IBPB2/415-1295/08/CJS - Czy podatnikowi przysługuje ulga odsetkowa w przypadku zakupu od dewelopera budynku mieszkalnego w budowie?

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 lipca 2008 r. (data wpływu do tut. BKIP - 23 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu przeznaczonego na finansowanie inwestycji mieszkaniowej - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 lipca 2008 r. do tut Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości odliczenia od dochodu wydatków na spłatę odsetek od kredytu budowlanego przeznaczonego na finansowanie inwestycji mieszkaniowej.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 19 września 2005 r. zawarła z deweloperem umowę o roboty budowlane, w której deweloper zobowiązał się wybudować i oddać nabywcy budynek mieszkalny jednorodzinny, w zabudowie szeregowej, o powierzchni użytkowej 138m (łącznie z garażem). Po zakończeniu wszystkich etapów budowy oraz zapłaceniu wszystkich wymagalnych należności deweloper był zobowiązany wyrazić pisemną zgodę na przeniesienie pozwolenia na budowę na nabywcę.

W dniu 30 grudnia 2005 r. wnioskodawczyni zawarła umowę kredytową - "o mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny". Z treści umowy wynika, że kredyt przeznaczony będzie na częściowe sfinansowanie robót budowlanych związanych z budową i modernizacją domu jednorodzinnego. Pozostała kwota należności (między innymi zakup gruntu, powierzchnia garażowa) została sfinansowana ze środków własnych. Kredyt ten był uruchamiany w transzach w wysokości uzasadnionej zaawansowaniem robót budowlanych, na rzecz dewelopera tytułem budowy domu jednorodzinnego. Wypłacone kwoty poszczególnych transz kredytu i środków własnych stanowiły wartość należną deweloperowi za wybudowanie i sprzedaż nieruchomości. Z treści umowy wynika ponadto, że nieruchomość stanowi własność dewelopera. W dniu 7 lipca 2006 r. wnioskodawczyni podpisała umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której to deweloper sprzedaje użytkowanie wieczyste gruntu wraz z usytuowanym na nim budynkiem stanowiącym przedmiot odrębnej własności. Deweloper w umowie w formie aktu notarialnego oświadcza, że zobowiązuje się wydać kupującej w posiadanie przedmiotową działkę wraz z usytuowanym na niej budynkiem, protokołem zdawczo-odbiorczym. Wnioskodawczyni dodaje, że oświadczyła, iż wyraża zgodę na wejście na teren przedmiotowej działki oraz dysponowanie nią przez dewelopera w celach budowlanych w zakresie koniecznym do wykonania zobowiązań wynikających z "Umowy o roboty budowlane" zawartej dnia 19 września 2005 r.

W dniu podpisywania aktu notarialnego jednorodzinny dom mieszkalny wzniesiony w zabudowie szeregowej - dwukondygnacyjnej, z wbudowanym garażem, nie podpiwniczonym, kryty blachą - był w stanie surowym zamkniętym.

Dnia 26 lipca 2007 r. nastąpiło końcowe przekazanie budynku protokołem zdawczo-odbiorczym.

Dnia 12 września 2007 r. zostało przeniesione na wnioskodawczynię pozwolenie na budowę. Dnia 21 kwietnia 2008 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego oświadczył, że nie wnosi zastrzeżeń do zgłoszenia zakończenia budowy.

Ponadto wnioskodawczyni oświadczyła, że nie korzystała i nie korzysta z odliczeń wymienionych w art. 26b ust. 2 pkt 7 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy prawidłowo wnioskodawczyni skorzysta z odliczenia za 2008 r. faktycznie poniesionych wydatków na spłatę odsetek od kredytu w roku 2008 - zakończenie inwestycji zgodnie z prawem budowlanym i zapłaconych w 2007 r. - przed rokiem zakończenia inwestycji...

Zdaniem wnioskodawczyni, może ona skorzystać z odliczeń wydatków poniesionych na spłatę odsetek od kredytu w roku podatkowym w którym inwestycja została faktycznie zakończona (art. 26b ust. 2 pkt 4) - zgodnie z Prawem Budowlanym, czyli zakończenie zostało potwierdzone zawiadomieniem o zakończeniu budowy oraz zapłaconych przed rokiem zakończenia inwestycji.

Budynek został wybudowany przez dewelopera (osobę która wybudowała ten budynek w wykonaniu działalności gospodarczej) i od niego kupiony (art. 26b ust. 1 pkt 3).

Spełniony też został warunek zakończenia inwestycji, a ponadto zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której to deweloper sprzedaje użytkowanie wieczyste gruntu wraz z usytuowanym na nim budynkiem stanowiącym przedmiot odrębnej własności (art. 26b ust. 2 pkt 4).

Kredyt pod nazwą "mieszkaniowy kredyt budowlano-hipoteczny", został zaciągnięty w 2005 r. na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje

W świetle art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) podatnikowi, któremu w latach 2002-2006 został udzielony kredyt (pożyczka), o którym mowa w art. 26b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r., przysługuje na zasadach określonych w tej ustawie, prawo do odliczania wydatków na spłatę odsetek od tego kredytu (pożyczki) zawartej przed 1 stycznia 2007 r., nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2027 r.

Zgodnie treścią art. 26b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym w 2006 r. od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 odlicza się, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesione w r. podatkowym wydatki na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, związanej z:

Ponadto w myśl art. 26b ust. 2 ustawy, odliczenie wydatków na spłatę odsetek od kredytu na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych podatnika stosuje się, jeżeli:

Powołany przepis art. 26b wskazuje, że odliczenie przysługuje między innymi, jeżeli odsetki zostały faktycznie zapłacone, a ich wysokość i terminy zapłaty są udokumentowane dowodem wystawionym przez podmiot uprawniony na podstawie przepisów prawa bankowego albo przepisów o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych do udzielania kredytów (pożyczek).

Omawiana ulga, w świetle powyższych przepisów, została obwarowana licznymi zastrzeżeniami ograniczającymi krąg uprawnionych. Nie obejmuje ona spłaty samego kredytu (pożyczki), a jedynie spłatę odsetek od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty 189.000,00 zł.

Na mocy przepisu art. 26b ust. 4 pkt 1 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odliczenie z tytułu spłaty odsetek od kredytu hipotecznego obejmuje wyłącznie odsetki naliczone za okres począwszy od dnia 1 stycznia 2002 r., z zastrzeżeniem ust. 5 i zapłacone od tego dnia, jednak dłużej niż do 31 grudnia 2027 r. - art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych określa także termin, od którego możliwe jest dokonywanie odliczeń z tytułu spłaty odsetek od kredytu hipotecznego.

Zgodnie z art. 26b ust. 5 ww. ustawy pierwszego odliczenia z tytułu omawianej ulgi można dokonać najwcześniej za rok podatkowy, w którym została zakończona dana inwestycja. Jeżeli odsetki, o których mowa zostały zapłacone także przed rokiem zakończenia inwestycji sfinansowanej kredytem hipotecznym, to wówczas mogą być one odliczone od podstawy obliczenia podatku za rok podatkowy, w którym podatnik po raz pierwszy odlicza odsetki, a także mogą być odliczone od podstawy obliczenia podatku również w roku podatkowym bezpośrednio następującym po roku, w którym podatnik po raz pierwszy odliczył odsetki; w tym przypadku odliczeniu podlega wyłącznie różnica między sumą odsetek przypadających do odliczenia a kwotą odsetek faktycznie odliczonych w roku, w którym podatnik dokonał pierwszego odliczenia (art. 26b ust. 6 i ust. 7 ww. ustawy).

Ponadto należy zaznaczyć, że jeżeli przyznany kredyt wykorzystany jest na inwestycję mieszkaniową oraz zakup gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, odliczeniu nie podlegają odsetki od tej części kredytu ustalonej w takiej proporcji, w jakiej pozostają wydatki na nabycie gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu w łącznych udokumentowanych wydatkach mieszkaniowych, ze względu na fakt, iż w zakresie omawianej ulgi nie mieszczą się powyższe wydatki (art. 26b ust. 3 pkt 6 ustawy).

Z ww. przepisów wynika, że ulga przysługuje osobom, które spłacają odsetki od kredytu zaciągniętego m.in. na budowę budynku mieszkalnego albo na zakup nowo wybudowanego budynku mieszkalnego.

Z wniosku wynika, że wnioskodawczyni zaciągnęła kredyt, z którego sfinansowano zakup budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu od firmy, która budowała ten budynek. Budowa budynku w chwili sprzedaży nie została jednak zakończona - wnioskodawczyni nabyła bowiem budynek w stanie surowym zamkniętym. Oznacza to, że przedmiotem nabycia nie był budynek nowo wybudowany, ponieważ budowa nie została ukończona. Użycie w przepisie art. 26b ust. 1 pkt 3 ww. ustawy określenia "zakup nowo wybudowanego budynku" oznacza, że chodzi o budynek, którego budowa została zakończona. Ustawodawca nie przewiduje możliwości odliczenia od dochodu odsetek od kredytu przeznaczonego na nabycie budynku w budowie. W związku z powyższym odsetki od kredytu w części wydatkowanego na nabycie budynku w stanie surowym zamkniętym nie podlegają odliczeniu od dochodu.

Należy także zauważyć, że z opisu stanu faktycznego wynika, iż budowę budynku mieszkalnego prowadziła firma, do której należało prawo użytkowania wieczystego działki, na której budowano budynek i która posiadała pozwolenie na prowadzenie tej budowy. Oznacza to, że do dnia nabycia budynku w stanie surowym zamkniętym wraz prawem wieczystego użytkowania, wnioskodawczyni nie prowadziła również budowy budynku mieszkalnego. Tym samym kredyt w części przeznaczonej na zakup budynku nie może być również traktowany jako wydatek poniesiony na budowę budynku mieszkalnego. Biorąc pod uwagę powyższe, odsetki od kredytu przeznaczonego na zakup budynku w stanie surowym zamkniętym nie podlegają odliczeniu ani jako odsetki od kredytu przeznaczonego na zakup budynku mieszkalnego, ani jako odsetki na budowę budynku mieszkalnego.

Nadmienienia ponadto wymaga fakt, iż tut. organ podatkowy w dniu 16 lipca 2008 r. wydał indywidualną interpretację przepisów prawa podatkowego, w której potwierdził prawidłowość własnego stanowiska wnioskodawczyni w oparciu o przedstawione przez nią wówczas zdarzenie przyszłe. Ze zdarzenia tego wynikało jednak, że zakupiła ona nowo wybudowany budynek od osoby, która wybudowała ten budynek w wykonywaniu działalności gospodarczej.

Natomiast w oparciu o przedstawione zdarzenie przyszłe opisane w przedmiotowym wniosku stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe, z uwagi na fakt nabycia przez wnioskodawczynię budynku mieszkalnego w stanie surowym zamkniętym, a więc nie nowo wybudowanego, czyli takiego którego budowa została zakończona. Ustawodawca nie przewiduje bowiem możliwości odliczenia od dochodu odsetek od kredytu przeznaczonego na nabycie budynku w budowie, a z budową będziemy mieli np. do czynienia w razie zakupu budynku w stanie surowymi i w każdym innym przypadku kiedy zakupiony budynek nie nadaje się jeszcze do zamieszkania. W razie zakupu budynku, którego budowa nie została zakończona, podatnikowi przysługuje jedynie prawo do odliczania odsetek od tej części kredytu, która dotyczyła dokończenia przez niego rozpoczętej budowy.

Mając na uwadze przedstawione przez wnioskodawczynię zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że warunki uprawniające do skorzystania z ulgi, wymienionej w cytowanym wyżej art. 26b ust. 2 pkt 1-4 i 6-7 mogą zostać spełnione wyłącznie w przypadku wydatkowania środków z kredytu na dokończenie budowy budynku mieszkalnego tj. odliczeniu będą podlegały wyłącznie odsetki od kwoty, która istotnie została wydatkowana na dokończenie budowy. Od tej części kredytu, która została wydatkowana na zakup budynku w stanie surowym odsetki nie podlegają odliczeniu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Do wniosku wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa S. Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.