GK-II-2/1/91 - Wykładnia art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. nr 79 poz. 464).

Ministerstwo Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa w piśmie z dnia 29 maja 1991 r. GK-II-2/1/91 wyraziło niżej reprezentowane poglądy przy wykładni art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. nr 79 poz. 464) a mianowicie:

1. Art. 2 przedmiotowej ustawy wszedł w życie 5 grudnial990 r. i dotyczy nieruchomości pozostających w tym dniu w zarządzie państwowych osób prawnych. Przez użyte w tym artykule określenie "zarząd" należy rozumieć zarząd, o którym mowa w ustawie z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., nr 30, poz.127). Zgodnie z obowiązującymi przepisami zarząd ustanawiany był na podstawie:

decyzji administracyjnych, umów przekazania nieruchomości między państwowymi jednostkami organizacyjnymi, zawartych za zezwoleniem właściwych organów, umów nabycia nieruchomości zawartych w formie aktu notarialnego przed 1 lutego 1989 r. z osobami fizycznymi lub innymi niż skarb państwa osobami prawnymi, które były właścicielami nabytych nieruchomości.

Nabycie zarządu na mocy decyzji administracyjnych oraz umów o przekazaniu lub nabyciu nieruchomości wynikało z przepisów ustawy z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U.z 1969 r. nr 22, poz. 159, z 1972 r. nr 27, poz. 193 i z 1974 r. nr 14, poz. 84) oraz ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Trzeba przy tym mieć na uwadze, że co prawda ustawa z 1961 r. przewidywała formę "użytkowanie" dla państwowych jednostek organizacyjnych, ale forma ta - z mocy art. 80 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - została zmieniona 1 sierpnia 1985 r. w formie "zarząd".

Uwzględniając powyższe należy stwierdzić, że osoby prawne, które nie posiadały nieruchomości w zarządzie 5 grudnia 1990 r., a władały tymi nieruchomościami w innej formie, nie korzystają z przepisu art. 2 przedmiotowej ustawy.

W praktyce zdarza się również, że osoby prawne nie legitymują się wymienionymi wyżej dokumentami, posiadają natomiast decyzje właściwych organów o ustaleniu opłat z tytułu zarządu i takie opłaty wnoszą. Decyzje te świadczą o uznaniu przez właściwe organy prawa zarządu do nieruchomości osób prawnych wymienionych w tych decyzjach, skoro organy wymierzyły tym osobom opłaty z wyżej wymienionego tytułu. Należałoby zatem w tych przypadkach uznać konsekwentnie, że zarząd jest również udokumentowany.

2. Państwowe osoby prawne nie legitymujące się dokumentami o przekazaniu gruntów w zarząd wydanymi w formie prawem przewidzianej mogą korzystać z postanowień art. 80 ust.2 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Jednakże przy realizacji postanowień tego artykułu należy mieć na uwadze, że:

jest to przepis przejściowy i szczególny, który umożliwia uregulowanie stanu prawnego nieruchomości stanowiących własność skarbu państwa lub własność gminy, jeżeli osoby prawne lub osoby fizyczne posiadały te nieruchomości w faktycznym władaniu 1 sierpnia 1988 r., osoby prawne na mocy tego artykułu mogą obecnie otrzymać grunty stanowiące własność skarbu państwa lub własność gminy w użytkowanie wieczyste, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste musi nastąpić z jednoczesną sprzedażą położonych na tym gruncie budynków. Budynki i inne urządzenia oraz lokale znajdujące się na gruntach pozostających 5 grudnia 1990 r. w zarządzie osób prawnych stają się z mocy prawa własnością tych osób. Nabycie własności jest odpłatne, jeżeli te budynki, inne urządzenia i lokale nie były wybudowane ze środków własnych osób prawnych, które nabyły własność, lub z kredytu bankowego zaciągniętego przez te osoby.

Nie uważa się za środki własne osób prawnych dotacji budżetowych oraz funduszy tworzonych na szczeblu ministerstw, a także funduszy pochodzących od byłych zjednoczeń, gdyż były dla tych osób obcym źródłem nakładów. W przypadku częściowego pokrycia kosztów inwestycji ze środków własnych wysokość kwot należnych do spłacenia na rzecz skarbu państwa za nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali powinna być skorygowana o te nakłady.

4. Konstrukcja art. 2 ust. 2 z 29 września 1990 r. uzasadnia przyjęcie przy dokumentowaniu rodzajów środków finansowych, które uważa się za środki własne osób prawnych, zasady domniemania, że budynki, inne urządzenia i lokale, które stały się własnością tych osób, zostały wybudowane lub nabyte ze środków własnych, jeżeli prowadzone w tej sprawie postępowanie administracyjne nie wskaże innego źródła finansowania. Organ prowadzący postępowanie może, w przypadku wątpliwości, występować ze stosownym zapytaniem do organów przedsiębiorstw, organów założycielskich tych przedsiębiorstw lub do innych organów.

5. Ustawa o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie wprowadziła uregulowań szczególnych co do sposobu zapłaty należności za nabycie własności budynków, innych urządzeń i lokali. Wobec powyższego można w tych sprawach stosować zasadę uzgodnienia tej formy między wojewodą a zainteresowaną osobą prawną, a w szczególności: wpłatę gotówką, rozłożenie należności na oprocentowane raty, zabezpieczenie długu wobec skarbu państwa poprzez wpis obciążenia w odpowiednim dziale księgi wieczystej.

6. Pod pojęciem "korzyści", o których mowa w art. 2 ust. 6 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, należy rozumieć takie działania byłego zarządcy, w wyniku których uzyskiwał on dodatkowy zysk nie wynikający z działalności statutowej, np.: wynajmował lokale innym osobom.

7. Przekształcenie prawa zarządu gruntów w prawo użytkowania wieczystego tych gruntów nie powoduje automatycznie zmiany wysokości opłaty rocznej ustalonej z tego tytułu. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wysokość opłat z tytułu zarządu jest równa wysokości opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Mogą natomiast zaistnieć przypadki, że cena gruntu przyjęta za podstawę do ustalenia opłaty z tytułu zarządu nie odpowiada już aktualnej wartości rynkowej tego gruntu. W takich sytuacjach należy dokonać aktualizacji ceny gruntu (nie częściej niż co 1 rok), co spowoduje zmianę opłaty, która jest ustalana jako procent od tej ceny.

Z tytułu nabycia przez osobę prawną użytkowania wieczystego gruntu nie należy naliczać tzw. opłaty pierwszej, stanowiącej od 15 proc. do 25 proc.ceny tego gruntu, gdyż nabycie tego prawa nastąpiło w drodze przekształcenia istniejącego prawa zarządu, a nie w drodze nowego przekazania.

8. Warunki użytkowania wieczystego, w tym okres, na który zostało ustanowione, oraz wysokość opłat powinny zostać ustalone w decyzji wojewody stwierdzającej nabycie przez osobę prawną 5 grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów. Natomiast późniejsza aktualizacja ceny gruntów (nie częściej niż co 1 rok) oraz związana z tym zmiana opłaty rocznej powinna następować z mocy oświadczenia właściwego rejonowego organu rządowej administracji ogólnej.

9. Grunty Państwowego Funduszu Ziemi będące 5 grudnia 1990 r. w zarządzie państwowych osób prawnych nie stały się z tym dniem przedmiotem użytkowania wieczystego. Uprawnienia państwowych gospodarstw rolnych do tych gruntów reguluje odrębna ustawa. Zdarzają się jednak przypadki, że PGR posiadają w zarządzie budynki nie wchodzące w skład gospodarstw rolnych (np. domy mieszkalne, hotele, zajazdy,przedszkola, żłobki i inne) leżące na gruntach przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż rolne, a więc nie stanowiących Państwowego Funduszu Ziemi.

Analiza art. 2 przedmiotowej ustawy prowadzi do wniosku, że PGR nabyły własność tych budynków oraz użytkowanie wieczyste gruntów, na których budynki te zostały wzniesione, gdyż budynki te nie wchodzą w skład gospodarstw rolnych, a grunty nie stanowią Państwowego Funduszu Ziemi.

Powyższe stanowisko zostało oparte na ustaleniach z konferencji międzyresortowej zorganizowanej przez Ministerstwo Przekształceń Własnościowych.