BI/005/0748/03 - Czy przychód uzyskany ze sprzedaży budynku mieszkalnego będącego jednocześnie siedzibą firmy prowadzonej przez podatnika stanowi przychód z dzialalności gospodarczej?
Pismo z dnia 2 marca 2004 r. Izba Skarbowa w Gdańsku BI/005/0748/03 Czy przychód uzyskany ze sprzedaży budynku mieszkalnego będącego jednocześnie siedzibą firmy prowadzonej przez podatnika stanowi przychód z dzialalności gospodarczej?
Stan faktyczny:
Podatniczka prowadzi działalność gospodarczą opodatkowaną na zasadach ogólnych. Siedzibą firmy był lokal handlowy zlokalizowany w budynku mieszkalnym będącym własnością Podatniczki. W związku z wykorzystywaniem przedmiotowego lokalu w prowadzonej działalności gospodarczej ponoszono koszty za energię, wodę i telefon. Lokal ten nie został jednak wprowadzony do ewidencji środków trwałych i nie dokonywano od jego wartości początkowej odpisów amortyzacyjnych. Podatniczka w dniu 18 lipca 2003 r. dokonała sprzedaży tego budynku mieszkalnego i zamierza kupić lokal mieszkalny w innym mieście, który również nie będzie stanowił majątku firmy. W nowo nabytym lokalu zamierza mieszkać oraz kontynuować prowadzenie działalności gospodarczej.
Ocena prawna stanu faktycznego:
Zgodnie z treścią art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., Nr 14, poz. 176 z późn. zm.) - w brzmieniu obowiązującym w 2003 roku - opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52 i 52a oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym r. podatkowym jest z zastrzeżeniem art. 24 ust. 3, art. 28-30 i art. 44 ust. 7e i 7f, suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów. W myśl ust. 2 cytowanego przepisu dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w r. podatkowym.
Jednym ze źródeł przychodów wymienionym przez ustawodawcę w art. 10 ust. 1 pkt 8a) tej ustawy jest odpłatne zbycie (z pewnymi zastrzeżeniami) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane (...) przed upływem pięciu lat, licząc od końca r. kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Stosownie do treści art. 28 ustawy z 26 lipca 1991 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł, a podatek ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Obowiązek zapłaty podatku w terminie 14 dni od dnia zbycia nie dotyczy podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e)
W powołanym art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r., ustawodawca zwolnił od podatku dochodowego przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c):
w części wydatkowanej na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, lub na nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz na budowę, rozbudowę albo remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego,
w części wydatkowanej na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a) w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów, nie wcześniej jednak niż 24 miesiące przed tym dniem.
W przypadku, gdy nie zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e), to podatek jest płatny najpóźniej następnego dnia po upływie terminów określonych w tym przepisie wraz z odsetkami naliczonymi:
od terminu płatności określonego w ust. 2 do dnia, w którym upłynęły dwa lata, licząc od dnia sprzedaży - w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych,
począwszy od następnego dnia, po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty - w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
W treści art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca przewidział jednak, że powyższych przepisów nie stosuje się do odpłatnego zbycia praw majątkowych lub rzeczy będących składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej.
Z kolei w myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z 26 lipca 1991 r. przychodem z działalności gospodarczej jest przychód z odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanego w działalności gospodarczej, z wyjątkiem przychodu z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego lub jego części, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Zgodnie z wyjaśnieniami zamieszczonymi w uwagach szczegółowych do grupy 1 Klasyfikacji Środków Trwałych - rozporządzenie Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) (Dz. U. Nr 112, poz. 1317 z późn. zm.) - budynki to obiekty budowlane, trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadające fundamenty i dach (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz. U. Nr 89, poz. 414 z późn. zm.). Budynki mieszkalne wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.
Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że lokal handlowy wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej znajdował się w budynku mieszkalnym będącym własnością Podatniczki. Nieruchomość ta nie była wprowadzona do ewidencji środków trwałych prowadzonej działalności gospodarczej. A zatem biorąc pod uwagę brzmienie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowego budynku mieszkalnego nie stanowił przychodu z działalności gospodarczej i podlegał opodatkowaniu 10% zryczałtowanym podatkiem dochodowym, o ile Podatniczka nie złożyła oświadczenia, że wydatkuje uzyskany przychód - w terminie 2 lat od dnia sprzedaży - na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r.
Wydatek na zakup lokalu mieszkalnego nie będzie stanowił kosztu uzyskania przychodu prowadzonej działalności gospodarczej. Podatniczka będzie jednak mogła zaliczyć w ciężar kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej odpisy amortyzacyjne od tej części lokalu lub budynku, która będzie wykorzystywana w prowadzonej działalności ale pod warunkiem, że lokal ten lub budynek zostanie - jako środek trwały wykorzystywany w tej działalności - ujęty w ewidencji środków trwałych.