BM2k-053-573/07 - Wymóg zachowania formy pisemnej dla umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na prawo spółdzielcze własnościowe.

Pisma urzędowe
Status:  Aktualne

Pismo z dnia 10 grudnia 2007 r. Ministerstwo Infrastruktury BM2k-053-573/07 Wymóg zachowania formy pisemnej dla umów o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu na prawo spółdzielcze własnościowe.

Odpowiadając na pismo z dnia 22 listopada br. znak: RPO - 573766-V-KD/07 w sprawie skutków uchylenia art. 171 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.) dla formy ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokali, uprzejmie przedstawiam następujące stanowisko.

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dokonana ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873) była efektem prac nad czterema projektami ustaw o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych innych ustaw: rządowym (druk sejmowy nr 766), poselskimi (druki sejmowe nr 339, 767 i 768) oraz senackim projektem ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących przekształceń własnościowych nieruchomości (druk 602).

Podstawowym celem regulacji zawartych w projektach poselskich i senackim było przyśpieszenie przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych rozumiane jako wprowadzenie zakazu ustanawiania spółdzielczych własnościowych praw do lokalu z jednoczesnym wprowadzeniem szeregu ułatwień dla uzyskiwania przez osoby uprawnione prawa odrębnej własności lokali.

Jednym z nich jest obniżenie dotychczasowego wynagrodzenia notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy przeniesienia własności lokalu do 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Należy przy tym mieć na uwadze, że wprowadzenie w końcowym etapie prac legislacyjnych regulacji przewidującej ograniczoną w czasie możliwość przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo spółdzielcze własnościowe, było jedynie wynikiem konieczności uwzględnienia przez ustawodawcę sytuacji faktycznej, w jakiej znajduje się część spółdzielni, w tym szczególnie warszawskich, które często również bez swojej winy nie posiadają prawa własności, ani też prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których wybudowały budynki.

Analizując nowy stan prawny przedstawiony w ww. piśmie Pana Rzecznika, nie można w pełni podzielić poglądu, iż brak regulacji przewidującej wymóg zachowania jedynie formy pisemnej dla umów o przekształcenie przysługującego członkom spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na prawo spółdzielcze własnościowe, jest ewidentnie wynikiem przeoczenia ustawodawcy, a nie jego świadomego działania.

Za tezą, że uchylenie regulacji dotyczącej jedynie formy pisemnej dla omawianych umów o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na prawo spółdzielcze własnościowe nie było przeoczeniem ustawodawcy, mogłoby świadczyć oczekiwanie ustawodawcy, aby ze strony członków spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali mieszkalnych położonych w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego, była wobec organów spółdzielni wywierana presja o zintensyfikowanie działań w celu uzyskania przez spółdzielnię takiego prawa do gruntu, którego posiadanie umożliwi członkom uzyskanie "silniejszych" praw do zajmowanych lokali, przy poniesieniu zminimalizowanych kosztów.

W takiej sytuacji, możliwością przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na "słabsze" spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w powiązaniu z wyższymi kosztami, będą zainteresowane tylko uprawnieni znajdujący się w sytuacji "przymusowej" (np. zainteresowani sprzedażą prawa w związku ze zmianą miejsca zamieszkania), pozostała większa część uprawnionych będzie oczekiwać na możliwość uzyskania odrębnej własności lokali po zakończeniu intensywnych starań organów spółdzielni w celu uzyskania prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu.

Nie można wykluczyć sytuacji, że uznanie obecnego stanu prawnego w zakresie przekształcania spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu mieszkalnego na prawa spółdzielcze własnościowe za wynik przeoczenia ustawodawcy i przywrócenie, w wyniku nowelizacji, stanu prawnego przewidującego wymóg zachowania jedynie formy pisemnej dla umów, których przedmiotem jest to przekształcenie, powodowałoby w części spółdzielni spowolnienie tempa działań mających na celu uzyskiwanie przez spółdzielnie mieszkaniowe prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu.

Biorąc powyższe pod uwagę uważam za celowe dalsze monitorowanie skutków regulacji wprowadzonych ww. ustawą nowelizacyjną przed podjęciem decyzji o potrzebie przygotowania i zakresie zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Opublikowano: M.Spół. 2008/2/21-22