BI/005/0851/03 - Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Pismo z dnia 24 grudnia 2003 r. Izba Skarbowa w Gdańsku BI/005/0851/03 Czy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości wraz z prawem wieczystego użytkowania gruntu podlega opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym?
Stan faktyczny:
Rodzice Podatniczki od 1939 roku byli właścicielami nieruchomości położonej w Warszawie. Na mocy dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze miasta st. Warszawy nieruchomość ta przeszła na własność gminy. W 1982 roku Podatniczka w całości nabyła spadek po zmarłych rodzicach, a w 1987 roku złożyła wniosek o przyznanie jej prawa wieczystego użytkowania do zajętego przez gminę w 1945 roku gruntu. Zarząd Gminy Warszawa w 1998 roku wydał decyzję, którą ustanowił na jej rzecz prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz zwrócił prawo własności do znajdującego się na tym gruncie budynku mieszkalnego. Decyzja ta stanowiła podstawę do dokonania w 2001 roku wpisu tej nieruchomości do księgi wieczystej.
W 2003 roku Podatniczka aktem notarialnym dokonała sprzedaży nieruchomości stanowiącej odrębny od gruntu przedmiot własności budynek mieszkalny i gospodarczy (komórka) oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu znajdującego się pod tymi budynkami.
Stan prawny:
Źródłem przychodów stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) jest - z pewnymi zastrzeżeniami - odpłatne zbycie:
nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz wynikającego z przydziału spółdzielni mieszkaniowych prawa do domu jednorodzinnego lub prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,
-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. "a" - "c"- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Zgodnie z treścią art. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. z 1945 r. Nr 50, poz. 279) w celu umożliwienia racjonalnego przeprowadzenia odbudowy stolicy i dalszej jej rozbudowy zgodnie z potrzebami Narodu, w szczególności zaś szybkiego dysponowania terenami i właściwego ich wykorzystania, wszelkie grunty na obszarze m. st. Warszawy przeszły z dniem wejścia w życie niniejszego dekretu na własność gminy m. st. Warszawy.
Ponadto stosownie do postanowień art. 7 ust. 1 tego dekretu dotychczasowy właściciel gruntu lub jego prawni następcy, będący w posiadaniu gruntu, mogli w ciągu 6 miesięcy od dnia objęcia w posiadanie gruntu przez gminę zgłosić wniosek o przyznanie na tym gruncie jego dotychczasowemu właścicielowi prawa wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że rodzice Podatniczki byli właścicielami uwłaszczonej przez gminę nieruchomości, zaś Podatniczka jako następczyni prawna otrzymała jedynie prawo użytkowania wieczystego gruntu, który wcześniej był własnością jej rodziców.
Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym. Jest to prawo na rzeczy cudzej, jednak zakres i sposób określenia treści tego prawa zbliża je bardziej do prawa własności niż praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto jest prawem zbywalnym, podlega dziedziczeniu oraz egzekucji.
Zatem w tym przypadku nie można mówić, że Podatniczka z dniem wydania decyzji o wieczystym użytkowaniu gruntu nabyła nieruchomość w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.
Stanowisko to potwierdził Sąd Najwyższy w wyr. z dnia 7 maja 2002 III RN 18/02 gdzie stwierdził, że: " wydane na podstawie art. 7 ust. 1 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy decyzji ustanawiającej prawo użytkowania wieczystego gruntu na rzecz byłego właściciela (jego następców prawnych) oraz zawarcie z byłym właścicielem (jego następcami prawnymi) umowy użytkowania wieczystego gruntu warszawskiego nie może być traktowane jako nabycie prawa wieczystego użytkowania gruntów w rozumieniu cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, a zatem sprzedaż (odpłatne zbycie) prawa wieczystego użytkowania ustanowionego w trybie art. 7 tego dekretu nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy także wówczas, gdy sprzedaż ta została dokonana przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ustanowienie użytkowania wieczystego, a także przed upływem pięciu lat od wydania decyzji administracyjnej".
W myśl wyżej powołanych przepisów za datę nabycia nieruchomości, od której upływa 5-letni termin określony w powołanym przepisie, nie można uznać momentu ustanowienia dla Podatniczki prawa użytkowania wieczystego gruntu na podstawie aktu administracyjnego, jakim jest decyzja administracyjna. Jest to bowiem tylko próba przywrócenia stosunków istniejących przed wywłaszczeniem, czyli usankcjonowanie faktycznego prawa do nieruchomości.
Zatem prawo do nieruchomości położonej w Warszawie Podatniczka w tym przypadku nabyła w roku 1982 tj. z dniem nabycia spadku po zmarłych rodzicach.
Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. i nie podlega opodatkowaniu 10% podatkiem dochodowym, bowiem w myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.