DD/406-53/06/07 - Przychody spółdzielni mieszkaniowej z tytułu opłat czynszowych od lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, funduszu remontowego, odsetek od zaległości czynszowych i lokat bankowych oraz sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Na podstawie art. 216, art. 14a § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) Naczelnik Urzędu Skarbowego po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej o pisemną interpretację co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych przychodów Spółdzielni z tytułu opłat czynszowych od lokali mieszkalnych i lokali użytkowych, funduszu remontowego, odsetek od zaległości czynszowych i lokat bankowych oraz sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, przy przenoszeniu tego prawa na członka Spółdzielni właściciela boksu garażowego na tym gruncie

- postanawia uznać stanowisko Podatnika za nieprawidłowe.

W dniu 29 grudnia 2006 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła z wnioskiem, uzupełnionym w dniu 17 stycznia 2007 r., o udzielenie pisemnej interpretacji w zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego, dotyczącym opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych przychodów Spółdzielni z tytułu opłat czynszowych od lokali mieszkalnych oraz lokali użytkowych, funduszu remontowego, odsetek od zaległości czynszowych i lokat bankowych, oraz sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, przy przenoszeniu tego prawa na członka Spółdzielni właściciela boksu garażowego na tym gruncie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Spółdzielnia Mieszkaniowa posiada, stanowiące wg Spółdzielni zasoby mieszkaniowe:

Osoby zajmujące ww. lokale, zgodnie ze Statutem Spółdzielni obowiązane są uczestniczyć, poprzez uiszczanie stosownych opłat, w wydatkach związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz lokali mieszkalnych i użytkowych. Wysokość tych opłat ustalana jest na podstawie planu kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi przewidzianych do poniesienia w danym roku.

Zdaniem Spółdzielni Mieszkaniowej, zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z dnia 8 listopada 1995 r. sygn. akt SA/Kr 622/95 oraz z dnia 16 października 1995 r. sygn. akt SA/Wr 152/95), przez pojęcie zasobów mieszkaniowych należy rozumieć całość substancji lokalowej, tj. lokale mieszkalne i użytkowe wraz z infrastrukturą techniczną. W złożonym wniosku Spółdzielnia podnosi, że zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych środkami trwałymi stanowiącymi zasoby mieszkaniowe są środki trwałe, które zostały sfinansowane z funduszu zasobowego lub z wkładów mieszkaniowych i budowlanych. Spółdzielnia stoi na stanowisku, że do środków trwałych stanowiących zasoby mieszkaniowe Spółdzielni należą zatem środki trwałe sfinansowane funduszem zasobowym, wkładami mieszkaniowymi i budowlanymi. Według Spółdzielni wszystkie wymienione we wniosku przychody i koszty ich uzyskania stanowią przychody i koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi i są wolne od podatku dochodowego od osób prawnych na mocy art. 17 ust. 44 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Działalność spółdzielni mieszkaniowych regulują: ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 z późn. zm.) oraz ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.). Zgodnie z § 11 ust. 1 ustawy Prawo spółdzielcze z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nabywa osobowość prawną, co oznacza że zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym jest dochód bez względu na rodzaj źródeł przychodów, z jakich dochód ten został osiągnięty; w wypadkach o których mowa w art. 21 i 22, przedmiotem opodatkowania jest przychód. Ustęp 2 cytowanego przepisu definiuje pojęcie dochodu: ”dochodem jest, z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą”. Zgodnie z powyższym, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób prawnych podlega co do zasady dochód, tj. nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania, z wyjątkiem sytuacji wymienionych w art. 21 i 22 ustawy. Zgodnie z art. 7 ust. 3 pkt 1 przy ustalaniu dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania nie uwzględnia się przychodów ze źródeł przychodów położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub za granicą, jeżeli dochody z tych źródeł nie podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym albo są wolne od podatku. Zgodnie z pkt 3 przepisu przy ustalaniu dochodu, o którym mowa powyżej, nie uwzględnia się również kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w pkt 1 (...). Również przy ustalaniu straty nie uwzględnia się ww. przychodów i kosztów (art. 7 ust. 4). Wolne od podatku są dochody spółdzielni mieszkaniowych uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi - w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi (art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych). Zwolnieniu od podatku podlegać będzie zatem tylko dochód uzyskany przez spółdzielnie mieszkaniowe z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, o ile zostanie on przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Zgodnie z art. 17 ust. 1a zwolnienie, o którym mowa powyżej nie dotyczy:

Zwolnienie, o którym mowa w art. 17 ust. 1, dotyczące podatników przeznaczających dochody na cele statutowe lub na inne cele określone w tym przepisie, ma zastosowanie, jeżeli dochód jest przeznaczony i bez względu na termin wydatkowany na cele określone w tym przepisie, w tym także nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów, oraz opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegać będą jedynie dochody (tj. nadwyżka przychodów nad kosztami ich uzyskania):

Przy ustalaniu podstawy opodatkowania spółdzielnie mieszkaniowe nie uwzględniają zatem przychodów i kosztów ich uzyskania z gospodarki zasobami mieszkaniowymi w tej części w jakiej dochód z tego źródła będzie podlegał zwolnieniu od podatku, tj. w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych (w tym również na zakup środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji celów związanych z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz na opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów).

Zgodnie z powyższym, dla ustalenia dochodu stanowiącego podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych w spółdzielni mieszkaniowej istotne jest ustalenie przychodów i kosztów ich uzyskania z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz przychodów i kosztów ich uzyskania z innych źródeł, a także przeznaczenia ewentualnego dochodu z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W przepisach ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych brak jest jednak definicji przychodów z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, nie została również zawarta definicja gospodarki zasobami mieszkaniowymi ani definicja zasobów mieszkaniowych.

Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu stanowi zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych przychód z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych. Przychodem, z zastrzeżeniem ust. 4 i 5, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie. Jeżeli jednak cena bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Biorąc pod uwagę fakt, że działanie polegające na sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów wykracza poza podstawowe, nałożone ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, cele i przedmiot działalności spółdzielni mieszkaniowych, przychód ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu, nie może być uznany za przychód z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Brak jest podstaw do uznania, że sprzedaż prawa użytkowania wieczystego stanowi gospodarkę zasobami mieszkaniowymi, ponieważ przez to pojęcie należy rozumieć działanie mające na celu utrzymanie substancji lokalowej, tj. pomieszczeń mieszkalnych i użytkowych oraz infrastruktury technicznej. Stanowisko takie podzielił również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 października 1995 r. sygn. akt SA/Wr 152/95.

Biorąc pod uwagę powyższe, przedstawione we wniosku, stanowisko Spółdzielni Mieszkaniowej, że wszystkie wymienione we wniosku przychody stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i z tego względu są one, oraz koszty ich uzyskania, wolne od podatku dochodowego na mocy art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, jest nieprawidłowe.

Przychody Spółdzielni Mieszkaniowej pochodzące z odsetek od lokat bankowych oraz ze sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu nie mogą być uznane za przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. W przypadku, gdy po uwzględnieniu kosztów uzyskania ww. przychodów, określonych zgodnie z art. 15 i art. 16 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, wystąpi dochód, będzie podlegał on opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie.

Natomiast, w ocenie tutejszego organu podatkowego, przychody Spółdzielni z opłat czynszowych, wpłat na fundusz remontowy oraz z odsetek od zaległości z tytułu czynszy stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Ewentualny dochód z tej działalności będzie podlegał, zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zwolnieniu z podatku dochodowego pod warunkiem przeznaczenia go i bez względu na termin wydatkowania na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, w tym także na nabycie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych służących bezpośrednio realizacji tych celów oraz opłacenie podatków niestanowiących kosztu uzyskania przychodów. A zatem ewentualny dochód uzyskany z gospodarki zasobami mieszkaniowymi nie podlega zwolnieniu co do zasady, lecz warunkowo tylko w przypadku jeżeli zostanie przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz wymienione przepisy tutejszy organ podatkowy postanawia jak na wstępie.