BI/005/1016/03 - Czy w przypadku ustanowienia na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli odrębnej własności lokali zachowują oni prawo do ulgi w podatku dochodowym z tytułu budowy mieszkań na wynajem?

Stan faktyczny

Podatnicy - kontynuujący od 1999 roku budowę budynku wielorodzinnego z lokalami na wynajem - i korzystający z odliczeń z tego tytułu w 2003 roku, zawarli notarialną umowę przedwstępną o zniesieniu współwłasności przedmiotowej nieruchomości - poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali na rzecz poszczególnych współwłaścicieli.

Ocena prawna stanu faktycznego:

Z dniem 1 stycznia 2001 r. w związku ze zmianą treści art. 26 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 z późn. zm.), została zlikwidowana tzw. ulga z tytułu budowy domu z mieszkaniami na wynajem, określona w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2000 r.

Jednocześnie jednak w art. 7 ust. 13 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104 poz. 1104) podatnikom, którzy przed dniem 1 stycznia 2001 r. ponieśli wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz wydatki na zakup działki pod budowę tego budynku i nabyli prawo do odliczeń na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001 r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków na zakup tej działki lub udziału we współwłasności tej działki oraz na budowę tego budynku, przysługuje prawo do odliczenia na zasadach określonych w tej ustawie wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2003 r.

Artykuł 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. - w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2001 r.- stanowił, iż: podstawę obliczenia podatku, z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3 i art. 28-30 stanowi dochód ustalony zgodnie z art. 9, art. 24 ust. 1 i 2 oraz ust. 4-7 lub art. 25, po odliczeniu kwot wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim, co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności (art. 26 ust. 3 ww. ustawy).

Utrata prawa do przedmiotowej ulgi następuje jedynie w ściśle określonych przypadkach, o których mowa w art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2000 r. I tak, jeżeli przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową, którego dokonano odliczeń:

o podatnik jest obowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów r. podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal. Kwoty doliczone do dochodu zwiększa się o 10% za każdy rok kalendarzowy brakujący do upływu określonego powyżej dziesięcioletniego okresu. Przy czym ustalając liczbę lat brakujących do upływu okresu dziesięcioletniego wlicza się rok, w którym nastąpiło zdarzenie powodujące utratę prawa do ulgi.

W przypadku, gdy zdarzenia te nastąpią jeszcze przed otrzymaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, z którymi związane były dokonane odliczenia, podatnik jest obowiązany zwiększyć dochód o kwotę odliczoną od dochodu w części przypadającej na budynek lub lokale.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż Podatnicy w 2003 roku zamierzają znieść współwłasność budynku z lokalami na wynajem poprzez ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali w ten sposób, że każdy ze współwłaścicieli zostanie właścicielem jednego lub więcej lokali (w zależności od udziału we współwłasności).

W treści przywoływanego art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z 26 lipca 1991 r. ustawodawca wyraźnie wskazał, iż ulga z tytułu budowy budynku z lokalami na wynajem przysługiwała wyłącznie na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego, stąd wątpliwości Podatników budzi fakt czy w przypadku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali nie stracą oni prawa do przedmiotowej ulgi.

Jednakże zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Ponadto nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Nieruchomość wspólną stanowi zaś grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zatem nawet w przypadku ustanowienia odrębnej własności poszczególnych lokali ich właściciele pozostaną współwłaścicielami nieruchomości wspólnej tego budynku i wymóg zakreślony przez ustawodawcę w treści powoływanego art. 26 ust. 1 pkt 8 będzie spełniony.

Poza tym ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali nie jest również zdarzeniem wymienionym w treści art. 26 ust. 10 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. - w brzmieniu obowiązującym w 2000 roku skutkującym utratą prawa do ulgi.

Tym samym, mając na uwadze powołany stan prawny sprawy ustanowienie odrębnej własności poszczególnych lokali na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli nie pozbawi Podatników prawa do ulgi z tytułu budowy domu z mieszkaniami na wynajem - pod warunkiem spełnienia wszystkich ustawowo przewidzianych wymogów uprawniających zastosowanie przedmiotowej ulgi.