DUS-PP/443/36/2004 - Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług wynajmu lokali

Pytanie podatnika

Czy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wynajem lokali, w sytuacji gdy współwłaściciel nieruchomości, za zgodą pozostałych współwłaścicieli, zamierza przejąć do własnej dyspozycji kilka lokali użytkowych i zacząć je wynajmować na własny rachunek, zrzekając się prawa do pobierania pożytków z pozostałej części nieruchomości? Jak przedstawiać się będzie kwestia dokumentowania powyższej czynności wynajmu?

Zgodnie z art. 207 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów i w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Wobec powyższego wszelkie zmiany w nieruchomości wymagają dokonania czynności prawnej. Zgodnie z art. 198 k.c. każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jednakże przy rozporządzaniu całą rzeczą wspólną niezbędna jest zgoda wszystkich lub większości współwłaścicieli.

Natomiast na podstawie art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia posiadanej własności w części nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 15 ust. 1 ww. ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z ust. 2 art. 15 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W sytuacji gdy przedmiotem najmu są lokale użytkowe mieszczące się w nieruchomości stanowiącej współwłasność w częściach ułamkowych, podatnikiem podatku od towarów i usług z racji świadczonej usługi najmu jest każdy ze współwłaścicieli, który podpisał umowę najmu.

Jako współwłaściciel nieruchomości, za zgodą pozostałych współwłaścicieli, może Pan przejąć do własnej dyspozycji kilka lokali użytkowych i zacząć je wynajmować na własny rachunek.

Jeżeli umowy najmu lokali użytkowych będą podpisane wyłącznie przez Pana, wyłącznie Pan będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tyt. świadczonych usług najmu, zobowiązanym do wystawiania dokumentów potwierdzających świadczenie przedmiotowych usług.

Zgodnie z art. 106 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy, o których mowa w art. 15, są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy.

Jeżeli nie podpisze Pan umów dotyczących wynajmu pozostałej powierzchni nieruchomości, faktury wystawiane z tyt. wynajmu tej powierzchni będą wystawiane bez wykazywania w nich Pana udziału określonego w księdze wieczystej.

W związku z powyższym w sytuacji opisanej w piśmie obrotem - w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług - będą kwoty faktycznie uzyskane ze sprzedaży usług najmu, a nie kwoty wynikające z procentowego udziału w nieruchomości.