I US. I/415/24/06 - Sposób zakwalifikowania zakupu nieruchomości, która po przeprowadzeniu remontu i adaptacji pomieszczeń będzie sprzedawana jako apartamenty mieszkalne, każdy z odrębnym aktem notarialnym

Pytanie podatnika

W grudniu 2005 r. została przez wspólników spółki jawnej zakupiona nieruchomość, która będzie po przeprowadzeniu remontu i adaptacji pomieszczeń sprzedawana jako apartamenty mieszkalne, każdy z odrębnym aktem notarialnym. Jak zakwalifikować zakup ww. nieruchomości?

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, po rozpatrzeniu wniosku wniesionego w dniu 2.12.2005 r., w sprawie interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej sposobu zakwalifikowania zakupu nieruchomości, która po przeprowadzeniu remontu i adaptacji pomieszczeń będzie sprzedawana jako apartamenty mieszkalne, każdy z odrębnym aktem notarialnym, działając na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29.08.1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) w związku z art. 9 ust. 2, art. 22 ust. 1, ust. 5, art. 24a ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), postanawia uznać, że stanowisko przedstawione we wniosku jest nieprawidłowe.

Wnioskiem z dnia 1.12.2005 r., uzupełnionym wyjaśnieniami z dnia 28.12.2005 r., pan Paweł K. - współwłaściciel spółki jawnej rozliczającej się na zasadach ogólnych i prowadzącej księgi rachunkowe zwrócił się do Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie o udzielenie wyjaśnień dotyczących zakresu stosowania przepisów prawa podatkowego w następującej sprawie:

W miesiącu grudniu 2005 r. zostanie przez wspólników spółki jawnej "K." Paweł i Piotr K. zakupiona nieruchomość w miejscowości K., która będzie po przeprowadzeniu remontu i adaptacji pomieszczeń sprzedawana jako apartamenty mieszkalne, każdy z odrębnym aktem notarialnym. Na tle powyższego stanu faktycznego podatnik sformułował pytanie jak zakwalifikować zakup ww. nieruchomości. Zdaniem podatnika zakup nieruchomości powinien zostać potraktowany jako towar handlowy, a nie środek trwały. Zakup nieruchomości położonej w K. powinien być zaksięgowany jako inwestycja krótkoterminowa, gdyż przewidywany okres jej sprzedaży przyjmuje się na koniec 2006 r., natomiast remonty przeprowadzone w okresie styczeń - marzec 2006 r. będą księgowane bezpośrednio w koszty, tj. obciążą koszty uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia. Inwestycja ta będzie miała charakter mieszkalny. Zostaną wydzielone z niej mieszkania - każde z odrębną księgą wieczystą. W momencie sprzedaży zostanie przyjęta zasada: przychód ze sprzedaży mieszkania będzie stanowił dochód spółki, natomiast kosztem własnym sprzedaży będzie wartość, na którą składać się będzie kwota zaksięgowana na koncie inwestycje krótkoterminowe, podzielona przez metraż całego budynku, co stanowić będzie wartość jednego metra kwadratowego kosztu własnego sprzedaży.

Podatnik oświadczył, iż w przedmiotowej sprawie nie toczy się postępowanie podatkowe, kontrola podatkowa ani postępowanie przed sądem administracyjnym.

W dniu 17.01.2006 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie wydał postanowienie znak: I US. I/415/24/06, uważając stanowisko podatnika za prawidłowe. Decyzją z dnia 14.04.2006 r., znak: IS.I/1-4151/7/2006, Dyrektor Izby Skarbowej w Rzeszowie uchylił z urzędu ww. postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie.

Mając powyższe na uwadze, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie, działając na podstawie art. 14a § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, stwierdza, co następuje:

Z przedstawionego we wniosku z dnia 1.12.2005 r. stanu faktycznego wynika, że spółka jawna "K." Paweł i Piotr K. nabyła budynek z zamiarem jego remontu i sprzedaży znajdujących się w budynku lokali mieszkalnych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Zgodnie z definicją środków trwałych zawartą w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania m. in. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1. Nabyty budynek w myśl powołanych wyżej przepisów nie będzie stanowił dla spółki środka trwałego, gdyż został nabyty celem dalszej odsprzedaży i nie będzie wykorzystywany na potrzeby spółki związane z prowadzoną działalnością gospodarczą. W takich okolicznościach nabytą nieruchomość należy traktować jako towar handlowy.

Ustawową definicję kosztów uzyskania przychodów zawiera przepis art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), który stanowi, że kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy. Warunkiem uznania wydatków za koszty jest jednak ich związek z działalnością gospodarczą, co powinno być odpowiednio udokumentowane, a obowiązek ten spoczywa na podatniku. Odpowiednie udokumentowanie wiąże się z wynikającym z art. 24a wyżej cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych m.in. obowiązkiem prowadzenia ksiąg rachunkowych.

Generalną zasadą podatku dochodowego jest ustalanie podatku od faktycznie osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę między przychodem a kosztami uzyskania przychodów. Ta reguła wynika wprost z brzmienia art. 9 ust. 2 ustawy, który przyjmuje, iż dochodem (...) jest nadwyżka sumy przychodów z danego źródła nad kosztami jego uzyskania osiągnięta w roku podatkowym (...). Rozwinięcie tej zasady znajduje odzwierciedlenie w treści art. 22 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który w sposób jednoznaczny wiąże koszt z okresem uzyskania przychodów. Zgodnie z treścią ww. przepisu u podatników prowadzących księgi rachunkowe (handlowe) koszty uzyskania przychodów objętych tymi księgami są potrącalne tylko w tym roku podatkowym, którego dotyczą, tj. są potrącalne także koszty uzyskania poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy, lecz dotyczące przychodów roku podatkowego oraz określone co do rodzaju i kwoty koszty uzyskania, które zostały zarachowane, chociaż ich jeszcze nie poniesiono, jeżeli odnoszą się do przychodów danego roku podatkowego, chyba, że zarachowanie nie było możliwe; w tym wypadku są one potrącalne w roku, w którym zostały poniesione.

Pan Paweł K. jest udziałowcem spółki jawnej "K." prowadzącej księgi rachunkowe. Według aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego z dnia 13.12.2005 r. w Dziale 3 - przedmiot działalności, pod poz. 17 wymieniono branżę 70 - obsługa nieruchomości, w ramach której mieści się działalność: sprzedaż i kupno nieruchomości mieszkalnych. W przedmiotowej sprawie zakup nieruchomości w miejscowości K. miał mieć miejsce w miesiącu grudniu 2005 r. Dopiero po dokonaniu remontu i adaptacji pomieszczeń poszczególne lokale tej nieruchomości sprzedawane będą jako apartamenty mieszkalne, na podstawie odrębnych aktów notarialnych. A zatem zgodnie z zakresem przedmiotu działalności spółki jawnej "K." dokonywane przez spółkę czynności mają charakter działalności handlowej. Z uwagi na fakt prowadzenia ksiąg rachunkowych, w świetle postanowień ww. przepisów ustawy o podatku dochodowym, tj. zgodnie z zasadą, że koszty uzyskania przychodów można potrącić tylko w tym roku podatkowym, którego dotyczą, nie jest możliwe dokonanie zarachowania zakupu nieruchomości dokonanego w miesiącu grudniu 2005 r., tj. w dacie poniesienia wydatku. Wydatek dotyczący zakupu przedmiotowej nieruchomości będzie zatem stanowił koszt uzyskania przychodu dopiero w dacie sprzedaży poszczególnych apartamentów mieszkalnych, obliczony w sposób proporcjonalny do kosztu ogółem jej zakupu.