IBPB-1-1/4511-604/15/ESZ - Ustalenie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 17 czerwca 2015 r. (data wpływu do tut. Biura 23 czerwca 2015 r.), uzupełnionym 11 i 14 września 2015 r. o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu - jest nieprawidłowe.

W dniu 23 czerwca 2015 r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek, o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 27 sierpnia 2015 r. Znak: IBPB-1-1/4511-350/15/ESZ, IBPP1/4512-535/15/AZb, wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 11 i 14 września 2015 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali oraz handel nieruchomościami. Jest czynnym podatnikiem VAT. W dniu 27 lipca 2007 r. zakupił zabudowaną działkę o powierzchni 721 m², której częścią składową był budynek kamienicy, pięciokondygnacyjny, wybudowany w 1887 r., obejmujący 17 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 667,05 m², dwa lokale użytkowe o łącznej powierzchni 85 m² (ogółem kamienica miała 752,05 m² powierzchni użytkowej) oraz budynki gospodarcze - komórki. Nieruchomość tę zakupił bez podatku VAT-u od osób fizycznych, nieprowadzących działalności gospodarczej i nie będących czynnymi podatnikami podatku VAT. Po zakupie wprowadził nieruchomość do ewidencji środków trwałych jako budynek mieszkalny i oddał do używania z przeznaczeniem na wynajem i wynajmował lokale mieszkalne i użytkowe do momentu sprzedaży. Poprzedni właściciele również wynajmowali lokale w tej kamienicy. Wnioskodawca nie ponosił wydatków na modernizację budynku. W dniu 13 maja 2015 r. Wnioskodawca sprzedał całą nieruchomość obejmującą działkę gruntu o powierzchni 721 m², budynek kamienicy oraz 12 komórek o powierzchni 1 m² każda, wszystkie nadające się jedynie do rozbiórki.

W dniu 29 września 2008 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość składającą się z dwóch zabudowanych działek o łącznej powierzchni 850 m². Częścią składową działek jest budynek mieszkalny (wielomieszkaniowy). Nieruchomość tę Wnioskodawca kupił bez podatku VAT od osób fizycznych nie prowadzących działalności gospodarczej, nie będących czynnymi podatnikami podatku VAT. Budynek został wpisany do ewidencji środków trwałych, wg klasyfikacji KŚT - lokale mieszkalne, następnie amortyzował i przeznaczył na cele działalności gospodarczej tj. na wynajem na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca poniósł wydatki na remont tego budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej bez prawa do odliczenia VAT (w całości budynek był wynajmowany na cele mieszkaniowe, zwolnione z VAT). Budynek składał się z 9 lokali mieszkalnych i części wspólnych takich jak klatka schodowa i strych. Kilka lat wcześniej Wnioskodawca sprzedał część mieszkań lokatorom, którzy je wynajmowali wraz z udziałem w częściach wspólnych kamienicy, w tym również w strychu i w związku z tym Wnioskodawca nie był już właścicielem całego strychu. W dniu 8 października 2014 r. Wnioskodawca przekształcił strych w kolejny, tj. 10-ty lokal mieszkalny, a następnie 6 listopada 2014 r. odkupił wcześniej sprzedane udziały w strychu lokatorów, tj. od osób fizycznych bez podatku VAT. Lokal ten sprzedał 14 maja 2015 r.

Na działce, na której stoi budynek mieszkalny, wielomieszkaniowy Wnioskodawca wybudował i oddał do używania na wynajem w 2011 r. 9 garaży w dwóch budynkach murowanych. W jednym o powierzchni 106 m² znajduje się 6 garaży, a drugim o powierzchni 54 m² znajdują się 3 garaże. Z wydatków związanych z budową garaży Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku VAT, gdyż w tym czasie nie był czynnym podatnikiem VAT (był zwolniony podmiotowo). Jeden z tych garaży Wnioskodawca sprzedał razem z lokalem mieszkalnym 14 maja 2015 r. temu samemu kupującemu, jednym aktem notarialnym.

W uzupełnieniu wniosku ujętym w piśmie z 7 września 2015 r. wskazano m.in., że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą od 1 sierpnia 2007 r. Po przekształceniu strychu w lokal mieszkalny lokal ten nie był wynajmowany. Wydatki które poniósł na przekształcenie strychu w lokal mieszkalny były wydatkami związanymi z adaptacją strychu na mieszkanie. Lokal mieszkalny po przekształceniu ze strychu, był przeznaczony na wynajem na cele mieszkaniowe, jednak nie znalazł się żaden najemca i do chwili zbycia stał pusty. W budynku wielomieszkaniowym lokal mieszkalny przekształcony ze strychu był prawnie wyodrębniony mogący być przedmiotem samodzielnej sprzedaży.

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytania:

Czy przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku kupionym w 2008 r., który był przekształcony ze strychu w 2014 r. w lokal mieszkalny i którego udziały Wnioskodawca odkupił w 2014 r., jest przychodem z działalności gospodarczej.

(pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, w świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanych na potrzeby związanych z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, do przychodów tych nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem mieszkalnym lub lokalem. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu, nie spowoduje powstania przychodu z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż sprzedany był lokal mieszkalny. Natomiast z tej części lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu, w którym udziały Wnioskodawca odkupił w 2014 r. powstanie przychód z art. 10 ust. 1 pkt 8, gdyż nie minęło 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło nabycie.

Aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spełnione powinny być co najmniej dwie przesłanki:

* nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,

* nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, obydwie przesłanki zostały spełnione. Po pierwsze nie jest to odpłatne zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, gdyż lokal ten nie był zakupiony w celu dalszej odsprzedaży. Został wyodrębniony ze strychu, który służył lokatorom, a więc służył działalności gospodarczej. Po drugie sprzedany lokal nie był nieruchomością niemieszkalną, był lokalem mieszkalnym. Nie minęło 5 lat od końca roku, w którym lokal był nabyty w części odkupionych udziałów i od tej części należy zapłacić podatek zgodnie z art. 30e.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam co następuje:

Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), odrębnym źródłem przychodów są określone w pkt 3 i 8 tego przepisu:

- pozarolnicza działalność gospodarcza,

- odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że źródłem przychodu podatnika jest m.in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. Zatem przychód z tego źródła nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

Jednakże przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 10 ust. 3 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przy czym, w myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą, albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W myśl natomiast art. 22c pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów - zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio (art. 14 ust. 2c ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 1 ww. ustawy, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Przy czym, w myśl art. 30e ust. 6 ww. ustawy, przepisy ust. 1-4 nie mają zastosowania, jeżeli:

Z istoty rozwiązań zawartych w ww. przepisach wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości może następować w ramach działalności gospodarczej lub poza nią. Podkreślić należy, że ustawodawca wyraźnie odróżnia, jako odrębne źródło przychodów, sprzedaż określonych rzeczy i praw (art. 10 ust. 1 pkt 8), wymagając jedynie, aby nie następowało to "w wykonaniu działalności gospodarczej".

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali oraz handel (obrót) nieruchomościami. W dniu 29 września 2008 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość składającą się z dwóch zabudowanych działek, których częścią składową był budynek mieszkalny (wielomieszkaniowy). Budynek wpisał do ewidencji środków trwałych, wg klasyfikacji KŚT - lokale mieszkalne, następnie amortyzował i przeznaczył na cele działalności gospodarczej tj. na wynajem na cele mieszkaniowe. Wnioskodawca poniósł wydatki na remont tego budynku przekraczające 30% jego wartości początkowej. Budynek składał się z 9 lokali mieszkalnych i części wspólnych takich jak klatka schodowa i strych. Kilka lat wcześniej Wnioskodawca sprzedał część mieszkań lokatorom, którzy je wynajmowali wraz z udziałem w częściach wspólnych kamienicy, w tym również w strychu i w związku z tym Wnioskodawca nie był już właścicielem całego strychu. W dniu 8 października 2014 r. Wnioskodawca przekształcił strych w kolejny tj. 10-ty lokal mieszkalny, a następnie 6 listopada 2014 r. odkupił wcześniej sprzedane udziały w strychu lokatorów, a następnie sprzedał 14 maja 2015 r. Przy czym, lokal ten był prawnie wyodrębniony (był przedmiotem własności odrębnej od budynku, w którym się znajdował).

W świetle powyższego, zdaniem tut. Organu, sprzedaż lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu nastąpiła w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Biorąc bowiem pod uwagę, że skoro Wnioskodawca:

* prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest najem lokali oraz handel (obrót) nieruchomościami,

* w wyniku przeprowadzenia wskazanych we wniosku działań pozyskał on (wytworzył) nowy lokal mieszkalny,

* prawnie wyodrębnił ten lokal, tak aby mógł być on przedmiotem samodzielnej sprzedaży,

* przed sprzedażą lokal ten nie był wynajmowany, a po jego powstaniu nie stanowił on środka trwałego prowadzanej działalności gospodarczej,

stwierdzić należy, że ww. lokal stał się składnikiem majątku obrotowego Wnioskodawcy. Lokal ten miał wprawdzie charakter mieszkalny, jednakże nie był środkiem trwałym w działalności Wnioskodawcy, co oznacza, że nie był on składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu stanowi w istocie przychód ze sprzedaży składnika majątku obrotowego, a tym samym przychód z prowadzonej działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu wg zasad właściwych dla tego źródła przychodów.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego przekształconego ze strychu, jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Jednocześnie wskazać należy, że w pozostałym zakresie objętym wnioskiem zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.