BI/005-0893/03 - Czy sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości będzie stanowiła przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 opodatkowany na zasadach ogólnych, czy też będzie stanowiła przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt. 8?

Podatnik w dniu 16 lipca 1998 r. nabył prawo użytkowania wieczystego gruntu (o powierzchni 463 m²) wraz z prawem własności do budynku mieszkalnego (o powierzchni 1283 m²). Niniejsza nieruchomość stanowi składnik majątkowy firmy podatnika od chwili jej nabycia. Powierzchnia lokali użytkowych wynosi 436,83 m² co stanowi ok. 34% ogólnej powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu.

Podatnik w dniu 8 października 2003 r. sprzedał XXX udziału w niniejszej nieruchomości.

Ocena prawna stanu faktycznego

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) w stanie prawnym obowiązującym w 2003 roku przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem przychodów z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jak wynika z powyższego przepisu ustawodawca na zasadzie wyjątku wyłączył wymienione niżej prawa majątkowe i nieruchomości z przychodów z działalności gospodarczej:

a także odpłatne zbycie nieruchomości takich jak:

Rozliczeniu w ramach działalności gospodarczej podlega natomiast odpłatne zbycie wykorzystywanych w tej działalności:

przy czym dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych łączy się z pozostałymi dochodami z działalności gospodarczej bez względu na okres, jaki upłynął od ich nabycia czy wybudowania.

W przedstawionym stanie faktycznym i prawnym istotne znaczenie ma ustalenie, czy przedmiotowa nieruchomość, w skład której wchodzą zarówno lokale mieszkalne, użytkowe i garaże, zaliczyć można do kategorii budynków mieszkalnych.

W części wstępnej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316) określono, iż budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach natomiast, gdy mniej, klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zgodnie z wyjaśnieniami Podatnika przeważająca część budynku przeznaczona była na cele mieszkalne, a zatem nieruchomość tą należy zaklasyfikować do sekcji 1 działu 11 PKOB - budynki mieszkalne. Ponadto na mieszkalny charakter budynku wskazuje zapis w odpisie z księgi wieczystej.

Zatem na podstawie obowiązujących przepisów oraz stanu faktycznego sprzedaż udziału w przedmiotowej nieruchomości stanowiącą w całości odrębną nieruchomość nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odpłatne zbycie udziału w ww. nieruchomości nawet, jeżeli nieruchomość ta ujęta była jako środek trwały w prowadzonej przez Podatnika działalności gospodarczej, stanowi odrębne źródło przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie, bowiem z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i c powołanej ustawy źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W tym przypadku zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. przychody z odpłatnego zbycia udziału w ww. nieruchomości nie łączy się z przychodami z innych źródeł, a podatek od tego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego według miejsca zamieszkania podatnika chyba, że w tym samym terminie podatnik złoży oświadczenie, w którym zadeklaruje że uzyskane ze sprzedaży środki finansowe przeznaczy w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na cele mieszkaniowe wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Fakt wydatkowania tych środków musi być dokumentowany stosownymi dowodami. Natomiast w przypadku, gdy sprzedaż następuje po upływie pięcioletniego okresu, o którym mowa wyżej przychód z odpłatnego zbycia udziałów nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Reasumując powyższe w niniejszym przypadku przychód uzyskany z dokonanej w dniu 8 października 2003 r. sprzedaży udziałów w nieruchomości, która została nabyta w dniu 16 lipca 1998 r. tj. przez upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu na warunkach określonych powyżej, o ile nie zostanie wydatkowany na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.