Pisma urzędowe
Status: Nieoceniane

Pismo
z dnia 28 października 2008 r.
Izba Skarbowa w Katowicach
IBPB2/415-1317/08/CJS

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 28 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 lipca 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży udziału w lokalu mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest w #189; części współwłaścicielem nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny składający się z pokoju dziennego, sypialni, kuchni, łazienki, przedpokoju, holu oraz pomieszczenia przynależnego schowka o powierzchni użytkowej 50,56 m 2, z własnością którego związany jest udział wynoszący 1287/100 000 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli, dla której to nieruchomości lokalowej Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą.

Przedmiotowy lokal mieszkalny został nabyty przez wnioskodawcę na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz aktu ustanowienia hipotek, sporządzonych dnia 29 czerwca 2006 r. przed notariuszem.

Przedmiotowy lokal został nabyty przez wnioskodawcę i drugiego współwłaściciela za środki pochodzące z kredytu bankowego udzielonego im wspólnie, a wierzytelność z tego tytułu została zabezpieczona hipoteką umowną zwykłą w kwocie 64.286,00 CHF oraz hipoteką umowna kaucyjną do kwoty 34.800,00 CHF, ustanowionymi na rzecz banku.

Wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem zamierza zawrzeć umowę sprzedaży, na podstawie której sprzeda cały swój udział wynoszący #189; części w przedmiotowej nieruchomości współwłaścicielowi. Strony ustaliły, że cena sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie niższa od jej wartości rynkowej, z uwagi na fakt, że drugi współwłaściciel samodzielnie zaciągnął kredyt konsolidacyjny w celu spłaty kredytu zaciągniętego wspólnie przez wnioskodawcę i współwłaściciela na nabycie przedmiotowej nieruchomości.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy przychody uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości nabytego przed dniem 1 stycznia 2007 r. będą wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli nie później niż w okrasie dwóch lat od dnia sprzedaży zostanie nabyta inna nieruchomość, której nabycie będzie finansowane z uzyskanego kredytu.

Czy przychody uzyskane ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości będą wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych, jeśli w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, zostaną one przeznaczone na spłatę kredytu zaciągniętego na inną nieruchomość.

Czy do ustalenia kwoty opodatkowania podatkiem dochodowym zawsze będzie brana kwota wartości rynkowej nieruchomości (przy sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia), czy też wartość widniejąca w akcie notarialnym, albowiem w niniejszej sytuacji z uwagi na poniesione nakłady na nieruchomości, faktyczna kwota za jaką mieszkanie zostanie sprzedane, będzie niższa od połowy wartości rynkowej tego lokalu.

Zdaniem wnioskodawcy przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego udziału w nieruchomości nabytego przed 1 stycznia 2007 r. będzie wolny od podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży zostanie nabyta inna nieruchomość, której nabycie będzie finansowane z uzyskanego kredytu.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzono nowe zasady opodatkowania dochodów ze sprzedaży nieruchomości, bądź ich części. Nowe zasady, co wynika z przepisów ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw mają zastosowanie wyłącznie do opodatkowania dochodów ze sprzedaży tych nieruchomości (praw majątkowych), które podatnik nabył, względnie wybudował po dniu 31 grudnia 2006 r. Przepisy przejściowe zastrzegają bowiem, że przychody ze sprzedaży nieruchomości (praw) nabytych (wybudowanych) do dnia 31 grudnia 2006 r. są opodatkowane na zasadach dotychczasowych.

Oznacza to przede wszystkim, że przychód ze sprzedaży takich nieruchomości (praw) jest opodatkowany na zasadach określonych w obowiązującym wcześniej art. 28 ustawy o podatku dochodowym, a więc zryczałtowanym 10% podatkiem płatnym bezpośrednio po sprzedaży (w ciągu 14 dni od dnia jej dokonania). Zachowanie wobec tych przychodów zasad dotychczasowych oznacza jednak także, że w mocy - wobec tych przychodów-pozostały zwolnienia podatkowe obowiązujące przed 1 stycznia 2007 r.

Oznacza to, że wolne od podatku będą przychody uzyskane ze sprzedaży nabytych (wybudowanych) przed dniem 1 stycznia 2007 r. nieruchomości i niektórych ograniczonych praw rzeczowych:

a.

w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

- na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

b.

w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w celu uzyskania w zamian za te nieruchomości lub prawa, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo budynku mieszkalnego lub jego części,

c.

w całości - jeżeli sprzedaż nastąpiła w wykonaniu lub w związku z wielostronną umową o zamianie tych budynków lub praw do lokali,

d.

w całości - jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny,

e.

w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Ustawodawca nie określa w jaki sposób przychód ze sprzedaży nieruchomości ma być wydatkowany, to znaczy czy ma być wydatkowana gotówka, czy w inny sposób mają być wydatkowane przychody. Istotne jest żeby wydatkowanie nastąpiło przed upływem wyżej podanego okresu. Nie ulega wątpliwości, że jeżeli sprzedawca nieruchomości, którą nabędzie zbywca przedmiotowej nieruchomości w celu uzyskania zwolnienia podatku dochodowego od osób fizycznych, pokwituje odbiór całej ceny, to należy uznać, że przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie wydatkowany.

Ewentualne wątpliwości prawne, które wystąpią przy stosowaniu ustaw podatkowych, powinny być wyjaśniane na korzyść podatnika, a z uwagi na brak regulacji w tym zakresie ustawy taka wątpliwość powstaje. Milczenie ustawodawcy, co do objęcia obowiązkiem podatkowym danego stanu faktycznego, nawet gdyby wynikało z błędu legislacyjnego, powoduje konieczność uznania danego obszaru za wolny od opodatkowania.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego stwierdzam co następuje.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.

prawa wieczystego użytkowania gruntów

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588) wprowadzono obowiązujące od 1 stycznia 2007 r., zasady opodatkowania dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jednak z uwagi na treść przepisu art. 7 ust. 1 powołanej ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. do odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca posiada udział wynoszący #189; części we współwłasności nieruchomości, który nabył w dniu 29 czerwca 2006 r. Powyższe oznacza, że dla oceny skutków podatkowych sprzedaży dokonanej w 2008 r. lub latach następnych zastosować należy przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Stosownie natomiast do treści art. 19 ust. 4 ww. ustawy, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielania odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega, co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Z opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że wnioskodawca wraz z drugim współwłaścicielem nabył na współwłasność nieruchomość stanowiącą samodzielny lokal mieszkalny z własnością którego związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli. Każdy ze współwłaścicieli posiada udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący #189; części. Wnioskodawca zamierza zawrzeć umowę sprzedaży i sprzedać drugiemu współwłaścicielowi swój udział w przedmiotowej nieruchomości wynoszący #189;, przy czym wnioskodawca zaznaczył, iż wraz z drugim współwłaścicielem ustalił, że cena sprzedaży udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie niższa od jej wartości rynkowej z uwagi na fakt, że współwłaściciel samodzielnie zaciągnął kredyt konsolidacyjny w celu spłaty kredytu zaciągniętego przez nich wspólnie na nabycie tej nieruchomości. Wątpliwość wnioskodawcy sprowadza się do tego czy do ustalenia kwoty do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zawsze jest brana kwota wartości rynkowej zbywanej nieruchomości, czy też wartość widniejąca w akcie notarialnym.

Ustawodawca przewiduje, że przychód ze sprzedaży nieruchomości co do zasady jest równy cenie określonej w stosownej umowie cywilnoprawnej. Niezależnie jednak od powyższego przepis art. 19 ww. ustawy regulujący ustalenie wysokości przychodu m.in. z odpłatnego zbycia nieruchomości upoważnia organy podatkowe do kontroli podanych w umowach cywilnoprawnych, w tym w umowie sprzedaży, wyrażonej w tej umowie wartości zbycia danej nieruchomości bądź prawa majątkowego. Wskazany zatem przez ustawodawcę przepis art. 19 ustawy dotyczy możliwości ustalenia rzeczywistej wartości rzeczy lub praw w przypadku podejrzenia, że cena wyrażona w umowie jest zaniżona. Ustalenie rynkowej wartości nieruchomości, a w konsekwencji również przychodu organ podatkowy dokonuje na podstawie przeprowadzonego przy udziale stron przedmiotowej umowy postępowania. W sytuacji gdy cena wyrażona w umowie bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości organ podatkowy określa przychód. Przychód ten określony zostaje po stronie sprzedającego tj. wnioskodawcy i to u niego powstaje obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu sprzedaży udziału w nieruchomości.

Z przedstawionego we wniosku zdarzeniu przyszłego wynika, że widniejąca w umowie sprzedaży cena sprzedaży udziału w nieruchomości będzie niższa od wartości rynkowej.

Wyjaśnienia wymaga fakt, iż przepis art. 19 ww. ustawy nie przewiduje możliwości zaniżenia ceny sprzedaży tylko dlatego, że współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości na rzecz którego następuje sprzedaż - zwalnia wnioskodawcę z długu w postaci zaciągniętego wspólnie przez wnioskodawcę i współwłaściciela kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości. Tym samym przepis ten nie daje możliwości ustalenia ceny sprzedaży w wysokości pomniejszonej o ten dług ani w innej wysokości ustalonej z uwagi na fakt samodzielnego zaciągnięcia kredytu konsolidacyjnego przez nabywcę.

Zaciągając kredyt na zakup mieszkania współwłaściciele byli solidarnie zobowiązani do jego spłaty. W momencie sprzedaży mieszkania i zaciągnięcia kredytu konsolidacyjnego przez nabywcę, zbywca również uzyskuje przychód ze sprzedaży, pomimo iż nie otrzymuje gotówki do ręki lecz jedynie zwolnienie z długu. Fakt, iż kredyt konsolidacyjny spłacać będzie jedna osoba nie usprawiedliwia ustalenia przychodu poniżej wartości rynkowej. Podobnie jak wzajemne rozliczenia nakładów miedzy współwłaścicielami nie mogą obniżać przychodu ze sprzedaży.

W związku z powyższym, jeżeli zawarta w ten sposób pomiędzy wnioskodawcą a drugim współwłaścicielem umowa sprzedaży udziału w nieruchomości wzbudzi wątpliwości organu podatkowego, to tak umowa może zostać poddana weryfikacji w toku przeprowadzonego przy udziale stron przedmiotowej umowy przez organ podatkowy postępowania.

W przypadku zatem gdyby jednak organ podatkowy uznał, że cena zawarta u mowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, to dla wnioskodawcy jako zbywcy udziału w nieruchomości wywoła to skutek podatkowy. Podsumowując powyższe należy stwierdzić, iż w przypadku gdyby organ podatkowy w przedmiotowej sprawie w toku kontroli uznał, ze cena zbycia przedmiotowego udziału w nieruchomości zawarta w umowie sprzedaży jest zaniżona, a tym samym nie uwzględniłby przyczyn uzasadniających podanie w umowie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej nieruchomości oznacza to, że organ podatkowy określi wartość rynkową nieruchomości, co w konsekwencji wywoła skutek po stronie wnioskodawcy jako zbywcy.

Ponadto wątpliwości wnioskodawcy budzi kwestia możliwości przeznaczenia uzyskanego ze sprzedaży swojego udziału w przedmiotowej nieruchomości przychodu w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na zakup innej nieruchomości lub na spłatę kredytu zaciągniętego na inną nieruchomość.

W myśl dyspozycji art. 28 ust. 2 i 2a cytowanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r., podatek od przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu.

Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Mając powyższe na względzie, tutejszy organ podatkowy informuje, że zasada określona w art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ww. ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

* na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,

* na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

* na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a).

Wyliczenie zawarte w tym przepisie ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z powyższych celów pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego przez wnioskodawczynię ze sprzedaży udziału w nieruchomości.

Natomiast zgodnie z przepisem art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

* na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów (art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e).

Z powyższego wynika, że podatnicy mają prawo do skorzystania ze zwolnienia w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32, lit. a) ustawy.

Ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości oraz innych nieruchomości mieszkalnych, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) - w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r..

Należy podkreślić, że z treść art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy jasno wynika, że kredyt, na którego spłatę został przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na cele mieszkaniowe, co z kolei powinno wynikać z umowy kredytowej.

Ponadto powyższe zwolnienie ma zastosowanie tylko pod warunkiem, że nie zachodzą przesłanki wymienione w art. 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., w myśl którego "przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b".

Należy jednak zauważyć, że sam fakt pokwitowania przez sprzedawcę odbioru ceny za sprzedaż mieszkania nie może być absolutnie utożsamiany z tym, że przychód ten zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. W tym zakresie nie można się zgodzić z wnioskodawcą, że ustawy podatkowe milczą na ten temat, a wszelkie wątpliwości winny prowadzić do uznania danego obszaru za wolny od opodatkowania.

Wszelkie ulgi i zwolnienia stanowią bowiem wyjątek od zasady powszechności opodatkowania wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków, określonych w ustawie. Oznacza to, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. Jest to równoznaczne z zakazem dokonywania wykładni rozszerzającej. Wykładni takiej nie może zatem dokonywać również wnioskodawca.

Z powyższych przepisów jasno wynika, że warunkiem zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego m.in. ze sprzedaży nieruchomości jest wydatkowanie tych środków na ściśle określone cele.

Ze zdarzenia przyszłego wynika, że współwłaściciele zaciągnęli solidarnie kredyt na zakup mieszkania, a następnie drugi współwłaściciel sam zaciągnął na to mieszkanie kredyt konsolidacyjny. Wnioskodawca sprzeda temu współwłaścicielowi posiadany przez siebie udział w nieruchomości za określoną kwotę. Jednakże umowa miedzy wnioskodawcą a drugim współwłaścicielem przewiduje, że drugi współwłaściciel w zamian za należną wnioskodawcy kwotę ze sprzedaży udziału zwolni go z długu, czyli obaj współwłaściciele dokonają miedzy sobą wzajemnego rozliczenia. Należy zatem zauważyć, że wnioskodawca wydatkuje uzyskaną przez siebie kwotę przychodu na spłatę zobowiązań wobec drugiego współwłaściciela tj. wobec osoby fizycznej. Jednakże spłata zobowiązania wobec innej osoby fizycznej nie jest wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy - jako warunek skorzystania ze zwolnienia.

Gdyby w przedmiotowej sprawie nie doszło do zaciągnięcia kredytu konsolidacyjnego przez drugiego współwłaściciela, a wnioskodawca uregulowałby swoje zobowiązanie wynikające z pierwotnej umowy kredytu, warunki o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) zostałyby spełnione.

Jeśli jednak wnioskodawca rozlicza środki uzyskane ze sprzedaży z osobą fizyczną, która nabyła jego udział, to wnioskodawca nie wydatkuje już środków na własne cele mieszkaniowe, tylko na cele mieszkaniowe tamtej osoby, gdyż to ona została jedynym właścicielem mieszkania. Prowadzi to również do sytuacji, że gdy w przyszłości wnioskodawca zakupi nową nieruchomość lub zaciągnie kredyt na zakup nowej nieruchomości to nie będzie można mówić, iż środki uzyskane ze sprzedaży zbytego uprzednio udziału w jakikolwiek sposób zostaną przeznaczone na cele związane z nową nieruchomością. Wnioskodawca w momencie zakupu nowej nieruchomości nie posiada bowiem już środków uzyskanych z wcześniejszej sprzedaży poprzednio posiadanego udziału, gdyż środki ze sprzedaży zostały wcześniej wydane na rozliczenie z drugim współwłaścicielem. Skoro zatem po dokonaniu tego rozliczenia z drugim współwłaścicielem wnioskodawca nie ma już środków ze sprzedaży udziału, to nie ma czego przeznaczyć na zakup nowej nieruchomości, bądź na spłatę kredytu na zakup nowej nieruchomości.

Wbrew twierdzeniom wnioskodawcy, ustawodawca jasno posługuje się pojęciami: wydatkowanie bądź spłata. Nie mając już przychodu ze sprzedaży, który przeznaczony został na rozliczenie z drugim współwłaścicielem, wnioskodawca nie ma też czego wydatkować na zakup bądź spłatę kredytu własnej nieruchomości.

W związku z powyższym stanowisko wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Krakówpo uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

Opublikowano: http://sip.mf.gov.pl