IBPB1/415-559/08/AP - Sprzedaż budynku mieszkalno-usługowego stanowiącego środek trwały w działalności.
Pismo z dnia 14 października 2008 r. Izba Skarbowa w Katowicach IBPB1/415-559/08/AP Sprzedaż budynku mieszkalno-usługowego stanowiącego środek trwały w działalności.
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana W., przedstawione we wniosku z dnia 10 lipca 2008 r. (data wpływu do tut. Biura 17 lipca 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalno-usługowego stanowiącego środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów jego niezamortyzowanej wartości początkowej - jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE
W dniu 17 lipca 2008 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży budynku mieszkalno-usługowego stanowiącego środek trwały w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej oraz możliwości zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów jego niezamortyzowanej wartości początkowej.
W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:
Od 1994 roku wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali mieszkalnych i użytkowych. Powyższe lokale znajdują się w budynku stanowiącym jego własność od 1989 roku. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmuje 73,2% powierzchni jako lokale użytkowe (osobom prowadzącym działalność) i 26,8% jako lokale mieszkalne. Do dnia 31 grudnia 2007 r. amortyzacja powyższego budynku liczona była metodą uproszczoną w oparciu o powierzchnię wynajmowanych lokali, a do 1 stycznia 2008 r. liczona jest od wartości budynku wynikającej z operatu szacunkowego opracowanego w styczniu 2008 r. wg stawki procentowej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym. Do dnia 30 czerwca 2008 r. wartość naliczonej amortyzacji od wartości budynku wyniosła 51.400 zł, do zamortyzowania pozostało 4.371.000 zł. W roku bieżącym zamierza sprzedać przedmiotowy budynek.
Wnioskodawca ma jednak wątpliwość, czy przychód ze sprzedaży ww. budynku powinien powiększyć przychody z działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przedmiotowy budynek jest użytkowany przez niego do 1989 r., natomiast w prowadzonej działalności gospodarczej od 1994 r. a więc ponad pięć lat.
Budynek ten nie został zakupiony w celu prowadzenia działalności, został on do tej działalności wprowadzony i do dnia dzisiejszego nie został z niej wycofany.
W związku z powyższym zadano następujące pytania:
Czy od przychodu ze sprzedaży ww. budynku należy zapłacić 19% podatek dochodowy?
Jeżeli tak, to czy wartość nienaliczonej amortyzacji od wartości tego budynku będzie stanowić koszt uzyskania przychodu?
Zdaniem wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży tego budynku nie będzie podlegał opodatkowaniu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz art. 14 ust. 2c ww. ustawy.
Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam co następuje:
Na wstępie zauważyć należy, iż zgodnie z pkt 2 objaśnień wstępnych Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych stanowiącej załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316 z późn. zm.) - budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.
Skoro ze złożonego wniosku wynika, iż 73,2% powierzchni użytkowej przedmiotowego budynku stanowią lokale użytkowe, a 26,8% lokale mieszkalne, to w świetle ww. przepisów powyższy budynek w całości jest budynkiem niemieszkalnym.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
Zasady ustalania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zostały określone w art. 14 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont.
Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:
środkami trwałymi,
składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 1500 zł,
wartościami niematerialnymi i prawnymi - ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.
Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W świetle cytowanych powyżej przepisów zauważyć należy, iż już z samej istoty rozwiązań zawartych w ww. przepisach wynika, iż przychód z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych) stanowią przychód z działalności gospodarczej o którym mowa w art. 14 ust. 1 ustawy.
Na gruncie niniejszej sprawy, przedmiotem planowanego zbycia będzie (jak wykazano) budynek niemieszkalny wykorzystywany w prowadzonej przez wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej, który jako środek trwały winien być ujęty w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Sprzedaż powyższa spełniać zatem będzie warunki pozwalające uznać, uzyskane w jej wyniku przychody, za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Dochód z tej sprzedaży ustalić należy w oparciu o art. 24 ust. 2 ww. ustawy, zgodne z którym dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 wykorzystywanych na potrzeby działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. b), a w pozostałych przypadkach dochodem lub stratą jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem pkt 2, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1 dokonanych od tych środków i wartości.
Natomiast odnosząc się do kwestii niezamortyzowanej wartości powyższego środka trwałego zauważyć należy, iż zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b) ww. ustawy nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż wymienione w lit. a) środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d), oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.
Jak wynika z ww. artykułu niezamortyzowana wartość środka trwałego stanowi koszt uzyskania przychodu przy określeniu dochodu z odpłatnego zbycia składnika majątku.
Mając na uwadze ww. przepisy oraz przedstawione zdarzenie przyszłe stwierdzić należy, iż przychód z planowanej sprzedaży przedmiotowego budynku będzie przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej, a jego niezamortyzowana wartość początkowa będzie stanowić koszt uzyskania tego przychodu zgodnie z art. 24 ust. 2 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Jednocześnie, mając na względzie, iż w opisie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wskazano, iż do dnia 31 grudnia 2007 r. przedmiotowy budynek amortyzowany był metodą uproszczoną, zauważyć należy, iż zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatnicy mogą ustalić wartości początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł; przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Wskazać należy również, iż stosownie do art. 22h ust. 2 ww. ustawy podatnicy, z zastrzeżeniem art. 22l i 22ł, dokonują wyboru jednej z metod amortyzacji określonej w art. 22i-22k dla poszczególnych środków trwałych przed rozpoczęciem ich amortyzacji; wybraną metodę stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego.
W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego stanowisko wnioskodawcy uznać należy za nieprawidłowe.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, ul. Kraszewskiego 4a, 35-016 Rzeszów po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.