IBPB-1-1/4511-275/15/ZK - Ustalenie skutków podatkowych jakie powstaną w przypadku niesprzedania udziału w lokalu mieszkalnym, o którym mowa we wniosku przed upływem roku od jego nabycia

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.), w zw. z § 9 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 29 maja 2015 r. (data wpływu do tut. Biura 2 czerwca 2015 r.), uzupełnionym 1 września 2015 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, w zakresie skutków podatkowych jakie powstaną w przypadku niesprzedania udziału w lokalu mieszkalnym, o którym mowa we wniosku przed upływem roku od jego nabycia - jest prawidłowe.

W dniu 2 czerwca 2015 r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych, m.in. w zakresie skutków podatkowych jakie powstaną w przypadku niesprzedania udziału w lokalu mieszkalnym, o którym mowa we wniosku przed upływem roku od jego nabycia. Wniosek powyższy nie spełniał wymogów formalnych, dlatego też pismem z 12 sierpnia 2015 r. Znak: IBPBI/1/4511-273/15/ZK IBPBI/1/4511-274/15/ZK IBPBI/1/4511-275/15/ZK wezwano do jego uzupełnienia, co też nastąpiło 1 września 2015 r.

We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca, jako osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych, w tym również usług deweloperskich. Dokonuje ponadto zakupu nieruchomości, ponosi nakłady o charakterze modernizacyjnym lub remontowym, a następnie je sprzedaje. Zalicza się do tzw. "małych podatników", których przychody w minionym roku nie przekroczyły równowartości 1.200.000 euro. Prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej 23 grudnia 2014 r. dokonał od osoby fizycznej zakupu udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do używanego lokalu mieszkalnego M-7 o powierzchni 101 m², składającego się z 2 przedpokoi, wc, dwóch łazienek, kuchni i 5 pokoi. Lokal ten jest częścią wielomieszkaniowego budynku, pozostającego w zarządzie spółdzielni mieszkaniowej. Wnioskodawca zamierzał przysługujący mu lokal mieszkalny używać do prowadzenia działalności gospodarczej, krócej niż rok, przeznaczając go na wynajem, a więc nie zaliczył go do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych firmy, obejmując go ewidencją wyposażenia i zaliczając w dacie nabycia w całości do bieżących kosztów podatkowych. W związku z tym, 24 grudnia 2014 r., zawarł z podmiotem gospodarczym umowę najmu całego mieszkania do 30 listopada 2015 r. Za wynajmowany lokal mieszkalny pobierał i nadal pobiera czynsz, zgodnie z umową, w wysokości 2.200 zł netto miesięcznie, stanowiący przychód z działalności gospodarczej. Przed upływem roku od dnia zakupu udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu planował najpierw przekształcić to prawo, w prawo do odrębnej własności lokalu, a następnie dokonać podziału fizycznego na dwa odrębne lokale mieszkalne i dokonać ich sprzedaży. Decyzja Wnioskodawcy o podziale nie wymagała żadnych nakładów inwestycyjnych (są to praktycznie dwa połączone mieszkania). Nie mniej jednak Wnioskodawca wskazuje, że załatwienie stosownych zgód na podział fizyczny lokalu zajmie sporo czasu, dlatego "daje sobie rok" od dnia zakupu na załatwienie wszystkich formalności, a w tym czasie będzie lokal wynajmował. Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w odrębne prawo własności nastąpiło 17 marca 2015 r. Następnie 21 maja 2015 r. dokonano sprzedaży części udziału we własności przedmiotowego mieszkania, a pozostały udział we własności jest nadal wynajmowany (dokonano umownego podziału lokalu). Stan ten ma trwać do czasu formalnego podziału fizycznego mieszkania, nie dłużej jednak niż do końca listopada 2015 r. Jeżeli do tego czasu nie uda się uzyskać stosownych zgód i zakończyć formalności związanych z podziałem fizycznym, planowana jest odsprzedaż pozostałej części udziałów w mieszkaniu. W ostateczności udział w lokalu będzie nadal wynajmowany, a po roku zostanie przeniesiony z ewidencji wyposażenia i ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych firmy, z odpowiednią korektą kosztów.

W uzupełnieniu wniosku, ujętym w piśmie, które wpłynęło do tut. Biura 1 września 2015 r., wskazano, że:

W związku z powyższym zadano m.in. następujące pytanie:

Czy w sytuacji, jeżeli pozostały (nie zbyty przez Wnioskodawcę) udział w lokalu mieszkalnym nie zostanie sprzedany przed upływem 12 miesięcy, to będzie on zobligowany do ujawnienia nieruchomości w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, dokonania korekty kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia oraz rozpoczęcia odpisów amortyzacyjnych, począwszy od miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość winna zostać ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (najpierw spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, później przekształcone w odrębną własność).

(pytanie oznaczone we wniosku Nr 3)

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli po upływie roku przedmiotowy udział w nieruchomości będzie nadal użytkowany przez Wnioskodawcę, w prowadzonej działalności gospodarczej, wówczas zastosowanie znajdzie art. 22e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli Wnioskodawca ze względu na przewidywany przez niego okres używania równy lub krótszy niż rok, nie zaliczył go do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, a faktyczny okres jego używania w prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej przekroczy rok, wówczas będzie obowiązany, w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu, w którym ten rok upłynął:

* zaliczyć przedmiotowy udział w nieruchomości do środków trwałych przyjmując go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w cenie nabycia,

* zmniejszyć koszty uzyskania przychodów o różnicę między ceną nabycia, a kwotą odpisów amortyzacyjnych, przypadającą na okres dotychczasowego używania, obliczonych dla środków trwałych przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych, stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy, zwanym "Wykazem stawek amortyzacyjnych",

* stosować odpowiednie stawki amortyzacji w całym okresie dokonywania odpisów amortyzacyjnych,

* wpłacić, w terminie do 20 dnia tego miesiąca, do urzędu skarbowego kwotę odsetek naliczonych od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie przedmiotowego lokalu mieszkalnego do dnia, w którym okres jego używania przekroczył rok, i naliczoną kwotę odsetek wykazać w zeznaniu podatkowym, w zeznaniu o opodatkowaniu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

* musi pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

* nie może znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

* musi być właściwie udokumentowany.

W myśl art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. b ww. ustawy, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie innych niż grunty lub prawa wieczystego użytkowania gruntów środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym również wchodzących w skład nabytego przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanych części - wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a-22o, z uwzględnieniem art. 23.

W myśl art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m.in. lokale będące odrębną własnością, o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Natomiast zgodnie z 22b ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, nabyte nadające się do gospodarczego wykorzystania w dniu przyjęcia do używania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji) umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie do art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:

- zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Stosownie do art. 22f ust. 1 tej ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Przy czym, zgodnie z art. 22f ust. 4 ww. ustawy, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

W myśl art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których, zgodnie z art. 23 ust. 1, nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Zgodnie natomiast z art. 22e ust. 1 ww. ustawy, jeżeli podatnicy nabędą lub wytworzą we własnym zakresie składniki majątku wymienione w art. 22a ust. 1 i art. 22b ust. 1, o wartości początkowej przekraczającej 3500 zł, i ze względu na przewidywany przez nich okres używania równy lub krótszy niż rok nie zaliczą ich do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, a faktyczny okres ich używania przekroczy rok - podatnicy są obowiązani, w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu, w którym ten rok upłynął:

Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku zaliczenia wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie składników majątku o wartości początkowej przekraczającej 3500 zł do kosztów uzyskania przychodów, a następnie zaliczenia tych składników do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych przed upływem roku od dnia ich nabycia lub wytworzenia; w tym przypadku odsetki nalicza się do dnia zaliczenia ich do środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych (art. 22e ust. 2 ww. ustawy).

Przy czym, w myśl art. 22e ust. 3 ww. ustawy, jeżeli różnica, o której mowa w ust. 1 pkt 2, jest wyższa od kosztów danego miesiąca, nierozliczona nadwyżka kosztów pomniejsza koszty w następnych miesiącach.

Wobec powyższego w przypadku gdy okres użytkowania składnika majątku (lub jego części), który z uwagi na przewidywany okres użytkowania nie został zaliczony do składników majątku trwałego prowadzonej działalności gospodarczej przekroczy 1 rok, to wydatki poniesione na jego nabycie mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych pośrednio poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od prawidłowo ustalonej wartości początkowej tego składnika majątkowego, z uwzględnieniem postanowień art. 22e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku oraz jego uzupełnieniu stanu faktycznego wynika m.in., że Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą w zakresie robót budowlanych, w tym również usług deweloperskich. W ramach tej działalności dokonuje również zakupu nieruchomości, ponosi na nie nakłady o charakterze modernizacyjnym lub remontowym, a następnie je sprzedaje. W dniu 23 grudnia 2014 r. dokonał zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Przed upływem roku od dnia zakupu planował przekształcić je w prawo do odrębnej własności lokalu, a następnie dokonać podziału fizycznego ww. składnika majątku na dwa odrębne lokale mieszkalne i dokonać ich sprzedaży. Zakupiony lokal przeznaczył na wynajem. Przy czym, zamierzał używać go na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, krócej niż rok. W związku z tym ww. składnika majątku nie zaliczył do wartości niematerialnych i prawnych, lecz ujął go w ewidencji wyposażenia i wydatek na jego zakup zaliczył w całości w dacie jego nabycia do bieżących kosztów podatkowych. W dniu 24 grudnia 2014 r. zawarł umowę najmu całego lokalu mieszkalnego do 30 listopada 2015 r. Czynsz z wynajmu lokalu stanowi przychód z prowadzonej działalności gospodarczej. W dniu 17 marca 2015 r. ww. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego zostało przekształcone w odrębną własność ww. lokalu. Wnioskodawca nabył własność ww. nieruchomości wraz z przynależnościami. Następnie 21 maja 2015 r. sprzedał udział w ww. lokalu mieszkalnym, a pozostała część tego lokalu jest nadal wynajmowana (dokonano umownego podziału lokalu). Stan ten ma trwać do czasu formalnego podziału fizycznego mieszkania, nie dłużej jednak niż do końca listopada 2015 r. Jeżeli do tego czasu nie uda się uzyskać stosownych zgód i zakończyć formalności związanych z podziałem fizycznym, planowana jest odsprzedaż pozostałej części lokalu mieszkalnego. W ostateczności pozostała część lokalu będzie nadal wynajmowana, a po roku zostanie ujęta w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych i Wnioskodawca dokona odpowiedniej korekty kosztów uzyskania przychodów.

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, że w sytuacji, gdy po upływie roku część ww. lokalu mieszkalnego nadal będzie wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (wynajmowana), zastosowanie znajdzie art. 22e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji Wnioskodawca zobowiązany będzie zaliczyć udział w ww. lokalu mieszkalnym do środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej, przyjmując go do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w cenie nabycia (z uwzględnieniem art. 22f ust. 4 ww. ustawy). Zobowiązany będzie również do zmniejszenia kosztów uzyskania przychodów tej działalności o różnicę między ceną nabycia wynajmowanej części ww. lokalu mieszkalnego, a kwotą odpisów amortyzacyjnych, przypadającą na okres dotychczasowego używania tej części lokalu, obliczonej dla tego środka trwałego przy zastosowaniu stawki amortyzacyjnej określonej w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych, a także do zapłaty odsetek, o których mowa w ww. art. 22e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nadmienić również należy, że w opisie stanu faktycznego Wnioskodawca wskazał, że zamierzał przysługujący mu lokal mieszkalny używać do prowadzenia działalności gospodarczej, krócej niż rok, przeznaczając go na wynajem, a więc nie zaliczył go do środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych firmy. Informację w tym zakresie przyjęto jako element stanu faktycznego, nie podlegający ocenie.

Podkreślić przy tym należy, że postępowanie o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest postępowaniem odrębnym, różniącym się od postępowania podatkowego. Oznacza to, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działający w imieniu Ministra Finansów, nie przeprowadza postępowania dowodowego. Istotą bowiem interpretacji indywidualnej jest dokonywanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w kontekście określonego stanu faktycznego. Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie obejmuje zatem badania prawidłowości przedstawionego przez Wnioskodawcę stanu faktycznego sprawy, będącej przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego stanowisko Wnioskodawcy uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Nadmienić należy, że w zakresie pytań oznaczonych we wniosku Nr 1 i 2, wydano odrębne rozstrzygnięcia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.