DF/415-9/05 - Opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Pytanie podatnika

Czy odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

POSTANOWIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, działając na podstawie: art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku - Ordynacja podatkowa (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) po rozpatrzeniu wniosku Pani z dnia 14.04.2005 r., uzupełnionego pismem z dnia 06.05.2005 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie: podatku od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

stwierdza, że

stanowisko przedstawione w tym wniosku nie jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Podatniczka w kwietniu 1999 roku nabyła wraz z małżonkiem, na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej nieruchomość, w skład której weszły grunty i obiekt hotelowy. Do marca 2003 r. obiekt hotelowy był dzierżawiony, a następnie Wnioskodawczyni rozpoczęła prowadzenie działalności gospodarczej w w/w obiekcie, który został wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z tytułu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie dokonywano odliczeń w podatku od towarów i usług. Po wprowadzeniu nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nie ponoszono żadnych nakładów na jej ulepszenie. Strona zamierza zbyć przedmiotową nieruchomość.

Podatniczka zapytuje, czy w przypadku sprzedaży w/w nieruchomości dochód uzyskany ze sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, czy też podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Zdaniem Wnioskodawczyni w momencie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie na niej ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w Pruszczu Gdańskim, po rozpoznaniu wniosku z dnia 14.04.2005 r., uzupełnionego pismem z dnia 06.05.2005 r. stwierdza, iż stanowisko Wnioskodawcy w przedstawionym stanie faktycznym nie jest prawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.; zwanej dalej ustawą) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3, art. 28-30, art. 30a-30c oraz art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów z wszystkich źródeł przychodów. W myśl ust. 2 cytowanego przepisu dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 ustawy nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, źródłami przychodów są m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2,:

- nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

- prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- innych rzeczy,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Stosownie do treści art. 28 ust. 1 i 2 ustawy przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika, chyba że w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży złożone zostanie oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczony zostanie na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

W treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy przewidziano jednak, że powyższych przepisów nie stosuje się do odpłatnego zbycia:

- na podstawie umowy przewłaszczenia w celu zabezpieczenia wierzytelności, w tym pożyczki lub kredytu- do ostatecznego przeniesienia własności przedmiotu umowy,

- w formie wniesienia wkładu niepieniężnego do spółki lub spółdzielni środków obrotowych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych,

- składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło sześć lat.

W myśl przepisów art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy, przychodem z działalności gospodarczej są przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących:

- środkami trwałymi,

- składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł.,

- wartościami niematerialnymi i prawnymi ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b), spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Strona wykorzystywała przedmiotowy środek trwały dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. A zatem biorąc pod uwagę brzmienie art. 10 ust. 2 pkt 3 i art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy - przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego hotelu będzie stanowił przychód z działalności gospodarczej -nieruchomość jest środkiem trwałym, została wprowadzona do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, oraz nie została wycofana z działalności gospodarczej.

Jednocześnie wskazać należy, iż w myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 41, poz. 399 - zwanej dalej ustawą PCC), umowa sprzedaży, stanowi przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z treścią przepisu art. 2 pkt 4 ustawy PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

W przedmiotowej sprawie Podatnik zamierza dokonać dostawy nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem hotelowym, która w momencie nabycia nie stanowiła u Podatnika podstawy do obniżenia podatku należnego. W związku z powyższym sprzedaż w/w nieruchomości zwolniona jest z podatku od towarów i usług (w przedstawionym stanie faktycznym nie stwierdzono wystąpienia przesłanek, o których mowa w art. 43 ust. 6 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług - Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości podlegać będzie również opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.