jest w tym przypadku zawarcie w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy rozporządzającej - umowy sprzedaży nieruchomości. Z przedstawionego przez wnioskodawcę stanu faktycznego wynika że akt notarialny przenoszący własność lokalu, został podpisany w dniu 5 czerwca 2007 r. zatem nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nastąpiło w tym właśnie momencie.

Wobec powyższego w niniejszej sprawie do opodatkowania przychodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego zastosowanie będą miały przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. Zgodnie z art. 30e ust. 1,2,4 i 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, zaś wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

Zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 126, ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Zwolnienie to, ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków. Koniecznym warunkiem do zastosowania zwolnienia jest zameldowanie na pobyt stały w zbywanym lokalu przez okres 12 miesięcy przed datą jego zbycia. Wnioskodawca z małżonką nie byli zameldowani w sprzedanym lokalu. Nie został zatem spełniony warunek niezbędny do skorzystania ze zwolnienia o którym mówi art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponadto sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku w którym lokal nabyto. W świetle obowiązujących od 1 stycznia 2007 r. przepisów bez znaczenia pozostaje cel na jaki wydatkowane są środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości.

Tak więc sprzedaż nabytego przez wnioskodawcę lokalu mieszkalnego będzie stanowić źródło przychodu (dochodu) podlegające opodatkowaniu 19 % podatkiem dochodowym, według zasad określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała