IBPB-2-2/4511-120/16/MMa - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613 z późn. zm.) oraz § 5 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) - Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z 20 stycznia 2016 r. (data otrzymania 27 stycznia 2016 r.), uzupełnionym 12 kwietnia 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

W dniu 27 stycznia 2016 r. otrzymano ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, pismem z 24 marca 2016 r. Znak: IBPB-2-2/4511-120/16/MMa oraz IBPB-2-1/4514-61/16/ASz wezwano Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku. Uzupełnienia dokonano 12 kwietnia 2016 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 1995 r. nabył w spadku po ojcu działkę. Obecnie na ww. działce wybudowany jest przez Wnioskodawcę w 2015 r. dom jednorodzinny, który Wnioskodawca planuje sprzedać a po jego sprzedaży wybudować jako osoba fizyczna trzy domy jednorodzinne. Wnioskodawca ma zamiar budować ww. domy w systemie gospodarczym i mają one zaspokoić potrzeby mieszkaniowe jego rodziny.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że jego ojciec zmarł 17 kwietnia 1988 r. Spadek po ojcu nabył Wnioskodawca, jego brat i dwie siostry w udziale po 3/16 każdy, natomiast matka Wnioskodawcy nabyła udział wynoszący 4/16.

Dział spadku odbył się na podstawie postanowienia sądu z 16 marca 1995 r. gdzie w wyniku zniesienia współwłasności Wnioskodawca otrzymał na wyłączną własność działkę nr 158 oraz działkę nr 119/2 zabudowaną budynkiem. Dział spadku i zniesienie współwłasności odbyło się bez spłat lub dopłat.

Wartość rynkowa ww. nieruchomości na dzień działu spadku nie była ustalana. Wnioskodawca nadmienia, że w latach dziewięćdziesiątych ani później nie wyceniano tej nieruchomości więc Wnioskodawca nie jest w stanie podać jej wartości.

Trzy domy, które Wnioskodawca zamierza wybudować będą wzniesione tylko i wyłącznie na działce nr 158, którą Wnioskodawca nabył w spadku po ojcu.

W związku z powyższym zdarzeniem zadano następujące pytanie.

Czy gdyby Wnioskodawca w przyszłości jednak sprzedał te domy wraz z gruntem to będzie zwolniony z podatku od sprzedaży ww. nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawcy, z informacji jakie on posiada wynika, że podatnicy którzy nabyli działkę powyżej 5 lat gdzie budynek wybudowany w czasie późniejszym trwale z gruntem związany przez co jest integralną częścią nieruchomości i nie może być przedmiotem odrębnej własności, a zatem 5-letni termin należy liczyć od dnia nabycia gruntu a nie zakończenia budowy domu, są zwolnieni z podatku od sprzedaży nieruchomości. Ponieważ nieruchomość Wnioskodawca dostał w spadku w 1995 r. a więc powyżej 5 lat, zdaniem Wnioskodawcy, przy ewentualnej sprzedaży ww. domów na tej działce będzie zwolniony z podatku. Na poparcie swojego stanowiska Wnioskodawca wskazuje pismo Ministra Finansów z 30 sierpnia 2004 r., Znak: PB2/PS/033-0283-1090/04, pismo Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu z 18 maja 2006 r., Znak: PD-2/415/133/06, pismo Naczelnika Urzędu Skarbowego w Wołominie z 30 grudnia 2005 r., Znak: US/42/DP-II/3/4110-2/05 oraz pismo Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w Lublinie z 2 czerwca 2005 r., Znak: D-3/415/14/05.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.) - źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Z powyższych uregulowań prawnych wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu, ma moment i sposób jej nabycia.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 121 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego - nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego - z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu).

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i w takim przypadku istotne znaczenie będzie miała data jego wybudowania.

Mając na uwadze powyższe przepisy należy stwierdzić, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że ojciec Wnioskodawcy zmarł 17 kwietnia 1988 r. W spadku po ojcu Wnioskodawca nabył udział 3/16 w nieruchomości. Na mocy postanowienia sądu z 16 marca 1995 r. dokonano działu spadku i zniesiono współwłasność ww. nieruchomości w ten sposób, że Wnioskodawca otrzymał na własność działkę nr 158 oraz działkę nr 119/2. Dział spadku odbył się bez spłat i dopłat. Obecnie Wnioskodawca zamierza sprzedać wybudowany w 2015 r. na nabytej w spadku działce dom jednorodzinny oraz wybudować na działce nr 158 kolejne 3 domy dla swojej rodziny. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że w przyszłości domy te mogą zostać przez niego sprzedane.

W przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku pięcioletni termin, o którym mowa powyżej winien być liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie spadku. Zgodnie z art. 922 ww. ustawy - Kodeks cywilny - spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego - spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu lub akt notarialny poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie fakt nabycia spadku przez spadkobiercę (art. 1025 § Kodeksu cywilnego). Tak więc istotnym z punktu widzenia prawa jest dzień otwarcia spadku, czyli data śmierci spadkodawcy, jako data nabycia spadku.

Z instytucją działu spadku mamy natomiast do czynienia w sytuacji, w której spadek przypada kilku spadkobiercom. W wyniku działu spadku prawa majątkowe objęte spadkiem przyznane poszczególnym spadkobiercom stosownie do wielkości ich udziałów, przechodzą na nich. Ustaje więc wspólność majątku spadkowego. Umowa o dział spadku lub prawomocne orzeczenie sądowe o dziale spadku stanowią tytuł własności rzeczy, które w dziale przypadły poszczególnym spadkobiercom. Tak więc na skutek działu spadku następuje "konkretyzacja" składników masy spadkowej przypadających poszczególnym spadkobiercom.

Natomiast celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności. Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego - współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy. Zgodnie z art. 210 i nast. Kodeksu cywilnego - każdy ze współwłaścicieli w każdym czasie może domagać się zniesienia współwłasności.

Dział spadku i zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy wyłącznie wówczas, jeżeli nabyte na własność mienie mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom (spadkobiercom) w rzeczy wspólnej i odbyły się bez spłat i dopłat. Gdy w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu mamy do czynienia z nabyciem, gdyż zwiększa się stan jej majątku osobistego. Jeżeli zatem w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności spadkobierca (współwłaściciel) nabywa nieruchomości lub prawa ponad udział, który uprzednio nabył w spadku, to nabycie w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności, w części przekraczającej udział w spadku, należy traktować jako nabycie w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem jeżeli przy dokonaniu działu spadku i zniesieniu współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad udział posiadany przed dokonaniem tej czynności oznacza to, że dla udziału w nieruchomości lub prawie nabytego w drodze działu spadku i zniesienia współwłasności ponad pierwotnie posiadany udział dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpił dział spadku i zniesienie współwłasności.

W omawianej sprawie nie można stwierdzić czy w 1995 r. w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności po stronie Wnioskodawcy doszło do nowego nabycia udziału w nieruchomości, ponieważ Wnioskodawca nie wskazał wartości rynkowej udziału nabytego w spadku po ojcu oraz wartości rynkowej nieruchomości na dzień działu spadku. Jednakże, z uwagi na fakt, że dział spadku i zniesienie współwłasności miało miejsce w 1995 r., to powyższe wartości w tym przypadku nie mają znaczenia dla ewentualnej sprzedaży przez Wnioskodawcę domów, które mają zostać wzniesione na działce nr 158 bowiem nawet w przypadku gdyby w 1995 r. w wyniku działu spadku i zniesienia współwłasności doszło do nabycia udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę, pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych upłynął 31 grudnia 2000 r. Zatem ewentualna sprzedaż domów, które Wnioskodawca wzniesie na działce nr 158 nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na okoliczność, że dokonana zostanie po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym dokonano nabycia nieruchomości.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Odnosząc się do przywołanych przez Wnioskodawcę interpretacji organów podatkowych wskazać należy, że orzeczenia te dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw podatników w określonym stanie faktycznym i w tych sprawach rozstrzygnięcia w nich zawarte są wiążące. Natomiast organy podatkowe, mimo że w ocenie indywidualnych spraw podatników posiłkują się wydanymi rozstrzygnięciami innych organów podatkowych, to nie mają możliwości zastosowania ich wprost, ponieważ nie stanowią materialnego prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie - w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.