BM/415-31/07/Z/JKE - Czy w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości i przeniesieniem udziału we współwłasności nieruchomości, w zamian za przejęcie długu wnioskodawcy (niespłaconej części kredytu hipotecznego), powstanie przychód?

W dniu 16 kwietnia 2007 r. Podatnik złożył wniosek (uzupełniony w dniu 24 maja 2007 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji, co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego. Zapytanie dotyczyło kwestii, czy w związku ze zniesieniem współwłasności nieruchomości i przeniesieniem udziału we współwłasności nieruchomości, w zamian za przejęcie długu Wnioskodawcy (niespłaconej części kredytu hipotecznego) powstanie przychód, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem od przychodu.

Przedstawiając własne stanowisko w sprawie Podatnik wyraził pogląd, że nie zachodzi u niego obowiązek zapłaty 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (¹/₂ lokalu mieszkalnego) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, udziałów w nieruchomości (droga, tereny zielone) oraz nieruchomości pod zabudowę garażem.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że Podatnik wraz z Panią w 2005 r. nabyli w ramach wspólnie zaciągniętego kredytu w Banku Millennium lokal mieszkalny położony w Poznaniu, w udziałach wynoszących po ¹/₂ części każdy. Do spłacania powyższego kredytu byli solidarnie zobowiązani. W dniu 20 października 2006 r. Strony powyższej umowy kredytowej zawarły w formie aktu notarialnego umowę, na mocy której dokonano odpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości, przeniesienia udziału we współwłasności nieruchomości oraz przejęcia długu. Własność nieruchomości wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziały w działce garażowej oraz udział w drodze w całości nabyła Pani w zamian za przejęcie długu Podatnika polegającego na solidarnym z nią zobowiązaniu do spłaty kredytu zaciągniętego w Banku Millennium. Organ podatkowy pierwszej instancji nie zgodził się ze stanowiskiem wyrażonym w zapytaniu Podatnika i w postanowieniu z dnia 4 lipca 2007 r. powołując się na przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) uznał zniesienie współwłasności - polegającej na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli w zamian za przejęcie długu polegającego na solidarnym zobowiązaniu do spłaty kredytu - za odpłatne zbycie podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Na powyższe postanowienie, w dniu 16 lipca 2007 r. Podatnik złożył zażalenie w którym wniósł o zmianę postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań - Jeżyce. Przedmiotowemu postanowieniu zarzucił niewłaściwą interpretację co do zakresu i sposobu stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zdaniem Podatnika, nie zachodzi obowiązek zapłaty 10 % podatku dochodowego od osób fizycznych w formie ryczałtu od przychodów z powyższego tytułu.

Po rozpatrzeniu faktycznych i prawnych okoliczności sprawy, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu stwierdza co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) źródłem przychodów jest m.in. odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W prawie podatkowym pojęcie odpłatne zbycie nie zostało zdefiniowane, dlatego należy się posługiwać przepisami kodeksu cywilnego. W myśl przepisu art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. Dotyczy to wszystkich przypadków przeniesienia własności bez względu na to, czy nabycie nastąpiło pod tytułem odpłatnym czy darmym. Podstawową formą odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest sprzedaż i zamiana, a także przeniesienie własności (w tym zniesienie współwłasności). Zniesienie współwłasności polegające na przyznaniu rzeczy jednemu ze współwłaścicieli, podczas gdy drugi współwłaściciel otrzymuje spłatę (w postaci przejęcia wierzytelności) jest formą odpłatnego zbycia, bowiem podmiot przenoszący własność tj. podmiot dokonujący odpłatnego zbycia w zamian otrzymał korzyść - zwolnienie z długu. Oznacza to, że odpłatne zbycie nieruchomości w wyniku którego następuje przeniesienie prawa własności podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. wyżej ustawy podatkowej.

W przedmiotowej sprawie Podatnik, w zamian za przeniesienie prawa własności do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej oraz udziału w działce garażowej i udziału w drodze otrzymał ekwiwalent w postaci korzyści majątkowej tj. zwolnienie z długu wobec Banku Millennium. Udział wynoszący ¹/₂ lokalu mieszkalnego wraz z określonymi prawami we współwłasności, określony w umowie z dnia 20 października 2006 r. na kwotę 68.000 zł został nabyty przez Podatnika na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w 2005 r. Wynika z tego, że odpłatne zbycie w dniu 20 października 2006 r. dokonane zostało przed upływem pięciu lat licząc od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Zatem kwota 68.000 zł podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w formie ryczałtu w wysokości 10 % przychodu.

Zgodnie z przepisem art. 19 ust. 1 ustawy podatkowej przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Z kolei kosztami odpłatnego zbycia są wszystkie wydatki niezbędne, aby sprzedaż mogła zostać zrealizowana np. koszty wyceny nieruchomości, prowizje, pośrednictwa, opłaty notarialne i skarbowe, bez długów i ciężarów obciążających daną nieruchomość.

Zatem zarzut dokonania - przez organ podatkowy pierwszej instancji - błędnej wykładni przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy podatkowej jest niezasadny.

Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu podkreśla ponadto, że uzyskana przez Podatnika kwota z przeniesienia własności nieruchomości korzystałaby ze zwolnienia przedmiotowego, pod warunkiem udokumentowania wydatkowania osiągniętego przychodu w terminie dwóch lat od dnia odpłatnego zbycia na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a i e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r.

Interpretacji udzielono w oparciu o stan faktyczny przedstawiony we wniosku oraz zgodnie ze stanem prawnym obowiązujacym w dniu jej sporządzenia.