BI/005/1021/03 - Czy przychód uzyskany w 2003 roku ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowany na zakup innego lokalu oraz spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, podlega opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Pismo z dnia 27 lutego 2004 r. Izba Skarbowa w Gdańsku BI/005/1021/03 Czy przychód uzyskany w 2003 roku ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, wydatkowany na zakup innego lokalu oraz spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, podlega opodatkowaniu 10 % zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Stan faktyczny
Podatnik planuje sprzedaż mieszkania, które nabył od dewelopera w 2003 roku. Część wydatków związanych z nabyciem tego mieszkania finansował oszczędnościami z kasy mieszkaniowej. Ponadto Podatnik zamierza środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczyć na zakup innego mieszkania.
Ocena prawna stanu faktycznego:
Ad.1)
Z dniem 1 stycznia 2002 r. w związku ze zmianą treści art. 27a ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), wprowadzoną przez art. 1 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 134, poz. 1509) została zniesiona tzw. duża ulga budowlana, określona w art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2001 r.
Stosownie jednak do treści art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 134, poz. 1509 z późn. zm.) podatnikom, którzy zawarli umowę o kredyt kontraktowy z bankiem prowadzącym kasę mieszkaniową o systematyczne gromadzenie oszczędności, według zasad określonych w przepisach o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, i przed dniem 1 stycznia 2002 r. nabyli prawo do odliczania od podatku wydatków poniesionych na cel określony w art. 27a ust. 1 pkt 2 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2002 r., przysługuje, na zasadach określonych w tej ustawie prawo do odliczania od podatku dalszych kwot wpłaconych oszczędności na kontynuację systematycznego gromadzenia oszczędności wyłącznie na tym samym rachunku oszczędnościowo-kredytowym i w tym samym banku prowadzącym kasę mieszkaniową, poniesionych od dnia 1 stycznia 2002 r., do upływu określonego przed 1 stycznia 2002 r. terminu systematycznego gromadzenia oszczędności wynikającego z umowy o kredyt kontraktowy.
Artykuł 27a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2002 r. stanowił, iż podatek dochodowy od osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, obliczony zgodnie z art. 27, obniżony zgodnie z art. 27b o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne zmniejsza się na zasadach określonych w ust. 2-17, jeżeli w r. podatkowym podatnik systematycznie gromadził oszczędności wyłącznie na jednym rachunku oszczędnościowo - kredytowym i w jednym banku prowadzącym kasę mieszkaniową, według zasad określonych w odrębnych przepisach.
W związku z powyższym, w sytuacji gdy Podatnik poniósł pierwsze wydatki związane z oszczędzaniem w kasie mieszkaniowej przed 1 stycznia 2002 r., nabył prawo do ich dalszego odliczenia na wyżej wskazanych zasadach.
Ze stanu faktycznego sprawy wynika, że Podatnik w 2003 roku ponosił wydatki związane z zakupem własnego lokalu mieszkalnego ze środków pochodzących z kasy mieszkaniowej a jednocześnie w 2003 roku zamierza lokal ten sprzedać.
Mając powyższe na uwadze w przedmiotowej sprawie nie będą miały zastosowania regulacje prawne, o których mowa w art. 27a ust. 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie bowiem z treścią tego przepisu w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2002 r. jeżeli podatnik skorzystał z odliczeń od dochodu (przychodu) lub podatku z tytułu wydatków poniesionych na cele określone w ust. 1 i 2, a następnie:
wycofał ze spółdzielni wniesiony wkład,
w całości zmienił przeznaczenie lokalu lub budynku mieszkalnego na użytkowy,
po r., w którym dokonano o
do dochodu (przychodu) lub podatku należnego za rok, w którym zaistniały te okoliczności, dolicza się odpowiednio kwoty poprzednio odliczone z tych tytułów.
Na podstawie postanowień art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 listopada 2001 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne rozciągnięto moc obowiązującą przepisu art. 27a ust. 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., w jego brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2002 r. również do wymienionych w nim zdarzeń powstałych po 1 stycznia 2002 r.
W świetle powyższego sprzedaż w 2003 roku lokalu mieszkalnego, nabytego wcześniej od dewelopera ze środków zgromadzonych w kasie mieszkaniowej nie spowoduje konieczności doliczenia do podatku należnego za ten rok podatkowy przez Podatnika kwot poprzednio odliczonych z tytułu oszczędzania w kasie mieszkaniowej, bowiem nie jest to zdarzenie w rozumieniu art. 27a ust. 13 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.
Reasumując, należy stwierdzić, że jeżeli Podatnik sprzeda lokal mieszkalny nabyty wcześniej od dewelopera - w związku z zakupem, którego korzystał z odliczeń od podatku w ramach ulgi z tytułu oszczędzania w kasie mieszkaniowej sprzedaż tego lokalu mieszkalnego, nie spowoduje konieczności zwrotu wcześniej odliczonych przez Podatnika kwot z tego tytułu.
Ad.2)
Niezależnie od powyższego należy wyjaśnić, iż jednym ze źródeł przychodów wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. - w brzmieniu obowiązującym w 2003 roku - jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokona
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. "a" - "c"- przed upływem pięciu lat, licząc od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół r., licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Jednocześnie w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z 26 lipca 1991 r. ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy,
w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.
Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. wynika, że wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody ze sprzedaży między innymi lokalu mieszkalnego, które w części podatnik przeznaczy na zakup lokalu mieszkalnego oraz spłatę kredytu lub pożyczki, jednak tylko w przypadku spełnienia łącznie następujących przesłanek a mianowicie gdy kredyt lub pożyczka została zaciągnięta:
na wskazane powyżej cele, określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.,
w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.
W powyższym stanie prawnym, przychód uzyskany ze sprzedaży w 2003 roku lokalu mieszkalnego wydatkowany na zakup innego lokalu mieszkalnego oraz spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup, przy spełnieniu wszystkich pozostałych warunków nałożonych przez ustawodawcę będzie wolny od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego z tytułu sprzedaży.