DF/415-3/05/JM - Możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodu zadatku zapłaconego w podwójnej wysokości.

Na podstawie art. 14a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60) po rozpatrzeniu wniosku Pani (...) z dnia 7 stycznia 2005 r. o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w sprawie zaliczenia do kosztu uzyskania przychodu zwrotu zadatku kontrahentowi w podwójnej wysokości

stwierdzam, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku jest nieprawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

W dniu 6 listopada 2004 r. zawarła Pani przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości składającej się z działek gruntu oraz budynków. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 815.000,00 zł, w tym dniu kupujący wpłacił część zadatku w wysokości 21.500,00 zł a pozostałą część zadatku w kwocie 193.500,00 zł zobowiązał się wpłacić do 6 grudnia 2004 r. Wydanie nieruchomości przez sprzedającego nastąpiło 15 listopada 2004 r. Z § 4 przedwstępnej umowy sprzedaży wynika, że: "Jeżeli do umowy nie dojdzie z winy sprzedającego zwraca On zadatek na rzecz kupującego w kwocie powiększonej o 100 %, natomiast jeżeli do umowy sprzedaży nie dojdzie z winy kupującego, traci On ww. zadatek na rzecz sprzedającego." Otrzymany zadatek zaliczyła Pani do przychodu według daty wystawienia faktury. Pani zdaniem kupujący nie dotrzymał warunków umowy przedwstępnej, gdyż nie wpłacił drugiej części zadatku w wyznaczonym terminie i umowa przedwstępna została zerwana 6 grudnia 2004 r. Kupujący uważa, że to Pani jest odpowiedzialna za zerwanie umowy i domaga się zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

We wniosku wyraziła Pani opinię, że zwrot podwójnego zadatku będzie stanowił koszt uzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej.

W przypadku zwrotu nabywcy zaliczek, przedpłat, zadatków lub rat podlegających opodatkowaniu, stosownie do § 19 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z 27 kwietnia 2004 r. w sprawie zwrotu podatku niektórym podatnikom, zaliczkowego zwrotu podatku, zasad wystawiania faktur, sposobu ich przechowywania oraz listy towarów i usług, do których nie mają zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 971), wystawia się fakturę korygującą. W sytuacji zwrotu kupującemu wcześniej otrzymanego zadatku i wystawienia faktury korygującej do faktury dokumentującej otrzymany zadatek, obowiązana jest Pani do zaksięgowania jej zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. Nr 152, poz. 1475 z późn. zmian.). Faktura korygująca jest bowiem, w myśl przepisu § 12 ust. 3 pkt 1 tego rozporządzenia, dowodem księgowym stanowiącym podstawę zapisów w księdze.

Czynność polegająca na zwrocie kupującemu zadatku w podwójnej wysokości w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z późn. zmian.) nie stanowi dostawy towarów ani świadczenia usług, nie jest więc opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W przypadku stwierdzenia, że do umowy sprzedaży nieruchomości nie doszło z winy sprzedającego i będzie on zobowiązany zwrócić kupującemu zadatek w kwocie powiększonej o 100 %, to otrzymujący ten zadatek nie jest obowiązany do wystawienia faktury VAT. A zatem nie ma możliwości, by sprzedający, z którego winy nie doszło do zawarcia przyrzeczonej umowy, otrzymał od kupującego fakturę potwierdzającą zwrot zadatku w podwójnej wysokości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na przepis art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zmian.), w którym określono, że kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23. Koszty poniesione w walutach obcych przelicza się na złote według kursów średnich ogłaszanych przez Narodowy Bank Polski z dnia poniesienia kosztu. Jeżeli koszty wyrażone są w walutach obcych, a między dniem ich zarachowania i dniem zapłaty występują różne kursy walut, koszty te odpowiednio podwyższa się lub obniża o różnice wynikające z zastosowania kursu sprzedaży walut z dnia zapłaty, ustalonego przez bank, z którego usług korzystał ponoszący koszt, oraz z zastosowania kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia zarachowania kosztów.

Kosztem uzyskania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może być każdy wydatek, jeśli spełnia łącznie następujące warunki:

Zwrot "w celu", użyty w art. 22 ust. 1 ww. ustawy, oznacza, iż aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, między tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek przyczynowy tego typu, że poniesienie wydatku ma wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu.

Ponieważ pomiędzy poniesieniem wydatku na zapłacenie zadatku w podwójnej wysokości z uwagi na wycofanie się z przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości a powstaniem lub zwiększeniem uzyskiwanego przez Panią przychodu trudno dopatrzeć się takiego związku, brak jest podstawy do zaliczenia tego wydatku do kosztów uzyskania przychodów w prowadzonej działalności gospodarczej. Wycofanie się z umowy stanowi natomiast rezygnację z uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości.

Jednocześnie informujemy, że kwestie zwrotu zadatku w podwójnej wysokości regulują przepisy prawa cywilnego, natomiast w przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych takie regulacje nie występują.

Zatem mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny i prawny Naczelnik Urzędu Skarbowego w Kartuzach nie podziela Pani zdania w sprawie zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów zadatku zwróconego kontrahentowi w podwójnej wysokości.

Interpretacja ta dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia tego zdarzenia i nie jest wiążąca dla wnioskodawcy.