BI/005/0850/03 - Korzystanie z ulgi remontowej na podstawie przedwstępnej umowy zamiany

STAN FAKTYCZNY

Podatnicy we wrześniu 2003 r. podpisali przedwstępną notarialną umowę zamiany mieszkania. Ostateczna umowa zamiany (przyrzeczona) ma nastąpić do końca 2003 r. i w momencie jej podpisania przedmiotowy lokal zostanie podatnikom wydany. Mieszkanie to przed zamieszkaniem wymagać będzie kapitalnego remontu. Podatnicy chcieliby przed podpisaniem przyrzeczonej umowy zamiany dokonać remontu w tym mieszkaniu.

PYTANIE

Czy podatnicy, ponoszący wydatki z tytułu remontu w mieszkaniu, które nabędą w drodze zamiany, mogą na podstawie przedwstępnej umowy zamiany tego mieszkania korzystać z ulgi remontowej?

ODPOWIEDŹ

Zgodnie z treścią art. 27a ust. 1 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, z późn. zm.) podatek dochodowy od osób, o których mowa w art. 3 ust. 1, obliczony zgodnie z art. 27, obniżony zgodnie z art. 27b o kwotę składki na powszechne ubezpieczenie zdrowotne, zmniejsza się na zasadach określonych w ust. 2-15, jeżeli w roku podatkowym podatnik poniósł wydatki na własne potrzeby mieszkaniowe, przeznaczone na remont i modernizację - zajmowanego na podstawie tytułu prawnego - budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, oraz wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, utworzonych na podstawie odrębnych przepisów.

Zatem przedmiotowe wydatki podlegają odliczeniu, jeśli spełnią następujące warunki:

- będą przeznaczone na remont i modernizację zajmowanego lokalu mieszkalnego (będącego w posiadaniu Podatnika),

- Podatnik będzie posiadał tytuł prawny do remontowanego lokalu mieszkalnego, a ponadto

- będą mieściły się w zakresie rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 21 grudnia 1996 r., opublikowanym w Dzienniku Ustaw Nr 156, poz. 788 (art. 27a ust. 17 ustawy),

- zostaną udokumentowane fakturą wystawioną wyłącznie przez podatnika podatku od towarów i usług, niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku, lub dowodem odprawy celnej, a w przypadku wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej - dowodem tej wpłaty (art. 27a ust. 6 pkt 1 ustawy),

- nie zostały odliczone od ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie, chyba że zwrócone wydatki zostały zaliczone do przychodów podlegających opodatkowaniu (art. 27a ust. 7 pkt 1 ustawy),

- będą dotyczyły budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (art. 27a ust. 7 pkt 2 ustawy).

O ile przytoczone warunki zostaną spełnione łącznie, podatnikowi przysługuje prawo do odliczeń od podatku na zasadach określonych w art. 27a ust. 3 pkt 2, ust. 4, ust. 5, ust. 10 oraz ust. 15 ustawy z 26 lipca 1991 r.

Podkreślenia ponadto wymaga fakt, iż ustawodawca nie uzależnił prawa do omawianej ulgi od innych niż wyżej wymienione, warunków.

Przy czym zaznaczyć należy, iż przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzują pojęcia tytułu prawnego, jednakże oczywistym jest, iż uprawnienie osoby do zajmowania danego lokalu musi być określone na podstawie stosownych przepisów prawnych. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa NSA za tytuł prawny do lokalu mieszkalnego uważa się m.in.:

- akt własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,

- umowę najmu lub dzierżawy,

- przydział lokalu (decyzja),

- umowę użyczenia,

- umowę podnajmu lub poddzierżawy

- bądź inny stosunek zobowiązaniowy, z którego wynika prawo podatnika do korzystania z lokalu mieszkalnego.

W sytuacji zatem gdyby podatnicy zajmowali już lokal i nie posiadali jeszcze umowy o ustanowieniu na ich rzecz odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego, ale posiadali przedwstępną umowę zawartą z dotychczasowym właścicielem, na podstawie której nabyliby prawo do jego zajęcia przed podpisaniem właściwej umowy przyrzeczonej zamiany tego lokalu, to umowa ta stanowiłaby w takim wypadku tytuł prawny do zajmowanego lokalu mieszkalnego, o którym mowa w powołanym przepisie.

W przedstawionym stanie faktycznym sytuacja taka nie miała jednak miejsca, gdyż podatnicy nie zajmowali lokalu mieszkalnego, bowiem nie został on jeszcze im wydany.

Więc o ile zawarta z dotychczasowym właścicielem przedwstępna umowa zamiany lokalu mieszkalnego mogłaby stanowić tytuł prawny, to jednak dopiero w sytuacji gdyby podatnicy z lokalu tego korzystali, zajmowali go lub posiadali.

Zapisy ustawy o podatku dochodowym warunkujące odliczanie wydatków remontowo- modernizacyjnych nie przewidują bowiem możliwości odliczania wydatków z tytułu remontu ponoszonych przed faktem zajęcia lokalu mieszkalnego, którego wydatki te dotyczą. Ustawodawca wyraźnie daje możliwość odliczeń wydatków remontowych jedynie podatnikom, którzy dany lokal zajmują, to znaczy wzięli go w użytkowanie czy posiadanie.

Reasumując powyższe, podatnicy nie mogą w ramach ulgi na remont i modernizację lokalu mieszkalnego odliczać wydatków ponoszonych na remont lokalu przed jego faktycznym zajęciem, gdyż w tym przypadku nie zostałyby spełnione wszystkie warunki nałożone przez ustawodawcę, umożliwiające skorzystanie z przedmiotowej ulgi. W momencie ponoszenia wydatków podatnicy nie zajmowaliby bowiem lokalu mieszkalnego, którego wydatki te miałyby dotyczyć, ponieważ lokal ten nie został im jeszcze wydany przez dotychczasowego właściciela.