I USB III/8/2006/KK - Najem po zakończeniu umowy.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego Łódź-Bałuty działając na podstawie:

* art. 14a § 1 i § 4 oraz art. 217 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.),

* art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1, art. 19 ust. 1 i ust. 13 pkt 4, art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)

uznaje za prawidłowe stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2006 r. nr P/27/01/2006/MC, uzupełnionym w dniu 29 marca 2006 r. oraz 07 kwietnia 2006 r. w zakresie podatku od towarów i usług, w kwestii opodatkowania czynności polegającej na wynajmie powierzchni użytkowych, w związku z wypowiedzeniem umowy najmu.

W dniu 30 stycznia 2006 r. został złożony wniosek z dnia 27 stycznia 2006 r. nr P/27/01/2006/MC, uzupełniony w dniu 29 marca 2006 r. oraz 07 kwietnia 2006 r. w sprawie udzielenia pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w szczególności w kwestii opodatkowania podatkiem od towarów i usług czynności polegającej na wynajmie powierzchni użytkowych, w przypadku korzystania przez wynajmującego z rzeczy pomimo wypowiedzenia umowy najmu, ale faktycznie za zgodą wynajmującego.

Stan faktyczny przedstawiony we wniosku: Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że jedną z form działalności firmy jest świadczenie usług najmu powierzchni użytkowych. Z uwagi na niepłacenie czynszu przez najemcę wypowiedziano umowę najmu. Czynność bezumownego korzystania przez najemcę z powierzchni użytkowej została opodatkowana 22% stawką podatku VAT.

W związku z tym Podatnik występuje z zapytaniem: czy zapłata za korzystanie przez najemcę z przedmiotu najmu bez tytułu prawnego powinna być opodatkowana i w którym momencie. Zdaniem Podatnika zasadnym jest opodatkowanie bezumownej usługi korzystania z powierzchni stawką 22%. Wynika to z faktu, że w tym przypadku mamy do czynienia nadal z trwającym stosunkiem najmu, wprawdzie bez umowy, ale faktycznie za zgodą wynajmującego. Gdyby chodziło o odszkodowanie za bezumowne, bezprawne i wbrew wynajmującemu korzystanie z rzeczy to - w opinii Podatnika - nie podlegałoby ono opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Obowiązek podatkowy dla czynności bezumownego korzystania z powierzchni - zgodnie z przedstawionym stanowiskiem Podatnika - powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później jednak niż z upływem terminu płatności określonego na fakturze.

Ponadto Podatnik wskazuje, że kwestie bezumownego korzystania z cudzej własności - regulowane przepisami art. 224, art. 225 oraz art. 674 Kodeksu cywilnego - nie są przedmiotem jednolitych interpretacji organów podatkowych. Powołuje się przy tym na decyzję Izby Skarbowej we Wrocławiu z dnia 26 czerwca 2005 r. nr PP I 443/582/05/AK i postanowienie Urzędu Skarbowego Łódź-Polesie z dnia 20 kwietnia 2005 r. nr US III/443/VAT/33/34/05EL oraz odmienne: decyzję Izby Skarbowej w Kielcach z dnia 11 maja 2005 r. nr PP1-443-3/05 i postanowienie Pierwszego Mazowieckiego Urzędu Skarbowego w Warszawie z dnia 15 czerwca 2005 r. nr 1471/NUR1/443-146/05/GW. Niektóre organy podatkowe uznają, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, inne traktują to zdarzenie jako dokonane bez umowy świadczenie usług w zakresie wynajmu, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.

Stanowisko tutejszego Organu:

Z przepisu art. 659 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) wynika, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kwestie korzystania z cudzej własności bez tytułu prawnego, tj. bez zgody wynajmującego, regulują przepisy art. 224-225 Kodeksu cywilnego. W sytuacji ustania umowy najmu wygasa łączący obie strony stosunek najmu, co powoduje po stronie najemcy obowiązek zwrotu przedmiotu najmu. Do chwili wydania przedmiotu najmu po stronie byłego najemcy zachodzi tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. W takim przypadku zapłata określonej kwoty pieniężnej wynika z prawa żądania naprawienia szkody powstałej po stronie właściciela z tytułu bezprawnego używania tej rzeczy, a żądanie wynagrodzenia ma charakter odszkodowawczy i w istocie jest rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania rzeczą.

W związku z powyższym o tym, czy w danym przypadku występuje najem powierzchni, czy też bezumowne korzystanie z rzeczy - decyduje konkretny stan faktyczny sprawy. Ze stanu faktycznego przedstawionego we wniosku wynika, że umowa najmu powierzchni użytkowych została wypowiedziana z uwagi na nieuiszczanie przez najemcę czynszu. Jednakże pomimo braku umowy dotychczasowy najemca nadal użytkuje powierzchnie za zgodą wynajmującego, który czynność tę opodatkował 22% stawką podatku. Gdyby chodziło o odszkodowanie za bezumowne, bezprawne i wbrew wynajmującemu korzystanie z rzeczy - to zdaniem Podatnika - czynność ta nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem VAT.

Z powyższego wynika, że w rozpatrywanej sprawie nie występuje bezprawne zajmowanie powierzchni użytkowych, a otrzymana zapłata nie stanowi odszkodowania za tzw. bezumowne korzystanie z rzeczy. W tym przypadku występuje sytuacja uregulowana art. 674 ww. ustawy - Kodeks cywilny, zgodnie z którym jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

W związku z powyższym w rozpatrywanym przypadku występuje tzw. milczące przedłużenie umowy najmu. Oznacza to tym samym, że wykonywane przez Podatnika czynności stanowią usługi najmu, podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;

2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;

3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Właściwą stawką podatku dla wykonywanych usług najmu powierzchni użytkowych jest stawka podatku w wysokości 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy. Generalnie - w myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy - obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wydania towaru lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 2-21, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1.

Zgodnie z art. 19 ust. 13 pkt 4 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności określonego w umowie lub fakturze - z tytułu świadczenia na terytorium kraju usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, a także usług ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, usług w zakresie pośrednictwa ubezpieczeniowego oraz usług stałej obsługi prawnej i biurowej.

W związku z powyższym Naczelnik tutejszego Urzędu Skarbowego stwierdza, że w rozpatrywanym przypadku Podatnik jako wynajmujący powierzchnie użytkowe, po wygaśnięciu umowy najmu, świadczy usługi najmu w rozumieniu art. 8 ust. 1 ww. ustawy, które zgodnie z art. 5 ust. 1 w związku z art. 41 ust. 1 ustawy, podlegają opodatkowaniu na terytorium kraju według 22% stawki podatku od towarów i usług. Obowiązek podatkowy powstaje - stosownie do art. 19 ust. 13 pkt 4 ustawy - z chwilą otrzymania całości lub części zapłaty, nie później niż z upływem terminu płatności określonego w fakturze.

Wobec tego opodatkowanie przez Podatnika 22% stawką podatku VAT wykonywanych czynności stanowiących usługę najmu jest prawidłowe.

Ustosunkowując się do wydanych przez inne organy podatkowe interpretacji w zakresie bezumownego korzystania z cudzej własności - wskazanych przez Podatnika we wniosku - należy stwierdzić, że interpretacje te nie są jednolite z uwagi na fakt, iż zostały wydane w indywidualnych sprawach i w odniesieniu do konkretnych stanów faktycznych, a zatem nie mogą być podstawą rozstrzygnięć w niniejszej sprawie.

Ponadto tutejszy Organ informuje, że niniejsza interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie wydania niniejszego postanowienia.

Zgodnie z art. 14b § 1 i § 2 ww. ustawy - Ordynacja podatkowa przedstawiona interpretacja nie jest wiążąca dla podatnika. Jeżeli jednak podatnik zastosował się do tej interpretacji, organ nie może wydać decyzji określającej lub ustalającej jego zobowiązanie podatkowe bez zmiany albo uchylenia postanowienia, o którym mowa w art. 14a § 4, jeżeli taka decyzja byłaby niezgodna z interpretacją zawartą w tym postanowieniu.

Interpretacja, o której mowa w art. 14a § 1, jest wiążąca dla organów podatkowych i organów kontroli skarbowej właściwych dla wnioskodawcy i może być zmieniona albo uchylona wyłącznie w drodze decyzji, w trybie określonym w § 5.